Виды ипотечных платежей

Скрытые платежи ипотеки: готовьте дополнительные деньги, если собираетесь взять кредит!

Вам одобрили ипотечный кредит, и вы подыскиваете квартиру своей мечты. Но ипотека — это не только ежемесячные взносы в течение нескольких лет. Это еще и дополнительные платежи, о которых не говорят сразу. Видимо, чтобы не отпугнуть покупателя. А раз уже ипотека есть — отступать жалко.

1. Оценка квартиры для банка.

Это обязательная часть ипотечного договора, она прописана в 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Банк выдает крупный кредит и требует залог, который равен или превышает по стоимости сумму займа. В случае ипотеки предметом залога является приобретаемая квартира. А ее нужно оценить.

Узнайте, какие оценочные компании аккредитованы в банке, и сравните их расценки. Стоимость квартиры по мнению оценщиков должна совпадать с суммой, которая складывается из первоначального взноса и кредитных средств.

Потому что если оценщики считают, что квартира стоит дешевле, то банк даст вам меньше денег.

Фотографии оценщика должны соответствовать планировке квартиры. Если будет указано о проведенной перепланировке — кредита вам не видать, придется искать другую квартиру. Или — если банк сочтет, что перепланировка несущественная — вас обяжут, что вы за свой счет сделаете как должно быть.

СОВЕТ: Словом, постарайтесь договориться с оценщиком во время посещения им квартиры.

2. Страховка.

Мы недавно о ней писали, поэтому скажем коротко: из трех видов ипотечного страхования обязательным является только страхование заложенного имущества (залога).

Потому что этот вид страховки предусмотрен опять же в 102-ФЗ. Существуют еще страхование жизни и страхование титула, но без них можно обойтись, если хочется сэкономить.

3. Другие дополнительные расходы.

Встречается разное, и лучше заранее изучить этот вопрос буквально с лупой наготове.

Например, расходы по оформлению кредита — узнайте, нужно ли платить за рассмотрения заявки, за перевод денег, за выдачу кредита, за использование банковской ячейки, сколько стоит составление договора купли-продажи, каков прайс на услуги у нотариуса.

Посчитайте каждый шаг — вам нужно знать точную сумму всех расходов, чтобы не уйти в минус.

4. Спросите про досрочное погашение кредита — каковы условия?

Сейчас долг можно погасить досрочно почти везде, но есть исключения. Например, при ипотеке с кэшбэком такая фишка не пройдет.

5. Выясните о способах погашения ипотеки.

Они бывают аннуитетными и дифференцированными. Друг от друга они отличаются схемой формирования ежемесячного взноса.

При дифференцированном платеже максимальные суммы выплат приходятся на первые месяцы. Тело долга делится равными частями на весь срок платежа, проценты же начисляются каждый месяц на остаток долга. То есть в первые месяцы платежи самые большие, а к концу срока они минимальны (остаток долга снижается — проценты уменьшаются).

Этот способ удобен тем, кто может досрочно погасить долг. Переплата по кредиту в этом случае будет меньше, чем при аннуитетном платеже.

При аннуитетном платеже сумма выплат стабильна, но меняется ее структура. В первые месяцы основная часть — это проценты по кредиту, а сумма тела долга минимальна. Это удобно тем, кто имеет фиксированный доход.

Банкам выгоднее аннуитетные платежи — потому что заемщик выплачивает кредит дольше, а сумма процентов больше.

При одной и той же процентной ставке при аннуитетных платежах заемщик заплатит больше. То есть тут интересы банков и заемщиков расходятся — вторым выгоднее дифференцированные платежи, хотя там поначалу нужно больше платить.

Читайте также: «Возвращается из тюрьмы дальний родственник» — как не вляпаться и выяснить, есть ли обременения у квартиры

Это основные дополнительные расходы для ипотечников. Конечно, учесть всё невозможно. Поэтому денежный запас никогда не помешает (вообще никогда, не только при ипотеке).

Виды платежей по ипотеке

Пла­те­жи по ипо­те­ке – это спо­соб пога­ше­ния ипо­теч­но­го кре­ди­та, сво­е­го рода, инстру­мент ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния. Сего­дня исполь­зу­ют­ся раз­лич­ные виды пла­те­жей по ипо­те­ке, поз­во­ля­ю­щие мак­си­маль­но учи­ты­вать воз­мож­но­сти заем­щи­ка. Дан­ный инстру­мент поз­во­ля­ет рас­счи­тать выпла­ты по зай­му. Гра­фик, соглас­но кото­ро­му осу­ществ­ля­ют­ся пла­те­жи про­цен­тов и дол­га по ипо­теч­но­му кре­ди­ту пока­зы­ва­ет остат­ки сум­мы задол­жен­но­сти в каж­дый пери­од вре­ме­ни.

Спо­со­бы и виды пла­те­жей по ипо­теч­но­му кре­ди­ту

В гра­фи­ке еже­ме­сяч­ных выплат так­же отра­жа­ет­ся, какая часть сум­мы пога­ша­ет основ­ную сум­му дол­га, а какая идет на выпла­ту про­цен­тов. Пла­те­жи по ипо­те­ке опре­де­ля­ют фор­му орга­ни­за­ции денеж¬ного пото­ка по дол­го­сроч­но­му жилищ­но­му зай­му, и при­зва­ны учесть ин¬тересы бан­ка и заем­щи­ка. От спо­со­ба пога­ше­ния ипо­теч­но­го зави­сит доход­ность бан­ка, кото­рая, в свою оче­редь, регу­ли­ру­ет раз­мер про­цент­ной став­ки.

В зави­си­мо­сти от спо­со­ба выплат, ипо­теч­ные кре­ди­ты под­раз­де­ля­ют­ся на посто­ян­ные (анну­и­тет­ные) ипо­теч­ный ссу­ды и ипо­те­ку с пере­мен­ны­ми (диф­фе­рен­ци­ро­ван­ны­ми) выпла­та­ми. Диф­фе­рен­ци­ро­ван­ные ипо­теч­ные кре­ди­ты, в свою оче­редь, делит­ся на: ипо­те­ку с фик­си­ро­ван­ны­ми выпла­та­ми, с «шаро­вы­ми» пла­те­жа­ми, с нарас­та­ю­щи­ми пла­те­жа­ми и дру­гие инстру­мен­ты ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния. Раз­бе­рем подроб­нее основ­ные из них.

Как рассчитать постоянные ипотечные платежи?

Посто­ян­ная ипо­те­ка – это стан­дарт­ный ипо­теч­ный кре­дит, преду­смат­ри­ва­ю­щий пери­о­ди­че­ские рав­но­ве­ли­кие выпла­ты. Такие пла­те­жи назы­ва­ют­ся анну­и­тет­ны­ми. Заем­щик еже­ме­сяч­но выпла­чи­ва­ет рав­ную сум­му, часть кото­рой идет на пога­ше­ние кре­ди­та, а дру­гая часть — на упла­ту про­цен­тов. Дан­ный спо­соб пога­ше­ния жилищ­но­го зай­ма дает заем­щи­ку ста­биль­ность в раз­ме­ре его рас­хо­дов на ипо­те­ку.

В слу­чае посто­ян­но­го ипо­теч­но­го пла­те­жа рас­счи­тать еже­ме­сяч­ную сум­му выпла­ты тру­да не соста­вит, посколь­ку банк зада­ет посто­ян­ные вели­чи­ны, состав­ля­ю­щие дан­ный кре­дит:

• Мак­си­маль­ную суму ссу­ды, в зави­си­мо­сти от раз­ме­ра пер­во­на­чаль­но­го взно­са заем­щи­ка
• Мак­си­маль­ный срок ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния
• Раз­мер про­цент­ной став­ки.

Исхо­дя из этих дан­ных, мож­но лег­ко рас­счи­тать раз­мер пери­о­ди­че­ских, как пра­ви­ло, еже­ме­сяч­ных выплат по ипо­те­ке, исполь­зуя про­стую фор­му­лу:

Фор­му­ла рас­че­та посто­ян­но­го пла­те­жа по ипо­те­ке

Напри­мер, нам извест­ны такие пере­мен­ные:

• Сум­ма зай­ма – 4 000 000 руб­лей
• Срок кре­ди­та – 25 лет (300 меся­цев)
• Про­цент­ная став­ка – 12% (1% каж­дый месяц).

Исхо­дя из извест­ных пере­мен­ных, мы видим, что для пога­ше­ния основ­но­го дол­га, необ­хо­ди­мо еже­ме­сяч­но вно­сить пла­те­жи в раз­ме­ре более 40 000 руб­лей, ина­че будет выпла­чи­вать толь­ко про­цент по ипо­те­ке. Рас­чет по фор­му­ле пока­зы­ва­ет, что для пога­ше­ния дол­га в 4 млн руб­лей, еже­ме­сяч­но нуж­но выпла­чи­вать бан­ку 42, 129 руб­лей.

По этой же фор­му­ле мож­но рас­счи­тать основ­ную сум­му кре­ди­та, его срок или про­цент­ную став­ку.

Ипотека с переменными (дифференцированными) платежами

Основ­ной осо­бен­но­стью дан­ной груп­пы инстру­мен­тов ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния – явля­ет­ся пери­о­ди­че­ская изме­ня­е­мость одной или несколь­ких состав­ля­ю­щих зай­ма, кото­рые вли­я­ют на раз­мер еже­ме­сяч­ных выплат.

Сре­ди ипо­теч­ных зай­мов с диф­фе­рен­ци­ро­ван­ны­ми пла­те­жа­ми наи­бо­лее рас­про­стра­нен­ны­ми явля­ют­ся:

• Ипо­те­ка с ростом пла­те­жей
• Зай­мы с «шаро­вым» пла­те­жом
• Кре­ди­ты с фик­си­ро­ван­ной выпла­той основ­но­го дол­га
• Ипо­те­ка с пере­мен­ной про­цент­ной став­кой
• Индек­си­ру­е­мые ипо­теч­ные кре­ди­ты
• Зай­мы с регу­ли­ру­е­мой отсроч­кой пла­те­жа.

Рас­смот­рим более деталь­но каж­дый из этих спо­со­бов вне­се­ния еже­ме­сяч­ных пере­мен­ных выплат.

Ипотека с ростом платежей

Жилищ­ные ссу­ды с нарас­та­ю­щим спо­со­бом пла­те­жа преду­смат­ри­ва­ет пере­мен­ные выпла­ты, когда, к при­ме­ру, в тече­ние пер­вых несколь­ких лет выпла­ты по ипо­те­ке явля­ют­ся более низ­ки­ми, но в тече­ние после­ду­ю­щих лет они посто­ян­но повы­ша­ют­ся так, что­бы пол­но­стью пога­сить основ­ной долг в тече­ние ого­во­рен­но­го сро­ка.
Таким обра­зом, в пер­вые годы ипо­те­ка с ростом выплат дает отри­ца­тель­ную выпла­ту — раз­мер пла­те­жа ниже выплат стан­дарт­ной ипо­те­ки + про­цент­ной став­ки. При этом оста­ток основ­ной сум­мы дол­га посте­пен­но уве­ли­чи­ва­ет­ся. Для пол­ной выпла­ты по кре­ди­ту, пла­те­жи послед­них лет долж­ны пре­вы­шать раз­мер выплат по стан­дарт­ной ипо­те­ке.

Инстру­мен­ты ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния подоб­но­го рода поз­во­ля­ют учи­ты­вать изме­ня­ю­щи­е­ся усло­вия кре­ди­то­ва­ния, сни­жа­ют риск роста про­цент­ной став­ки, обес­пе­чи­ва­ют эффек­тив­ность дол­го­сроч­ных ипо­теч­ных кре­ди­тов.

Займы с «шаровым» платежом

В послед­нее вре­мя широ­кое рас­про­стра­не­ние, осо­бен­но на Запа­де, полу­чи­ли зай­мы с так назы­ва­е­мы­ми «шаро­вы­ми» выпла­та­ми, при кото­ром преду­смот­рен круп­ный ито­го­вый пла­теж, пога­ша­ю­щий основ­ной долг. Дан­ный поря­док пога­ше­ния ипо­те­ки под­хо­дит для заем­щи­ка с неболь­ши­ми еже­ме­сяч­ны­ми выпла­та­ми, одна­ко долж­ник уве­ли­чи­ва­ет сум­му выпла­чи­ва­е­мых про­цен­тов за весь пери­од кре­ди­то­ва­ния и обя­зан выпла­тить круп­ную сум­му в кон­це сро­ка кре­ди­та.

Зай­мы с «шаро­вым» пла­те­жом могут струк­ту­ри­ро­вать­ся сле­ду­ю­щи­ми спо­со­ба­ми:

• Выпла­та толь­ко основ­но­го дол­га, а про­цен­ты выпла­чи­ва­ют­ся в кон­це ито­го­вым «шаро­вым» пла­те­жом
• Выпла­та толь­ко про­цен­тов по кре­ди­ту, а основ­ная сум­ма дол­га выпла­чи­ва­ет­ся в кон­це
• Частич­ная выпла­та основ­но­го зай­ма и про­цен­тов с ито­го­вым «шаро­вым» пла­те­жом.

Дан­ный вид пла­те­жа отли­ча­ет­ся повы­шен­ным риском невоз­вра­та денеж­ных средств, поэто­му банк запро­сит более высо­кий про­цент и выдви­нет более суро­вые тре­бо­ва­ния к недви­жи­мо­сти. Этот спо­соб пога­ше­ния зай­ма удо­бен для тех заем­щи­ков, у кото­рых на теку­щий момент нет денег, но через неко­то­рое вре­мя она долж­на появить­ся.

Кредиты с фиксированной выплатой основного долга

Жилищ­ный зай­мы с фик­си­ро­ван­ной выпла­той сум­мы основ­но­го дол­га пред­по­ла­га­ет, что заем­щик еже­ме­сяч­но осу­ществ­ля­ет рав­ные пла­те­жи в счет пога­ше­ния основ­но­го дол­га, а про­цен­ты начис­ля­ют­ся на остав­шу­ю­ся часть дол­га и вно­сят­ся в соста­ве обще­го пла­те­жа (пря­мо­ли­ней­ный воз­врат капи­та­ла). Так, раз­мер еже­ме­сяч­но­го пла­те­жа изме­ня­ет­ся в сто­ро­ну умень­ше­ния.

Пря­мо­ли­ней­ный пла­теж озна­ча­ет, что пога­ше­ние кре­ди­та будет про­ис­хо­дить еже­ме­сяч­но рав­но­ве­ли­ки­ми частя­ми. Раз­мер еже­ме­сяч­но­го пла­те­жа мож­но лег­ко рас­счи­тать по фор­му­ле:

• РМТ= PV/mn + i/m[PV- PV(k — l)/mn],

где РМТ— сум­ма еже­ме­сяч­ной выпла­ты, руб.; PV— сум­ма дол­га, руб.; i — про­цент­ная став­ка, %; к — насто­я­щий месяц; (к — l) — пред­ше­ству­ю­щий месяц; m — коли­че­ство накоп­ле­ний в год; п — срок кре­ди­та, лет.

Недо­стат­ком кре­ди­та с фик­си­ро­ван­ной выпла­той основ­но­го дол¬га явля­ет­ся суще­ствен­ная нагруз­ка на заем­щи­ка в пер­вые несколь­ко меся­цев, а так­же уве­ли­че­ние тре­бу­е­мо­го поро­га пла­те­же­спо­соб­но­сти заем­щи­ка.

Ипотека с переменной процентной ставкой

В усло­ви­ях с неста­биль­ной эко­но­ми­ки наи­бо­лее при­ем­ле­ма ипо­те­ка с пере­мен­ной про­цент­ной став­кой, в осно­ве кото­рой лежит изме­не­ние про­цент­ной став­ки по кре­ди­ту в зави­си­мо­сти от ситу­а­ции на финан­со­вом рын­ке. Рас­че­ты изна­чаль­но про­во­дят­ся по той же фор­му­ле, что и посто­ян­ные пла­те­жи. Раз­мер выпла­ты, полу­чен­ный таким обра­зом, дей­ству­ет до изме­не­ния про­цент­ной став­ки. Затем с помо­щью той же фор­му­лы про­из­во­дят­ся новые рас­че­ты до сле­ду­ю­ще­го изме­не­ния став­ки.

Исполь­зуя жилищ­ные зай­мы с пере­мен­ной про­цент­ной став­кой, мож­но столк­нуть­ся с таки­ми про­бле­ма­ми, как:

• Воз­мож­на несо­по­ста­ви­мость пла­те­жей по ипо­те­ке и дохо­дов заем­щи­ка
• Частый пере­смотр про­цент­ной став­ки дела­ет ссу­ду менее при­вле­ка­тель­ной
• Отно­си­тель­ная слож­ность спо­со­ба.

Одна­ко к подоб­ным кре­ди­там часто при­ме­ня­ет­ся меха­низм регу­ли­ро­ва­ния про­цент­ной став­ки, то есть на мак­си­маль­ный уро­вень про­цен­тов уста­нав­ли­ва­ет­ся огра­ни­че­ние, что повы­ша­ет его при­вле­ка­тель­ность для заем­щи­ков.

Индексируемые ипотечные кредиты

В стра­нах с высо­ким уров­нем инфля­ции часто исполь­зу­ют­ся ипо­теч­ные кре­ди­ты с индек­са­ци­ей пла­те­жей. При этом индек­са­ция может рас­про­стра­нять­ся, как на сум­му дол­га, так и на про­цен­ты. В этом слу­чае индек­си­ру­ю­щим пока­за­те­лем могут слу­жить: сто­и­мость госу­дар­ствен­ных цен­ных бумаг, став­ка LIBOR, став­ки по меж­бан­ков­ским кре­ди­там, сред­ний про­цент по депо­зи­там ком­мер­че­ских бан­ков, курс ино­стран­ных валют и т. д. Выбор индек­са обу­слов­лен пока­за­те­лем, за счет кото­ро­го предо­став­ля­ют­ся ссу­да.

Ипо­те­ка с индек­са­ци­ей пла­те­жей поз­во­ля­ет про­из­во­дить пога­ше­ние зай­ма оди­на­ко­вы­ми пла­те­жа­ми при изме­не­нии вели­чин номи­наль­ных пла­те­жей. Непо­га­шен­ная сум­ма кре­ди­та кор­рек­ти­ру­ет­ся на осно­ве выбран­но­го индек­са. В резуль­та­те повы­ша­ет­ся про­цент­ная став­ка, кото­рая будет отра­жать реаль­ную сто­и­мость зай­ма на момент выда­чи. Рас­чет пла­те­жей осно­вы­ва­ет­ся на сто­и­мо­сти непо­га­шен­ной сум­мы задол­жен­но­сти.

Уве­ли­че­ние недо­по­лу­чен­ных сумм пла­те­жей на пер­во­на­чаль­ном эта­пе пога­ше­ния ипо­теч­ной ссу­ды с индек­са­ци­ей обес­пе­чи­ва­ет кре­ди­то­ру боль­шую доход­ность по жилищ­ным зай­мам по срав­не­нию с дру­ги­ми вида­ми кре­ди­то­ва­ния. А сни­же­ние раз­ме­ра пла­те­жей на пер­во­на­чаль­ном эта­пе пога­ше­ния повы­ша­ет доступ­ность кре­ди­та.

Займы с регулируемой отсрочкой платежа

Дан­ный вид пла­те­жа пред­став­ля­ет собой раз­но­вид­ность ипо­те­ки с индек­са­ци­ей, и пред­по­ла­га­ет исполь­зо­ва­ние двух про­цент­ных ста­вок: одна став­ка (более высо­кая) обес­пе­чи­ва­ет при­быль­ность бан­ку, а вто­рая (более низ­кая) – доступ­ность для заем­щи­ка. Раз­мер про­цент­ной став­ки посто­ян­но рас­счи­ты­ва­ет­ся на осно­ве про­цен­та на меж­бан­ков­ском рын­ке кре­ди­то­ва­ния, и более высо­кая «кон­тракт­ная» став­ка дей­ству­ет, как пра­ви­ло, на более позд­них сро­ках выплат, а на ран­них сро­ках при­ме­ня­ет­ся более низ­кая «пла­теж­ная» став­ка.

В то же вре­мя исполь­зо­ва­ние зай­мов с регу­ли­ру­е­мой отсроч­кой пла­те­жа, то есть с индек­са­ци­ей основ­ной сум­мы дол­га, все­гда сопря­же­но с про­стом кре­дит­ной задол­жен­но­сти, что уве­ли­чи­ва­ет риск лик­вид­но­сти. Риск лик­вид­но­сти может стать при­чи­ной банк­рот­ства финан­со­во­го учре­жде­ния.

Таким обра­зом, спо­соб выпла­ты ипо­те­ки кре­ди­та, то есть виды пла­те­жей по ипо­теч­но­му кре­ди­ту, игра­ют очень важ­ную роль в опре­де­ле­нии того, насколь­ко эффек­тив­на та или иная ипо­теч­ная опе­ра­ция для кре­дит­ной орга­ни­за­ции, и насколь­ко она доступ­на для заем­щи­ка.

Аннуитетная и дифференцированная схема погашения ипотеки: что выбрать?

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри изучении условий жилищного кредитования часто встречаются разные названия схем погашения – аннуитетная или дифференцированная ипотека. Это две принципиально отличные друг от друга системы расчета ежемесячного платежа, каждая из которых имеет свои сильные и слабые стороны.

Особенности двух вариантов выплаты

От выбранной схемы погашения будет зависеть конечный размер переплаты. Также в зависимости от системы расчета определяется и сумма платежей по ипотеке. Они бывают двух видов.

Дифференцированный взнос

Этот вид подразумевает планомерное погашение задолженности, при котором тело кредита выплачивается одинаковыми долями, а проценты ежемесячно уменьшаются. По мере выплат сумма обязательного ежемесячного взноса будет постепенно снижаться.

Пример. Размер кредита – 1 млн рублей, ставка по кредиту – 10%, срок – 60 месяцев.

Первый платеж будет равняться 25 тыс. рублей. По второму остаток задолженности уменьшится, соответственно, начисляется меньше процентов, а сумма взноса снижается и составляет 24,861 тыс. рублей. Аналогичным образом рассчитываются третий и последующие платежи. Последний из них будет минимальным и составит 16,806 тыс. рублей. Общая переплата равна 254,167 тыс. рублей.

Аннуитетный взнос

Это способ погашения кредита, при котором ежемесячные платежи остаются одинаковыми на протяжении всего срока действия ипотечного договора. В сумму аннуитета включается основной долг и проценты. Формула расчета сравнительно сложная. Проще рассмотреть условия на примере:

Размер кредита – 1 млн рублей, процентная ставка – 10%, срок – 60 месяцев.

Фиксированный платеж будет равен 21,247 тыс. рублей, при этом в первый месяц проценты максимальные – 8,333 тыс. рублей, а погашение основного долга в сумме взноса составит всего 12,914 тыс. В целом клиент переплатит по кредиту 274,823 тыс.

Сходства и отличия

Обе схемы схожи в том, что в сумму платежа включаются проценты и основной долг. Причем при любом варианте в начале выплат заемщик погашает бóльшую сумму процентов, по сравнению с месяцами перед завершением кредитного договора.

Принципиальные различия между способами погашения заключаются в следующем:

1. в аннуитетной схеме платеж фиксированный, в дифференцированной – он меняется каждый месяц;
2. при одинаковых условиях кредитования получается разный размер переплаты;
3. при аннуитете, в первые годы, в сумму взноса включается меньший объем основного долга;
4. все банки используют аннуитетную схему, в то время как дифференцированная применяется гораздо реже.

Что выбрать: преимущества и недостатки разных видов платежей

С учетом описанных характеристик и проведенных расчетов, можно составить перечень плюсов и минусов разных схем погашения (см. таблицу).

Сравниваем виды ежемесячных платежей по ипотеке какие выгоднее?

При выборе ипотечного кредита заемщик обращает внимание на многие факторы: сумму кредита, процентную ставку, условия досрочного погашения ипотеки, срок ее действия и так далее. Однако важно понимать, что даже при одинаковой процентной ставке размер переплаты в различных банках может быть разным, поскольку он непосредственно зависит от вида ежемесячных платежей, предложенных банком. Существует два основных вида платежей: аннуитетные и дифференцированные (равноубывающие), вторые в последнее время предлагают лишь единичные банки.

Содержание статьи:

Из чего состоит сумма ежемесячного платежа по ипотеке

Сумма ежемесячного платежа рассчитывается, исходя из того, какой у заемщика был применен способ расчета выплат. Однако в любой из схем расчета важными величинами являются сумма ипотеки (основная сумма долга), процентная ставка по кредиту, срок ипотеки.

Аннуитетные платежи – особенности и формула расчета

Самым распространенным на сегодняшний день видом ежемесячных выплат в России являются аннуитетные платежи. Данный способ предполагает фиксированную сумму. За редким исключением, она может быть изменена по причине досрочного частичного погашения либо же с согласия обеих сторон.

Итак, заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму, распределяемую на погашение двух частей структуры равновеликого платежа. При этом первое время основная его часть идет на погашение процентов, а не на погашение основного долга. Однако со временем ситуация меняется, проценты уменьшаются, а сумма на погашение увеличивается.

Для расчета ежемесячной суммы равновеликих выплат необходимо учитывать следующие величины: срок ипотеки в месяцах, размер процентной ставки и сумму долга.

Для этого используется данная формула:

АП=∑ долга * (ставка % ÷ (1-(1+%ставка) -Кол. месяцев )
Где АП – ежемесячный размер аннуитетной выплаты, ∑ долга – основная сумма долга, ставка % процентная ставка, Кол. месяцев – срок ипотеки в месяцах.

Дифференцированные платежи по ипотеке как рассчитать?

Более выгодным для заемщика представляется второй вид ежемесячных платежей – дифференцированный. Однако на сегодняшний день большинство банков отказалось от такого способа расчета. Причиной якобы является удобство для клиента постоянности суммы, однако стоит также понимать, что при такой схеме сотрудничества банк существенно теряет в прибыли.

Суть данной схемы заключается в том, что самым крупным платежом будет первый взнос. Его часть, идущая на погашение кредита, всегда будет оставаться стабильной, а часть, направленная на погашение процентов, будет уменьшаться с каждым месяцем. Это происходит потому, что основная сумма долга с каждым месяцем уменьшается, соответственно и на погашение процентов от СОД будет уходить меньшая сумма.

Поскольку данный вид выплат предполагает, что первое время плательщик будет вынужден отдавать весьма крупную сумму банку, такая схема расчета не для всех является удобной и возможной. Банк тщательно изучает платежеспособность потенциального заемщика и, исходя из его доходов, решает, способен ли тот погасить ипотеку таким способом.

Для расчета суммы дифференцированного платежа используют следующую формулу:

Где ДП – дифференцированный платеж, ООД – остаток основного долга, n процентных периодов – срок до окончания кредита в месяцах, ставка % годовая процентная ставка. Деление на 100 необходимо для перевода ставки в проценты. Деление на 12 – для получения результата за один учетный период, то есть месяц.

Аннуитетные или дифференцированные платежи какие выгоднее?

+’Преимущества аннуитетных платежей

Преимуществом является стабильность, благодаря чему заемщик всегда точно знает сумму ежемесячной выплаты и может более точно планировать расходы.)

Недостатки аннуитетных платежей

Однако существует и обратная сторона медали. Такой вид выплат является менее выгодным для плательщика, вынужденного переплачивать солидную сумму за проценты. К тому же данные условия не являются выгодными в случае досрочного погашения кредита.)

+’Преимущества дифференцированных платежей

Итак, существенным плюсом данного вида выплат является возможность сэкономить значительные средства. )

Недостатки дифференцированных платежей

Минусом дифференцированных выплат стала необходимость крупных расходов, направленных на первоначальные выплаты по кредиту. )

Чем различаются аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке – какой вид платежа выбрать?

1. Аннуитетные платежи неизменны в течение всего периода кредитования. За ипотеку нужно будет платить равными суммами ежемесячно. С дифференцированными платежами в первые месяцы придется платить суммы значительно большие, чем в последующие. То есть, с каждым месяцем сумма будет уменьшаться – это связано с тем, что проценты насчитываются на остаток невыплаченного кредита, который постоянно уменьшается.
2. В ситуации с аннуитетными платежами человек всегда знает, какую сумму ему необходимо выплачивать ежемесячно. При дифференцированных платежах заемщику надо будет каждый месяц уточнять, какую сумму необходимо оплатить на этот раз.
3. При дифференцированных платежах первые суммы по кредиту будут больше, чем при аннуитетных. Следовательно, для получения займа с условиями дифференцированной схемы выплат, платежеспособность заемщика должна быть приблизительно на 20-25% выше, чем в случае с аннуитетной схемой. В последние же месяцы кредита по дифференцированной схнеме выплаты будут меньше, чем по аннуитетной.

Специалисты советуют при выборе вида платежей по ипотеке брать во внимание:

• Сегодняшнее положение дел в Ваших финансах – какие выплаты Вы сможете делать именно сейчас.
• В первую очередь всё-таки необходимо обращать внимание не на вид платежа, а на ставку процентов по займу.

В идеале – Вам необходимо найти кредит с минимальными процентами и дифференцированной схемой выплат.

Чем грозит просрочка платежа по ипотеке, и как ее избежать?

В силу различных обстоятельств может случиться так, что заемщик вовремя не совершил оплату. Чем это может для него обернуться?

Все зависит, в первую очередь, от срока просрочки.

Просрочка в один или даже пять дней ничем серьезным не грозит. Правда, банк непременно начислит пеню, согласно условиям договора и заемщик вынужден будет переплатить. Пеня, как правило, составляет максимум один процент в день от суммы ежемесячной платы.

Если же просрочка длится более одной недели, сотрудники банка начинают звонить должнику, с целью напомнить ему о необходимости погашения долга, а также чтобы узнать причину просрочки. Пеня при этом растет изо дня в день и может существенно увеличить расходы плательщика. Кроме того, в сложившейся ситуации банк вынужден внести должника в «черный список» бюро кредитной истории, что непременно испортит репутацию заемщика и ему будет сложно впредь взять кредит в любом банке.

В сложившейся ситуации крайне важно идти на контакт с сотрудниками банка, они предложат оптимальные пути решения данной проблемы, помогут с альтернативной схемой выплат. Важно понимать, что не стоит прятаться от банка, поскольку это может обернуться более серьезными проблемами.

Просрочка по ипотеке более месяца грозит большими неприятностями. Должника начинает разыскивать служба безопасности банка. При очном визите решается дальнейшая судьба находящегося под залогом жилья. Здесь возможны два варианта развития событий. Оптимальным разрешением ситуации может стать реструктуризация кредита и соответственно новый график выплат. Либо же банк будет вынужден реализовать (продать) жилье, для того, чтобы погасить долг по кредиту.

В такой ситуации лучше добровольно по договоренности с банком продать жилье, иначе в ходе судебных разбирательств придется потратить дополнительную немалую сумму, равную семи процентам от суммы взыскания. После продажи недвижимости банк погашает долг заемщика с учетом штрафов и прочих издержек. В случае, если после этого остаются какие-то средства, банк либо покупает меньшее жилье заемщику, либо же возвращает ему разницу.

Как избежать просрочки по ипотеке?

Для того, чтобы избежать просрочки по кредиту необходимо соблюдать следующие рекомендации. Ежемесячные отчисления банку должны стоять в приоритете в статье расходов.

Исходя из этого, необходимо планировать бюджет. Все остальные расходы, сколь срочными и важными они бы не были, отходят на второй план. Также необходимо отложить неприкосновенный запас в размере нескольких ежемесячных плат, на случай непредвиденных обстоятельств.

При возникновении непреодолимых обстоятельств не стоит отмалчиваться и прятаться от банка, наоборот, необходимо прийти за советом и помощью к его сотрудникам. Они помогут найти оптимальный выход из сложившейся ситуации. В случае судебных разбирательств такая тактика поведения выгодно обернется в сторону заемщика.