Kafe-sviaz.ru

Финансовый журнал
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Законодательная база ипотечного кредитования

Законодательная база развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Законодательная база ипотечного жилищного кредитования включает в себя: Конституцию РФ (1993), в которой закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности; ГК РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935), который устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др., а также предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, возникновения, ограничения и перехода таких прав; федеральные законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Закон об ипотеке. Он определяет в качестве ипотечных кредитов любые виды кредитов, выданные под залог недвижимости. В данном Законе определены основания возникновения ипотеки и ее регулирование, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой; основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной; обозначен момент возникновения залога недвижимости; описана процедура государственной регистрации ипотеки; определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке; переход прав на это имущество к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц; обеспеченность сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке; установлены понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеке; заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов. В этом Законе четко отражены правоотношения в области ипотеки жилых домов и квартир.

В Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152‑ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» установлены качественно новые отношения в сфере ипотечного кредитования. Данный Закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. В нем раскрываются такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия. Кроме того, Закон устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие. Этот Закон является основой для внедрения в России широко используемых на Западе моделей ипотечного кредитования: модели ипотечных банков и модели вторичного ипотечного рынка, он создает предпосылки для эмиссии ипотечных облигаций и продажи их на фондовом рынке. Формирование рынка ипотечных ценных бумаг обеспечит широкое привлечение средств инвесторов в жилищный сектор экономики.

В числе законодательных актов, обеспечивающих базу для развития ипотечных жилищных кредитов, следует назвать также Закон о кредитных историях, который направлен на снижение рисков кредиторов.

В январе 2000 г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Данная концепция основывается на том, что любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования. Такой подход предоставил огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схем ипотечного кредитования, включающих социальную поддержку граждан для улучшения жилищных условий. Сейчас в стране действуют около десятка различных ипотечных схем, в основе многих из них лежит бюджетное финансирование (так называемые псевдоипотечные программы). К наиболее популярным схемам, действующим в регионах, относятся:

› аренда жилья с последующим выкупом;

› создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

› дотирование местными властями ипотечных агентств, что обеспечивает снижение процентных ставок, но сдерживает развитие рыночной системы рефинансирования кредитов;

› организация ипотечными компаниями строительства жилья для потенциальных заемщиков для соединения строительства и сбыта жилья посредством ипотечного жилищного кредитования.

В каждом субъекте РФ принят комплекс законодательных актов, обеспечивающих реализацию разработанных ими схем жилищного кредитования.

В Санкт‑Петербурге осуществляются следующие виды социальной поддержки его жителей при ипотечном жилищном кредитовании: выдача целевых субсидий на оплату первого взноса при приобретении жилья; поручительство Санкт‑Петербурга по договору об ипотеке; предоставление жилья в домах временного проживания гражданам, выселяемым из квартир, приобретенных на условиях ипотечного кредитования. В бюджете Санкт‑Петербурга ежегодно предусматриваются средства на поддержку развития ипотечного жилищного кредитования для реализации указанных форм социальной помощи и предоставления займов кредиторам – участникам системы ипотечного жилищного кредитования.

В рамках реализации целевой программы «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт‑Петербурге на 2002–2012 годы» администрацией Санкт‑Петербурга отобраны банки, осуществляющие программы ипотечного жилищного кредитования. Гражданин, получивший согласие банка на предоставление ему ипотечного кредита, имеет право на получение субсидий за счет средств бюджета Санкт‑Петербурга на оплату части стоимости жилого помещения, приобретаемого за счет этого кредита. Ожидаемые конечные результаты Программы – улучшение жилищных условий более 18 тыс. семей в результате внедрения таких форм жилищного кредитования в Санкт– Петербурге, как долевое участие в строительстве жилья с применением ипотечного кредитования, наем жилья с правом выкупа, прямое ипотечное кредитование.

Опыт как развитых, так и развивающихся стран показывает, что без активной государственной поддержки система ипотечного жилищного кредитования не может полноценно функционировать. Наряду с созданием необходимой правовой и нормативной базы ипотечного кредитования государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

Читать еще:  Основные кредиторы россии

› снижение рисков, связанных с долгосрочным жилищным кредитованием на основе государственных гарантий и широкого использования инструментов страхования;

› создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы вторичный рынок ипотечных займов;

› формирование системы адресного субсидирования семей со средними и низкими доходами при приобретении жилья за счет ипотечного кредита.

1.2. Законодательство, регулирующее ипотечное кредитование граждан (правовая основа ипотечного кредитования)

1.2. Законодательство, регулирующее ипотечное кредитование граждан (правовая основа ипотечного кредитования)

Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.

Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

1) то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

2) так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, котором принадлежит это имущество. Это и другие нормы о залоге соответствуют Закону об ипотеке.

С учетом сказанного, конечно, основным правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки является непосредственно Закон об ипотеке. Так, в соответствии с п.3 ст.1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика, а также порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Эти вопросы регулируются и нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.

Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Кроме того, все указанные нормативные акты регулярно претерпевают те или иные изменения. Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией приведено в таблице.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ БАЗА В СФЕРЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ;

СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ РА3ВИТИЯ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ в РОССИИ

Проблема активизации инвестиций в недвижимость, развития системы долгосрочного ипотечного кредитования требует одновременного принятия системы мер. Необходимы действенная законодательная база и наличие экономических механизмов, позволяющих развиваться целостной системе финансирования недвижимости на основе привлечения долгосрочных ипотечных кредитов.

Разработка нормативной и законодательной базы в сфере ипотечного кредитования в России еще не закончена. Основными юридическими документами в этой области на сегодняшний день являются:

— Федеральный закон РФ от 16.07.1998 г. 122-Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

— Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. 122-Ф3 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— Постановление Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

— Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 г. № 2820 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерацию»;

— Приказ Минюста РФ № 289, Госстроя РФ № 235, ФВ:ЦБ РФ № 290 от 16.10.2000 г. «Об утверждении инструкции о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам» (зарегистрировано в Минюсте РФ 16.11.2000 г. № 2452);

— Официальное разъяснение ЦБ РФ от 24.01.2001 г. N

8-0Р «О применении правил ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации» от 18.06.1997 г. № 61 при осуществлении ипотечного кредитования и операций с закладными » ;

— Постановление Правительства РФ от 12.04.2001 г. М2 291 «О внесении изменений в решения Правительства Российской Федерации о разработке проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования: в Российской Федерации »;

— Постановление Правительства РФ от 25.08.2001 г. № 628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Из-за острой жилищной проблемы в России, которая усугубляется притоком беженцев, основное внимание уделяется развитию ипотечного кредитования в сфере жилищного финансирования. Ипотека жилья имеет свои особенности, :которые не распространяются на дачи и садовые домики. Договор ипотеки жилья не может быть заключен через представителя, т.е. «по доверенности», за исключением имущества подопечных при условии наличия соответствующих разрешений уполномоченных государственных органов.

Читать еще:  Регистрация кредитной организации

Согласно ст. 77 Закона «Об ипотеке» жилой дом или квартира, приобретенные за счет кредита банка в собственность, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома или квартиры. Залогодержателем по данному залогу являются банк или иная кредитная организация, предоставившие кредит на покупку жилого дома или квартиры. В случае невыполнения условий кредитования, по решению суда заемщик и члены его семьи обязаны освободить занимаемое помещение, но только при условии предоставления им другого жилья, соответствующего санитарным нормам.

Постановлением Правительства РФ от 11.01, 2000 г. № 2820 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РОССИЙСКОЙ Федерации» одобрена .концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие этой системы. Органам исполнительной власти: субъектов Российской Федерации рекомендовано разрабатывать на основе Концепции региональные программы ипотечного жилищного кредитования. Наряду с прежней ориентацией на нужды социально не защищенных групп населения сделан новый акцент на развитие системы ипотечного жилищного кредитования для решения: жилищных проблем: основной части работающего населения:, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате бесплатной приватизации.

Концепция учитывает практику стран с развитой рыночной экономической и только перестраивающих экономику на основе рыночных принципов, а также опыт жилищного финансирования в регионах России. Предполагается, что в своем законченном виде система ипотечного жилищного кредитования будет саморазвивающейся и самодостаточной, не требующей дополнительно значительного государственного финансирования.

Основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования определена как создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Основа концепции — создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения: готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит — это :кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог этого приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства. 3аемщик и все совершеннолетние члены его семьи должны дать нотариально заверенное согласие на освобождене приобретенного за счет кредитных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Одно из важнейших преимуществ заключается в том, что получающий ипотечный кредит россиянин имеет налоговые льготы — все суммы, которые пошли на оплату купленного жилья и процентов за кредит, изымаются из налогооблагаемой базы.

На рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют следующие основные участники:

1) заемщики — физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (некредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

2) продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

3) кредиторы — банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

Для стимулирования инвестиций в строительство предполагается его финансирование на основе предоставления застройщикам банковских строительных кредитов, выдаваемых частями на оплату выполненных строительно-монтажных работ при строгом контроле за ходом строительства, сроками и качеством работ.

Приказом Минюста РФ № 289, Госстроя РФ № 235, ФЕЦБ РФ № 290 от 16.10.2000 г. утверждена «Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам». Цель издания Инструкции — установление единого порядка государственной регистрации ипотеки жилых помещений, возникающей на основании закона или в силу договора, в том числе при уступке прав по договору об ипотеке, уступке прав по обеспеченному ипотекой обязательству, а также внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационных записей о законныx владельцах закладной. В Инструкции перечислены документы представляемые на государственную регистрацию ипотеки, приведен порядок регистрации ипотеки и погашения регистрационных записей об ипотеке.

Постановлением Правительства РФ от 25,08.2001 № 628 утверждены Правила предоставления государственных гарантий РФ по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которыми установлен порядок предоставления Правительством РФ таких гарантий и порядок исполнения обязательств по ним при наступлении гарантийных случаев. 3аймы, привлекаемые Агентством посредством размещения обеспеченных гарантиями облигаций, должны быть целевыми и предназначенными для финансирования ипотечного жилищного кредитования в России. Контроль за целевым использованием займов, привлеченных Агентством, осуществляет Министерство финансов РФ. Исполнение обязательств по гарантиям осуществляется за счет средств федерального бюджета.

Утверждение Правительством РФ вышеуказанных Правил — это важное решение, стимулирующее рост строительства жилья, поскольку сегодня в банках страны и у потенциальных инвесторов есть денежные средства, но они не вкладывают эти деньги в строительство без твердых юридичecкиx гарантий на возврат затраченных средств. Доверие к государственным гарантиям несколько кризисом 1998 г., поэтому многое будет зависеть от того, насколько умело и оперативно сумеет организовать свою работу Агенство по ипотечному жилищному кредитованию, насколько быстро оно успеет подготовить квалифицированные кадры и развернуть свою деятельность, насколько прозрачным будет его бизнем.

Читать еще:  Какие бывают ипотечные кредиты

Экономический обзор

Основная задача государства в становлении ипотечного кредитования — создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности получения данного вида кредита для граждан.

Основными нормативными актами, регулирующими гражданские правоотношения при ипотечном кредитовании и сделках с недвижимым имуществом, являются:

Конституция Российской Федерации;

Гражданский кодекс РФ;

Жилищный кодекс РФ;

Федеральные Законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним», «О залоге», «Об ипотеке (залоге недвижимости», «Об основах федеральной жилищной политики», «О товариществах собственников жилья», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности»;

указы Президента РФ «О жилищных кредитах» и «О дополнительных мерах пор развитию ипотечного кредитования».

Государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

) совершенствование правовой основы и нормативной базы для осуществления ипотечного кредитования;

) осуществление мер по снижению рисков, связанных с долгосрочным кредитованием, чтобы повысить прибыльность и привлекательность подобного кредитования для банков;

) создание общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы функции вторичного рынка ипотечных займов, выданных кредитными организациями, для поддержания уровня ликвидности этих организаций, обеспечения и эффективного распределения кредитных ресурсов;

) принятие дополнительных мер по поощрению участия банков в ипотечном кредитовании, например, по привлечению банков к управлению средствами безвозмездных субсидий, предоставляемых гражданам на строительство и приобретение жилья;

) оказание помощи семьям со средними и низкими доходами в приобретении жилья за счет предоставления им субсидий на оплату первоначального взноса при использовании ими ипотечного кредита на приобретение жилья;

) поощрение предприятий и организаций, имеющих долгосрочные ресурсы, вкладывать свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ценными кредитами.

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1999 г. был принят Федеральный закон РФ от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости. В соответствии с ним:

· вводится единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

· государственная регистрация является единственным доказательством осуществления зарегистрированного права;

· государственной регистрации подлежат:

право собственности на недвижимое имущество;

сделки с недвижимостью;

ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное управление);

· создается единый банк информации в пределах регистрационного округа;

· государственная регистрация прав носит открытый характер (информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого имущества предоставляется по любому письменному запросу физического или юридического лица;

· государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Но термин «ипотека» впервые в российском законодательстве появился с принятием Закона РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. №2872 — 1, в котором в разделе II имелась специальная глава 2, посвященная залогу предприятия, строения, здания, сооружения и иных объектов, непосредственно связанных с землей (ипотеке).

Однако с развитием ипотечного кредитования и социально-экономической реформы, а также изменения на рынке недвижимости потребовали принятие нового закона — Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. №102 — ФЗ.

Он значительно расширил возможность использования ипотеки в качестве средства обеспечения кредита. А именно:

· регламентировал обязательства залогодателя по обеспечению сохранности заложенного имущества в течение действия договора ипотеки (его содержанию, ремонту, охране, страхованию, защите от притязаний третьих лиц);

· в связи с долгосрочностью ипотечного кредитования предусмотрел последствия для различных случаев возможного перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам (его отчуждения, конфискации, реквизиции, перехода в результате реорганизации юридического лица, наследования и т.д.) или обременения правами третьих лиц;

· изменил порядок реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание кредитором: теперь допускаются его продажа не только с публичных торгов, но и аукциона или по конкурсу, а также приобретение самим залогодержателем.

Таким образом, для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ применительно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями Гражданского кодекса о залоге.

Немного больше об экономике сегодня

Информационная безопасность в экономике
Информационная безопасность предприятия — это компонент системы управления в современных условиях экономики. Может быть определена как процесс разработки и принятия управленческих решений по ключевым аспектам, связанным с защитой информации предприятия. Целью исследования является анализ защиты информации в ОО .

Инновационный механизм в совершенствовании производства
Современный этап в развитии российской экономике характеризуется интеграцией в мировую инфраструктуру. Мировые тенденции консолидации предприятий в течение последних лет привели к созданию крупнейших транснациональных корпораций, мощности которых сравнимы с мощностями ведущих мировых держав. Активное приобретение .

Меню сайта

Сущность и причины экономического роста

Инструменты макроэкономической политики государства

Понятие корпоративной собственности как экономической категории

Характеристика мехатронной мобильной транспортной платформы

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector