Kafe-sviaz.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Особенности ипотечного кредитования

Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 14.08.2018 2018-08-14

Статья просмотрена: 1716 раз

Библиографическое описание:

Ховалыг, Н. Н. Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски / Н. Н. Ховалыг. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2018. — № 32 (218). — С. 47-51. — URL: https://moluch.ru/archive/218/52323/ (дата обращения: 11.04.2020).

Рассмотрено оценка доступности современного состояния жилищного ипотечного кредитования и влияние возможных рисков ипотечных отношений, классификаций.

Ключевые слова: ипотека, кредитование, риски, проблемы

The assessment of the availability of the modern state of housing mortgage lending and the impact of possible risks of mortgage relations and classifications are considered.

Keywords: mortgage, lending, risks, problems

В современном российском обществе одной из самых насущных проблем была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан — социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Решением вопроса на сегодня является эффективным оформление ипотеки. Этот метод кредитования стал настоящим спасением для большинства малоимущих и молодых семей, которые не в состоянии позволить себе полную стоимость квартиры или комнаты. Кроме того, цены на жилье в стране не слишком демократичны, а постоянные финансовые и экономические кризисы не дают возможность населению составить определенный капитал для покупки такого необходимого жилья. Поэтому вдвойне важно совершенствовать и развивать систему ипотечного кредитования, которая может дать шанс всем желающим приобрести необходимые квадратные метры для проживания [7].

Ипотека предоставляет достаточно широкие возможности:

– предпринимателю — увеличить долю производительного капитала;

– землевладельцам — произвести покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на приобретение производственных мощностей;

– физическому лицу (гражданину) — улучшать свои жилищные условия.

Что такое ипотека? В настоящее время существует множество различных точек зрения на определение понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование». По мнению Довдиенко И. В., ипотека представляет собой передачу в залог собственности в виде земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежного займа [2]. Разумова И. А. считает, что ипотека — одна из основных форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [6]. Грудцына Л. Ю. и Козлова М. Н. определяют ипотечный кредит как обеспеченный определенной недвижимостью, находящейся в собственности кредитора. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимости [1]. Меркулов В. В. определяет ипотечное кредитование как достаточно сложный механизм: — обеспечивающий финансами рынок недвижимости; — основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении; — функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников; — контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем. Законодательством Российской Федерации долгосрочный ипотечный кредит определяется как кредит или заем, предоставленный банком юридическому или физическому лицу на срок 3 года и более для приобретения недвижимости под ее залог в качестве обеспечения обязательства. На наш взгляд, ипотека — это залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору [8].

Для более углубленного изучения ипотечного кредита считаем изучить его классификацию. Стоит отметить, что в экономической науке используются различные классификации кредита, однако классификация ипотечного кредита описана крайне слабо, в связи с чем (Дятлов Д. В., Антонова М. В.) предложили авторский вариант классификации ипотечного кредита (табл.1):

– по целям кредитования;

– по способу кредитования;

– по видам процентных ставок;

– по методу погашения.

По целям кредитования, на наш взгляд, целесообразно выделить три вида ипотечного кредита:

1) земельный кредит — предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли, например под предстоящее строительство объекта недвижимости;

2) строительный кредит — кредит на строительство или реконструкцию объекта недвижимости, предоставляемый для финансирования строительных работ;

3) кредит на приобретение готового объекта недвижимости [3].

Классификация ипотечного кредита

Признаки классификации

Виды ипотечных кредитов

По целям кредитования

Земельный кредит Строительный кредит

Кредит на приобретение готового объекта недвижимости

Кредит, обеспеченный земельным участком под строительство объекта

Кредит, обеспеченный готовым объектом недвижимости вместе с земельным участком, на котором оно находится

Кредит, обеспеченный объектом незавершенного строительства вместе с земельным участком Кредит, обеспеченный приватизированным объектом недвижимости (квартира, офис) без земельного участка

По способу кредитования

Ипотечный кредит, выданный по одноуровневой модели кредитования

Ипотечный кредит, выданный по двухуровневой модели кредитования

Ипотечный кредит населению (в т. ч. жилищные ипотечные кредиты)

Ипотечный кредит юридическим лицам

Банковский ипотечный кредит

Небанковский ипотечный кредит

По видам процентных ставок

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой

Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой

По методу погашения

Ипотечный кредит со стандартными выплатами

Ипотечный кредит с переменными выплатами

Пружинные ипотечные кредиты Ипотечные кредиты с нарастающим платежом

Ипотечные кредиты с участием

Возможные риски ипотечных отношений

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

– целенаправленная широкомасштабная рекламизация достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;

– пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования, и в придании ему на этой основе стабильности;

– отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно, чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

– российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствия капитала; низкой доходности (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;

– структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала. Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению. В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово- кредитного механизма.

– институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных;

– расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудо-сберегательных касс и жилищно-строительных банков;

– предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;

– льготное или бесплатное предоставление инженерно-подготовленных участков земли под жилищное строительство;

– создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд. Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя — гарантии выполнения договорных отношений. За последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья [4].

Читать еще:  Элементы кредитной системы

Наряду с происходящими экономическими процессами меняются цели, задачи и функции управления, информационные потребности субъектов ипотечного кредитования. На сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной стабильной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимостью конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождению и реализации услуг. ■

  1. Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотечное кредитование: вопросы и ответы / Л. Ю. Грудцына, М. Н. Козлова.- М.: Изд-во Эксмо, 2006.- 288с.
  2. Довдиенко И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. — M.: Юнити-Дана, 2005. — С. 3.
  3. Дятлов Д. В., Антонова М. В. Ипотечный кредит: понятие, виды, классификация. / Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. Белгород. № 2(42), 2012 г., 240–245 с.
  4. Куряева Г. Ю., Кедяркина В. А. Давидян К. А. Проблемы ипотечного кредитования. / Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2015. № 4 (16). С. 38–46.
  5. Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — СПб.: Юридический центр-пресс, 2003. — С. 10.
  6. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2005. — С. 12.
  7. Склярова Э. В., Лиман И. А. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России. / Международный научно-исследовательский журнал. № 1 (43), Часть 1, Январь.
  8. Чередникова А. О. Особенности ипотеки как формы кредитования. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования. / Российское предпринимательство. 2010. № 4–1. С. 94–97.

Особенности ипотечного кредитования

Кредит является разновидностью договора зай­ма. Т.к. залог недвижимого имущества это – ипотека, поэтому кре­дит, обеспеченный определенной недвижимой соб­ственностью это ипотечный кредит.

Ипотечное кредитование — это пре­доставление кредита под залог недвижимого иму­щества. Создание действенной системы ипотеч­ного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного ка­питала.

Рынок ипотечного капитала— это часть финансового рынка, на котором перераспределя­ются заемные финансовые ресурсы, обеспеченные залогом недвижимости.

В качестве ценных бумаг на рынке ипотечно­го капитала выступают закладные. Закладная— это юридический документ, который гарантиру­ет кредиторам получение платежей по кредиту и возможность возврата вложенных средств за счет реализации объекта залога, если заемщик не вы­полняет своих обязательств по кредитному дого­вору. После государственной регистрации ипотеки за­кладная выдается первоначальному залогодержа­телю (кредитору) и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная сама может быть предметом залога.

Рынок ипотечного капитала разделяется на первичный и вторичный:

— на первичном рынке обращаются первичные закладные;

— на вторичном рынке покупаются и продаются закладные, полученные на первичном рынке.

Наряду с этим существует классификация рынков ипотечного капитала по типам недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения: ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости и т. д.

Основными участниками первичного рынка ипотечного капитала являются кредиторы, которые предоставляют заемный капитал для приобретения и развития недвижимости, и заемщики-инвесторы, покупающие недвижимость в инвестиционных целях.

На вторичном рынке ипотечного капитала осуществляются сделки купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка – обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, чтобы за счет полученных средств предоставить другой кредит, посредством чего капитал из более богатых районов страны может быть перераспределен в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

Риск и прибыльность ценных бумаг вторично­го рынка ипотечного капитала сравнивается с доходностью ценных бумаг на других финансо­вых рынках.

Получение ипотечного кредита связано с необ­ходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

— достаточно ли денежных средств для внесе­ния первоначального взноса за квартиру и на по­крытие расходов, связанных с совершением сдел­ки по купле-продаже квартиры (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

— останутся ли средства на поддержание не­обходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

— не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекраще­ния имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

— имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2 лет, и каковы причины увольнения и перерывы в работе и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связан­ные с жильем: оплата коммунальных услуг, те­лефона, электроэнергии (проверяется банком);

— имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

В России количество выдачи ссуд под залог не­движимости сравнительно невелико, так как ее стоимость при залоге значительно ниже рыноч­ной вследствие того, что объект оценивается, ис­ходя из его продажи в довольно далеком буду­щем, если кредит не будет возвращен. При этом кредитор «застраховывает» себя от возможных будущих изменений, а слишком небольшая сто­имость имущества при залоге невыгодна залого­дателю.

Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциаль­ного заемщика исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому офи­циальные доходы потенциальных заемщиков не­высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная го­сударственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реаль­ные доходы из «тени».

Развитие системы ипотечного кредитования — основное направление устранения наблюдаемого дисбаланса высокой стоимости недвижимости и финансовых возможностей большей части насе­ления. Именно за счет ипотеки финансируется большинство операций с недвижимостью во мно­гих странах. Возможность получения долгосроч­ного кредита под приемлемый процент позволя­ет ускорить процесс приобретения жилья населе­нием, которое в сегодняшних условиях вынужде­но длительное время откладывать средства на приобретение жилья в полном объеме; предпри­нимателям позволяет не отвлекать из предпри­нимательского оборота денежные средства и по­лучать по ним дополнительные прибыли в тече­ние всего срока кредитования.

IX Международная студенческая научная конференция Студенческий научный форум — 2017

ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности должника перед кредитором своей землей. На границе земельного участка заёмщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», в переводе с древнегреческого — «подпорка», «подставка».

В настоящее время жилищный вопрос и механизм ипотечного кредитования очень актуальны. Это одна из наиболее значимых социально-экономических проблем в России. Жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, все они в той или иной степени не довольны жилищными условиями, вместе с тем, жилье — неотъемлемая часть нашей жизни, одна из главных социальных потребностей, реализация которой дает возможность достойного проживания[1].

Читать еще:  План счетов в кредитных организациях 2020

Ключевое направление российской государственной жилищной политики — поддержка и развитие ипотечного кредитования. В настоящее время ипотека – это необходимый и эффективный механизм решения важных экономических и социальных проблем. Ипотечное кредитование в России с каждым годом пользуется всё большей и большей популярностью. И в связи с этим, активными субъектами на рынке ипотеки являются крупнейшие банки: Сбербанк, ВТБ 24, а также банки, которые специализируются в сегменте ипотечного кредитования и кредитные организации с западным капиталом[2].

Сегодня в связи с нестабильностью российской экономики и отсутствием уверенности в завтрашнем дне, наблюдается значительный спад потребительского спроса, а сделки становятся единичными. На наш взгляд, банки между собой будут конкурировать в первую очередь не по ипотечной ставке, конкуренция сохранится по части технологии заключения ипотечной сделки, т.е. банки будут стремиться снизить размер комиссии, ускорить рассмотрение заявки заёмщика на одобрение ипотечного кредита или начнут вводить новые ипотечные программы и упрощать процедуры погашения ипотеки. Как представляется, эффективное развитие системы ипотечного жилищного кредитования не возможно без активного вмешательства государства. Основная задача государства в становлении и развитии ипотеки состоит в формировании законодательной базы и нормативном регулировании кредитного процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышении ее доступности для граждан[4].

В процессе предоставления данного вида услуг населению возникают следующие проблемы, которые можно разделить на два основных направления: внутренние и внешние.

К внутренним проблемам можно отнести следующие:

− затягивание сроков рассмотрения поданной заявки от заемщика в кредитной организации. Если объектом залога является квартира и собственником этого объекта выступает физическое лицо, как правило, заявка в банке должна рассматриваться в течение 2–3 дней с момента предоставления всех документов;

− кредитная организация в процессе работы с потенциальным заемщиком может одобрить сумму кредита, отличную от той, которую заявил заемщик при подач заявки, а заемщик в итоге может отказаться от выбранного варианта, тем самым может потерять определенную сумму денег, которые он возможно уже потратил при подготовке пакета документов для банка;

− требуются дополнительные расходы, связанные с оплатой услуг риэлтерского агентства или ипотечного брокера, и при этом стоимость услуг определяет каждое агентство по-своему;

− главным вопросом остается выбор объекта недвижимости, к которому предъявляются определённые требования, например, в квартире не должно быть перепланировок, износ дома должен быть не ниже 40%, также некоторые банки не ставят под залог квартиру, где собственником могут выступать несовершеннолетние дети.

К внешним проблемам следует отнести:

− ограниченную платежеспособность граждан;

− недостаточное количество объектов новостроек в регионах, и как правило, завышенные цены на них;

− отсутствие системы в законодательстве недвижимости, которую необходимо совершенствовать и реализовывать на практике;

− проблемы социального характера;

− неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Также важно отметить, что в стране отсутствует схема, по которой могут взаимодействовать все участники (агентства недвижимости, застройщики, компании по

оценке недвижимости, страховые компании) при оформлении ипотечных кредитов[3].

Несмотря на все существующие проблемы, наблюдаются серьезные перспективы в развитии ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование является важным инструментов повышения доступности и обеспечения населения жильем.

В заключении хотелось бы отметить, что ипотечное кредитование ведет к благоприятному социальному развитию, выступает одним из мощных факторов формирования среднего класса общества, так как дает гражданам возможность иметь частную жилую собственность. Кроме того, ипотечное кредитование способно значительно ускорить развитие экономики страны, т. к. при росте спроса на ипотечный продукт произойдет рост новостроек, это оживит некоторые отрасли промышленности, увеличит объемы производство и даст возможность его модернизировать.

На наш взгляд, развитие ипотечного кредитования окажет положительное влияние на преодоление социальной нестабильности и поможет удовлетворить потребность населения в жилье.

Список использованной литературы:

Батырова Д.С., Сазонов С.П. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России // Актуальные вопросы экономических наук – 2016. №53. – С. 110-114;

Кириченко К.Р. Роль и значение ипотечного кредитования в современных условиях // Экономика и право – 2015. №7. – С. 72-704;

Прохорова Д.А. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России // Молодой ученый – 2015. — №11. – С. 952-954;

Чуприна В.И., Логвинова И.В. Особенности ипотечного кредитования в современных условиях // Science Time – 2015. №5. – С. 500-506.

Особенности ипотечного кредитования в Российской Федерации

Обеспечение доступности приобретения жилья для всех категорий населения является одним из основных факторов повышения уровня и качества жизни, снижения в обществе социальной напряженности, а также создания эффективных стимулов для накопления средств населения и повышения его инвестиционной активности. Обеспечение доступным жильем граждан с разным уровнем дохода, как показывает мировая практика, возможно только с использованием механизма ипотечного жилищного кредитования.

Для России ипотечный жилищный кредит не является новым видом кредитования. Ипотека в России имеет свою историю, прошла несколько этапов в своем развитии и поэтому имеет свои национальные особенности. В частности, 90-е гг. XX в. стали подготовительным периодом для зарождения ипотеки в современной России.

Понятие «ипотека» впервые появилось в российском законодательстве в Законе РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 «О залоге». Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного кредитования стало принятие Гражданского кодекса РФ, вступившего в силу с 1 января 1995 г. В нем были установлены общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой, положение о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное жилое имущество. В ГК РФ было предусмотрено принятие в дальнейшем специальных законов, регулирующих вопросы государственных прав на недвижимое имущество и сделок с ним (соответствующий Закон был принят в 1997 г.), а также вопросы ипотеки .

Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2004. С. 67.

А решающим событием в 2003 г., что и определило развитие ипотечного кредитования на государственном уровне, стало выступление Президента РФ В.В. Путина на апрельском заседании Госсовета о вопросах ипотеки. В октябре прошел третье чтение в Госдуме Закон «Об ипотечных ценных бумагах». Спустя несколько дней в Гостином Дворе в рамках 9-й международной выставки недвижимости «ДОМЭКСПО» стартовал проект «Улица ипотеки» с участием ведущих «игроков» на этом рынке, включая банки, риелторские агентства, консалтинговые и страховые компании. Параллельно в Госдуме состоялись парламентские слушания на тему законодательного обеспечения ипотеки. Ипотека находилась в центре внимания участников ряда профессиональных конференций и форумов. А в конце октября вопрос о развитии системы ипотечного жилищного кредитования был рассмотрен уже на заседании Правительства РФ.

Как и в большинстве стран, функционирование системы ипотечного кредитования в России организовано по нескольким различным схемам, которые в той или иной степени соответствуют основным моделям ипотечного кредитования. Так, в целях развития внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы, а также развития рынка ипотечного кредитования было образовано «Агентство ипотечного жилищного кредитования» (Постановление Правительства от 26 августа 1996 г. N 1010). Основной целью АИЖК была определена организация вторичного кредитования ипотечного кредитования, а деятельность направлена на рефинансирование банков и региональных фондов, выдающих ипотечные кредиты и займы физическим лицам.

На сегодняшний день развиваются все более совершенные схемы приобретения жилья. На рынке активно работают такие организации, как МАИФ (Международная ассоциация фондов жилищного строительства и ипотечного кредитования), АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) и МИА (Московское ипотечное агентство). Их деятельность направлена на объединение усилий участников ипотечного рынка по внедрению процедур ипотечного кредитования и обеспечению доступности получения кредитов. И все же большинство россиян не готовы воспользоваться ипотекой, хотя для многих после принятия нового Жилищного кодекса это стало наиболее реальной возможностью получить жилье.

Читать еще:  Специализированные кредитные институты

В процессе ипотеки участвуют около 180 кредитных организаций, которые реализуют собственные программы по ипотечному кредитованию, а также участвуют в реализации совместных программ.

Несмотря на обилие программ ипотечного кредитования, существуют препятствия на пути развития ипотеки в России. На сегодняшний день к числу причин, препятствующих развитию ипотеки, относятся следующие.

Во-первых, это высокие процентные ставки на ипотечные кредиты. В 2003 г. средняя ставка на ипотечные кредиты составляла 12 — 13%, в то же время на Западе она находится на уровне 4 — 6%. Даже в дореволюционной России ставка была на уровне 3 — 5%. Отсутствие долгосрочного финансирования в банковском секторе — вот что делает ставки высокими и недоступными среднему классу. При этом в течение 2003 г. наблюдались положительные сдвиги, к которым относится снижение процентных ставок на 1 — 2%. По состоянию на 2004 г. размер минимальной ставки составляет 10%.

Ко второй причине можно отнести незавершенность налоговой реформы, которая вынуждает скрывать доходы. Кредитным организациям, чтобы не потерять клиента, приходится использовать альтернативные методы подтверждения доходов заемщика. Но все же больше банки приветствуют граждан с декларированными доходами.

В-третьих, развитию ипотеки, особенно в Новосибирске, также мешает стремительный рост рынка недвижимости. В условиях, когда квартиры в новостройках раскупаются «на стадии котлована», застройщики не заинтересованы в продаже жилья в кредит.

Кроме того, ставка по ипотечному кредиту под новостройки на начальной стадии строительства намного выше, равно как высоки риски кредитной организации. К тому же развитие ипотеки тормозит платежеспособный спрос, поскольку существует существенная разница между уровнем доходов населения в крупных городах и в среднем по всей России.

Количество выданных кредитов с каждым годом возрастает в геометрической прогрессии, так же как и количество кредитных организаций, предоставляющих данную услугу.

Однако опрос ROMIR Monitoring показал, что 90% россиян не собираются пользоваться ипотечным кредитованием в ближайшее время. Лишь 5% опрошенных планируют взять кредит. Согласно распределениям в зависимости от возраста респондентов ипотекой готовы воспользоваться в основном респонденты от 25 до 34 лет (10%) и молодежь в возрасте от 18 до 24 лет (8%) .

Ипотека не нужна 90% россиян, показал опрос // Недвижимость. N 9. 2005. С. 5.

По данным Ассоциации российских банков, в 2001 г. в России было выдано ипотечных кредитов на сумму около 56 млн. долл. В 2002 г. уже 260 млн. долл. В 2003 г. суммарный объем выданных кредитов составил около 500 млн. долл. По мнению президента Ассоциации российских банков Г. Тосуняна, к 2008 г. эта цифра может увеличиться в четыре раза. Наиболее часто желающие приобрести жилье с помощью ипотеки берут кредит в иностранной валюте, именно он является наиболее распространенным продуктом. Средний размер кредита в 2003 г. составил 18 тыс. долл.

Процентная ставка по кредиту в России достаточно высока. При высокой процентной ставке размер регулярных выплат также высок. Это препятствует увеличению числа заемщиков. С другой стороны, процентная ставка не должна быть ниже существующего процента инфляции, поскольку в этом случае для развития ипотеки придется прибегнуть к средствам государственного бюджета, которые, как правило, ограничены.

Когда Президент Владимир Путин говорил о двукратном увеличении ВВП, он подчеркивал, что ипотека и строительство жилья — это один из стратегических планов нашего государства, один из способов достижения цели.

Без государства сегодня ипотеку не вытянуть. Во-первых, у банков нет «длинных» денег, во-вторых, кредитные ставки сегодня недоступны основной массе населения страны.

Для ипотечного кредитования нужны средства на 5 — 10 лет. И таких «длинных» денег пока у российской банковской системы нет. Банки скептичны в отношении долгосрочных проектов, потому что все долгосрочные депозиты вкладчиков в банке долгосрочными можно назвать лишь условно.

Законодателям удалось решить проблему налога на добавленную стоимость (НДС) при сделках с недвижимостью. Раньше любая сделка, к примеру продажа строителями нового дома риелтору, который в свою очередь продавал квартиры физическим лицам, облагалась НДС. Теперь весь этот оборот изъяли из сферы налога на добавленную стоимость. Это существенное снижение налогового пресса и улучшение климата для ипотеки. Хотя строители и риелторы и раньше находили «кривые» и «окольные» пути, чтобы не платить НДС.

В отношении социальных ипотечных программ (социальные ипотечные программы — когда государство, муниципалитет или фирма-работодатель помогают человеку выплатить первоначальный взнос или берут на себя выплату части банковских процентов) проблема заключалась в том, что около 35% такой помощи нужно было отдавать государству в виде налогов. Сейчас — всего 13%. Явный прогресс, хотя полностью отказаться от утверждения, что это доход, Дума не рискнула.

До принятия Закона об ипотеке залог недвижимости в нашей стране в силу как субъективных, так и объективных причин не получил широкого распространения. В настоящее время ситуация начала меняться, однако в правоприменительной практике не все вопросы получают однозначное толкование.

Ипотека способна сформировать безрисковый механизм приобретения жилья, который постепенно станет альтернативой долевому участию граждан в строительстве.

Как правильно отметил Президент России: «. основное сейчас — это создание условий, при которых граждане могут зарабатывать деньги. Зарабатывать и с выгодой для себя вкладывать в экономику своей собственной страны» .

Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 18.04.2002 г.

Ипотека может стать решающим фактором в развитии жилищного строительства и обеспечении граждан жильем по доступным ценам, но только при условии поддержки государства.

Развитие системы ипотечного кредитования до сих пор сдерживает ряд факторов.

Это в первую очередь высокие процентные ставки, неоправданная налоговая нагрузка для участников ипотечных сделок, и главным образом при продаже имеющейся квартиры.

Нынешние темпы роста цен на жилье в несколько раз превышают индекс инфляции, что снижает возможности граждан по приобретению качественного жилья даже с помощью ипотеки.

Чтобы кардинально расширить ее масштабы, необходимо сбалансировать спрос и предложение за счет наращивания объемов нового строительства.

Сегодня одно из решений жилищной проблемы в России — внедрение и развитие механизма жилищной ипотеки. Он предусматривает получение жилья путем залога недвижимого имущества.

Этот механизм давно и с успехом работает в развитых странах. Преимущества жилищной ипотеки для граждан очевидны: деньги вносятся после получения жилья и поэтапно.

Можно решить и острую жилищную проблему крупнейших промышленных предприятий.

Для этого банк предприятия-инвестора нуждающимся в жилье работникам выдает кредит для приобретения жилья, а предприятие выкупает закладные банка.

Подобным же образом возможно решение жилищной проблемы очередников, нуждающихся в получении жилья и не связанных трудовыми отношениями с предприятием.

Для этого муниципалитет продает часть жилья на аукционе и вырученные средства частично инвестирует банку, а частично направляет на дотирование заемщика.

Банкам нужна помощь государства для налаживания ипотечного кредитования. Необходимы государственные меры по повышению ликвидности ипотечных облигаций.

В частности, организациям и гражданам, их имеющим, необходимо расширить возможность заложить закладные листы в банк и получить кредит.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector