Kafe-sviaz.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Особенности ипотечного кредитования в рф

Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 14.08.2018 2018-08-14

Статья просмотрена: 1716 раз

Библиографическое описание:

Ховалыг, Н. Н. Особенности ипотечного кредитования: понятие, классификация, риски / Н. Н. Ховалыг. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2018. — № 32 (218). — С. 47-51. — URL: https://moluch.ru/archive/218/52323/ (дата обращения: 11.04.2020).

Рассмотрено оценка доступности современного состояния жилищного ипотечного кредитования и влияние возможных рисков ипотечных отношений, классификаций.

Ключевые слова: ипотека, кредитование, риски, проблемы

The assessment of the availability of the modern state of housing mortgage lending and the impact of possible risks of mortgage relations and classifications are considered.

Keywords: mortgage, lending, risks, problems

В современном российском обществе одной из самых насущных проблем была и остается жилищная проблема. Нехватка жилья оказывает влияние на все сферы жизни граждан — социальную, профессиональную, личную, семейную жизнь. Решением вопроса на сегодня является эффективным оформление ипотеки. Этот метод кредитования стал настоящим спасением для большинства малоимущих и молодых семей, которые не в состоянии позволить себе полную стоимость квартиры или комнаты. Кроме того, цены на жилье в стране не слишком демократичны, а постоянные финансовые и экономические кризисы не дают возможность населению составить определенный капитал для покупки такого необходимого жилья. Поэтому вдвойне важно совершенствовать и развивать систему ипотечного кредитования, которая может дать шанс всем желающим приобрести необходимые квадратные метры для проживания [7].

Ипотека предоставляет достаточно широкие возможности:

– предпринимателю — увеличить долю производительного капитала;

– землевладельцам — произвести покупку дополнительных участков земли, увеличивать капитальные затраты на приобретение производственных мощностей;

– физическому лицу (гражданину) — улучшать свои жилищные условия.

Что такое ипотека? В настоящее время существует множество различных точек зрения на определение понятий «ипотека» и «ипотечное кредитование». По мнению Довдиенко И. В., ипотека представляет собой передачу в залог собственности в виде земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежного займа [2]. Разумова И. А. считает, что ипотека — одна из основных форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимость остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества [6]. Грудцына Л. Ю. и Козлова М. Н. определяют ипотечный кредит как обеспеченный определенной недвижимостью, находящейся в собственности кредитора. Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимости [1]. Меркулов В. В. определяет ипотечное кредитование как достаточно сложный механизм: — обеспечивающий финансами рынок недвижимости; — основанный на четком и ясном праве и его неукоснительном выполнении; — функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников; — контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем. Законодательством Российской Федерации долгосрочный ипотечный кредит определяется как кредит или заем, предоставленный банком юридическому или физическому лицу на срок 3 года и более для приобретения недвижимости под ее залог в качестве обеспечения обязательства. На наш взгляд, ипотека — это залог недвижимого имущества, который осуществляется без передачи этого имущества во владение залоговому кредитору [8].

Для более углубленного изучения ипотечного кредита считаем изучить его классификацию. Стоит отметить, что в экономической науке используются различные классификации кредита, однако классификация ипотечного кредита описана крайне слабо, в связи с чем (Дятлов Д. В., Антонова М. В.) предложили авторский вариант классификации ипотечного кредита (табл.1):

– по целям кредитования;

– по способу кредитования;

– по видам процентных ставок;

– по методу погашения.

По целям кредитования, на наш взгляд, целесообразно выделить три вида ипотечного кредита:

1) земельный кредит — предоставляемый заемщикам на приобретение и обустройство земли, например под предстоящее строительство объекта недвижимости;

2) строительный кредит — кредит на строительство или реконструкцию объекта недвижимости, предоставляемый для финансирования строительных работ;

3) кредит на приобретение готового объекта недвижимости [3].

Классификация ипотечного кредита

Признаки классификации

Виды ипотечных кредитов

По целям кредитования

Земельный кредит Строительный кредит

Кредит на приобретение готового объекта недвижимости

Кредит, обеспеченный земельным участком под строительство объекта

Кредит, обеспеченный готовым объектом недвижимости вместе с земельным участком, на котором оно находится

Кредит, обеспеченный объектом незавершенного строительства вместе с земельным участком Кредит, обеспеченный приватизированным объектом недвижимости (квартира, офис) без земельного участка

По способу кредитования

Ипотечный кредит, выданный по одноуровневой модели кредитования

Ипотечный кредит, выданный по двухуровневой модели кредитования

Ипотечный кредит населению (в т. ч. жилищные ипотечные кредиты)

Ипотечный кредит юридическим лицам

Банковский ипотечный кредит

Небанковский ипотечный кредит

По видам процентных ставок

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой

Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой

По методу погашения

Ипотечный кредит со стандартными выплатами

Ипотечный кредит с переменными выплатами

Пружинные ипотечные кредиты Ипотечные кредиты с нарастающим платежом

Ипотечные кредиты с участием

Возможные риски ипотечных отношений

Однако в настоящее время ипотечные отношения в нашей стране не приобрели того размаха и той зрелости, какими им надлежит быть. Поэтому актуален анализ причин, сдерживающих становление и развитие таких отношений.

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

– целенаправленная широкомасштабная рекламизация достоинств американской модели ипотечного жилищного кредитования;

– пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования, и в придании ему на этой основе стабильности;

– отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных отношений, исходя из имеющихся внутренних ресурсов. Несмотря на все имеющиеся сложности с финансами, их в стране вполне достаточно, чтобы уже на начальном этапе развернуть вполне масштабное и динамичное возрождение национального ипотечного рынка;

– российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в том числе и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных управлять рисками; отсутствия капитала; низкой доходности (по меркам отечественных банкиров) от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;

– структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала. Многие специалисты склонны видеть причины проблем не в самой ипотечной системе, а в общих экономических показателях. Мировая практика свидетельствует, что ипотека перспективна там, где годовая инфляция не превышает 6 % в национальной валюте. До тех пор, пока разница между доходами населения и стоимостью недвижимости будет столь велика, массовость не станет ее отличительной чертой. Иными словами, спрос есть, но нет материального обеспечения. В настоящее время одними из основных источников финансирования жилищного строительства становятся банковские кредиты населению. В связи с этим важное значение имеет создание различных форм финансово- кредитного механизма.

– институты залога недвижимости, ипотечный кредит, вторичный рынок закладных;

– расширение перечня имущества, сдаваемого в залог; создание разветвленной сети ссудо-сберегательных касс и жилищно-строительных банков;

– предоставление предприятиями кредитов и ссуд своим работникам под льготный процент и погашение уже полученных ими кредитов;

– льготное или бесплатное предоставление инженерно-подготовленных участков земли под жилищное строительство;

– создание сети страховых компаний по страхованию долгосрочных ссуд. Для банковско-небанковских учреждений в ипотечном кредитовании важны устойчивость, законность кредитных отношений, твердое обеспечение предоставляемых кредитных средств и возможность развития вторичного рынка ценных бумаг, а для залогодателя и залогодержателя — гарантии выполнения договорных отношений. За последние годы коренные изменения произошли в структуре источников финансирования жилищного строительства. Основными источниками становятся внебюджетные средства в сочетании с различными формами государственной поддержки граждан и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья [4].

Наряду с происходящими экономическими процессами меняются цели, задачи и функции управления, информационные потребности субъектов ипотечного кредитования. На сегодняшний день можно без преувеличения констатировать, что, несмотря на определенные трудности, отечественный рынок ипотечного кредитования является развивающимся и с течением времени станет основным способом решения жилищных проблем граждан России. Свидетельством тому является современный российский рынок ипотечных продуктов, который начинает быть похожим на аналогичные рынки экономически развитых стран. В подходах к позиционированию банков, к обретению собственной стабильной клиентской базы появляются элементы системности, обусловленные сложившейся необходимостью конкурировать и бороться практически за каждого клиента. В этой связи обретает новый смысл понятие маркетинга ипотечных услуг в деятельности субъектов ипотечного кредитования как системного, обоснованно структурированного комплекса мероприятий по привлечению новых клиентов, их сопровождению и реализации услуг. ■

  1. Грудцына Л. Ю., Козлова М. Н. Ипотечное кредитование: вопросы и ответы / Л. Ю. Грудцына, М. Н. Козлова.- М.: Изд-во Эксмо, 2006.- 288с.
  2. Довдиенко И. В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. — M.: Юнити-Дана, 2005. — С. 3.
  3. Дятлов Д. В., Антонова М. В. Ипотечный кредит: понятие, виды, классификация. / Вестник Белгородского университета кооперации, экономики и права. Белгород. № 2(42), 2012 г., 240–245 с.
  4. Куряева Г. Ю., Кедяркина В. А. Давидян К. А. Проблемы ипотечного кредитования. / Модели, системы, сети в экономике, технике, природе и обществе. 2015. № 4 (16). С. 38–46.
  5. Меркулов В. В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. — СПб.: Юридический центр-пресс, 2003. — С. 10.
  6. Разумова И. А. Ипотечное кредитование. — СПб.: Питер, 2005. — С. 12.
  7. Склярова Э. В., Лиман И. А. Современное состояние рынка ипотечного жилищного кредитования в России. / Международный научно-исследовательский журнал. № 1 (43), Часть 1, Январь.
  8. Чередникова А. О. Особенности ипотеки как формы кредитования. Сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования. / Российское предпринимательство. 2010. № 4–1. С. 94–97.
Читать еще:  Организационно правовая форма это что кредит

Особенности развития ипотеки в России;

Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является: стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения, и самое главное — активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

В России к настоящему времени уже сформировалась основа для развития системы ипотеки. Заложена нормативно-правовая база, появилось достаточное количество потребителей ипотечных услуг, а также структур, которые подобные услуги готовы оказывать. Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном уровне, в администрациях субъектов Российской Федерации создаются комиссии, а при федеральном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

Тем не менее, есть ряд факторов, которые несколько сдерживают развитие ипотеки:

1.Ограниченный платежеспособный спрос населения.

2.Выдача заработной платы «черным налом».

3. Относительно низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации, которые обуславливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

4.Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости.

5.Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

6.Психологические факторы, которые особенно сильны.

7.Нестабильность экономики страны, которая увеличивает риски и делает долгосрочные кредиты банков невыгодными.

8.Достаточно высокие проценты за кредит, которые часто делают невыгодным покупку квартиры по ипотечной схеме

9.Отстраненность от ипотеки институциональных инвесторов (пенсионных и других фондов).

10. Отсутствие развитой системы страхования жилой недвижимости.

11. Недостаточная отрегулированность деятельности органов опеки и попечительства при рас­смотрении вопросов, связанных с ипотекой жилого помещения обремененного пра­вами несовершеннолетних.

12. Отсутствие правил залога и отчуждения земельных участков

В настоящее время, действие некоторых из этих факторов успешно преодолевается и, поэтому, ипотека развивается достаточно интенсивно. Так, по данным аналитического центра ИРН, в 2006 году объемы ипотечного жилищного кредитования составили 220 млрд. руб., что почти вдвое выше 108 млрд. руб., которые были запланированы национальным проектом «Доступное жилье». В среднем по России доля ипотечных сделок на рынке жилья составляет около 6%. Число ипотечных сделок в 2006 г. по сравнению с 2005 г. возросло в два раза и составило, по данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, 9328 договоров. В 2005 г. их было 4600, в 2004 г. — 4358, а в 2003 г. — 3075. Объем выданных жилищных кредитов в ближайшие 5 – 7 лет, по прогнозам аналитиков, может достигнуть 5 трлн. руб., из которых на ипотеку придется около 95% .

Развитие ипотеки, однако, неравномерно по регионам Российской Федерации: более 45% прироста по стоимости пришлось на 4 региона: Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Тюменскую область. Правда, такая неравномерность прироста во многом объясняется достаточно высокими ценами на жилье в этих регионах, поскольку на них приходится только 12% по количеству выданных кредитов.

Ипотека действует во всех сегментах рынка жилой недвижимости, но предпочте­ние банки отдают вторичному рынку, где они работают с любыми объектами, кроме коммунальных квартир и домов, подлежащих сносу. Наиболее часто объектом ипотечного жилищного кредитования является приобретение готового жилья в многоквартирных домах. Это подтверждается тем, что на московском рынке жилья доля ипотечных сделок составляет, по оценкам экспертов, 10-20%, а доля ипотечных сделок на покупку домов в коттеджных поселках не превышает 5-7%.

Основными кредиторами на ипотечном рынке России в настоящее время являются универсальные банки, в то время как на западе ипотечные услуги чаще оказывают специализированные ипотечные компании. В первую пятерку банков в России входят помимо КБ «МИА» (ОАО), КБ «Москоммерцбанк» (ООО), Сбербанк России, ВТБ 24 (ЗАО) и ЗАО КБ «ДельтаКредит».

Еще несколько лет назад процентные ставки в рублях и в иностранной валюте существенно различались. С падением доллара и укреплением рубля эта разница уменьшилась.

Рассмотрим основные элементы ипотечного кредита и тенденции их изменения в России.

Банковская процентная ставка по ипотечным кредитам в России имеет тенденцию к снижению. Так, например, рублевая ставка по ипотечным кредитам в 2003 году составляла 18–20% годовых, в 2004-2005 гг. она была снижена до 13–16%. В 2006 году ставка процента по кредиту приблизилась к рекордной отметке в 11%, а в 2007 году перешагнула этот порог, сближаясь с процентной ставкой в долларах: 9,3–9,8% (в предложении ВТБ 24, КИТ Финанс, РосЕвроБанк). Некоторые эксперты прогнозируют дальнейшее снижение процентных ставок до уровня 7-8%. Однако, несмотря на тенденцию к уменьшению процентной ставки, ипотечные кредиты в нашей стране все еще остаются достаточно дорогими. Например, — в США и Великобритании процентная ставка сегодня составляет 5–6,5 %, во многих европейских государствах близка к 4%, а в Швейцарии, которая является мировым символом финансовой стабильности – чуть больше 2 %.

Относительно высокий уровень банковской процентной ставки в нашей стране вызывается такими причинами, как:

— недостаточная конкуренция между банками в сфере предоставления ипотечных кредитов;

— особенности экономики, которые делают краткосрочные кредиты более выгодными;

— достаточно высокий уровень высокие рисков ипотечного кредитования;

— уровень инфляции в стране.

Ежегодно меняющаяся ставка рефинансирования (учетная ставка) Центрального банка РФ, на основании которой формируют свою кредитную политику отечественные банки, с 29 января 2007 года установлена на уровне 10,5%. Поэтому в России нет ни одного банка, который выдает кредиты по ставкам ниже 9-10%, даже если таковые декларируются в рекламе.

Срок кредитования, напротив, имеет тенденцию к увеличению. По данным ЦБ, средневзвешенный срок ипотечного кредитования в России увеличился с октября 2005 г. почти на 2,5 года: по рублевым займам — со 166 месяцев (13,8 года) до 195,8 месяца (16,3 года), а по валютным — со 146,6 месяца (12,2 года) до 185,6 месяца (15,5 года).

Несмотря на это, люди достаточно часто пытаются погасить кредит досрочно. Часто вместо 10–15 лет люди погашают ссуды за три года. Досрочное погашение связано, в первую очередь с психологией людей, которые не любят «жить в долгу» и оно очень невыгодно для банков.

Сумма кредита достаточно индивидуальна в каждом случае, однако имелась общая тенденция к сокращению первоначального взноса. Он снизился с 20-30% в 2004-2005 году до 5-10 в 2006-2007. Однако эта тенденция может измениться, если цены на жилье начнут снижаться.

Для решения жилищных проблем населения с ограниченными доходами государство все более широко использует социальную ипотеку. Социальная ипотека преследует цель обеспечить людей жильём, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий. Возможно даже предоставление безвозмездных субсидий для оплаты первого взноса.

Основными достоинствами социальной ипотеки является то, что она:

— позволяет купить квартиру в кредит по себестоимости его строительства;

— подходит людям с достаточно скромными семейными доходами;

— дает возможность максимальной рассрочки — около 30 лет;

— действует во всех крупных городах.

К недостаткам социальной ипотеки относится:

— подходит только тем, кто стоит в очереди на улучшение жилищных условий;

— необходимо официальное подтверждение доходов;

Ипотека. Ипотечное кредитование и его особенности в современной России

Ипотека — это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека — это особая форма обеспечения кредита. Особ-ти ипотечного кредитования:

. ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок — при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);

. долгосрочный характер ипотечного кредита (20 — 30 лет);

. заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника;

. заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;

. законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;

. развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;

. ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.

Правовые основы ипотечного кредитования в России:

1. Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.98;

2. Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98.

Ипотечный кредит — долгосрочные ссуды, выдаваемые под залог недвижимости, прежде всего земли. Залог недвижимого имущества с целью получения ссуды называют также ипотекой. Этот кредит позволяет предпринимателям увеличивать размер производительного использования капитала, а землевладельцам — финансировать покупку дополнительных участков земли. Предоставляют его специальные ипотечные банки (в странах, где они имеются), а также коммерческие, сельскохозяйственные и другие банки. Для ипотечного кредита кроме долгосрочности характерно оставление заложенного имущества в руках должника, кот. продолжает его эксплуатировать. Допускается повторный залог с получением доп. кредита, если ценность имущества не исчерпана предыдущими закладными и должник имеет эк. возможность уплачивать % и погашать долг. В настоящее время ссуды идут в осн. на строительство жилых домов, коммерч. сооружений и увеличение производственных фондов, т.е. растут масштабы операций связанных с городской недвижимостью. Процентные ставки по ипотечным ссудам, как правило, дифференцируются в зависимости от фин. положения заемщиков. При неуплате задолженности в срок заемщик теряет недвижимость, которая яв-ся обеспечением кредита.

Читать еще:  Перспективы развития кредитной системы россии

Рынок жилья включает в себя два существенно отличающихся элемента — жилой фонд и жилищные услуги. Первый из них (дома, квартиры) уникален в плане разнообразия, иммобильности и высокой стоимости . Второй относится к текущему функционированию жилья, поскольку каждая его единица может производить непрерывный поток потребительских услуг — служить убежищем, средством развития семьи, местом отдыха и т.д. Именно эта сторона понятия «жилье» оценивается покупателем при приобретении им квартиры или дома.

В регионах рыночные механизмы действуют с определенными допущениями на рынке вторичного (т.е. находящегося в эксплуатации) жилья. Его участниками в подавляющем числе случаев являются физические лица. Граждане продают квартиры (дома), как правило, не с коммерческими целями. В определенной степени данный сегмент рынка играет роль промежуточной ниши – позволяет создать стартовый капитал, с которого начинается инвестирование или приобретение нового дома. Учитывая, что строительство и продажа так называемого доходного жилья в стране пока слабо развиты, можно говорить о социальном, потребительском характере рынка вторичного жилья.

Иная картина наблюдается на рынке первичного жилья. Здесь главными участниками выступают заказчик (инвестор) и подрядчик, в большинстве своем имеющие статус юридического лица. Именно они при заключении договора подряда формируют цену на строительную продукцию.

В целом же имеет место резкий отрыв по стоимости вновь вводимого жилья от того, которое находится в эксплуатации. Это означает, что речь идет не о едином, а о совокупности жилищных рынков.

Существующие федеральные программы ставят целью либо изменение условий предложения жилья, либо повышение спроса на него со стороны бедных семей. В то же время отсутствует активная государственная поддержка, прямо нацеленная на поощрение развития этого сегмента рынка. Не учитывается и такой актуальный в российских условиях вид воздействия, как регулирование самих жилищных рынков через цену. Представляется, что государственная политика в данной сфере экономики должна строиться на комплексном подходе, учитывающем все факторы, в частности ипотеку, налогообложение объекта недвижимости, регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правовое зонирование вместе с градостроительным регламентом, развитие рынка земли, инвестиции, градостроительство и т.п.

В целях повышения эффективности регулирования требуется применение новых технологий, позволяющих снизить затраты бюджета на содержание жилищной недвижимости и управление ею. А это в свою очередь обусловливает необходимость формирования соответствующей специфической (так как управление недвижимостью имеет свои особенности) правовой среды как на федеральном, так и на местном уровнях.

Важнейшим условием эффективности рынка жилищной недвижимости является также его информационная прозрачность, которая дает участникам возможность осознанного выбора в ходе принятия решений. Для ее достижения нужно прежде всего создать систему мониторинга цен на рынке жилья, которая позволит получить ясное представление о существующих в данной сфере тенденциях.

Рост объемов строительства новых жилых зданий ограничен сегодня из-за нефункционирующих земельных рынков, непрозрачных систем выдачи разрешений на строительство и монопольных местных рынков строительства.

Что касается спроса, то он сдерживается из-за неспособности населения брать кредиты на длительный срок по приемлемым ставкам. Многие новые квартиры финансируются на основе применения схем застройщиков, которые, как правило, являются рискованными и дорогими. Будущие владельцы квартир должны внести значительный первоначальный взнос за недостроенную квартиру, а финансирование по принципу «плати из текущих доходов» означает, что семьи берут на себя весь риск застройщика по завершению строительства. Новые покупатели зачастую платят дополнительно 20 процентов от покупной цены для внутренней отделки квартиры, монтируя электропроводку и бытовые приборы.

71Факторинг и факторинговые операции банков

Факто́ринг — это комплекс услуг, который банк (или факторинговая компания), выступающий в роли финансового агента, оказывает компаниям, работающим со своими покупателями на условиях отсрочки платежа. Услуги факторинга включают не только предоставление поставщику и получение от покупателя денежных средств, но и контроль состояния задолженности покупателя по поставкам, осуществление напоминания дебиторам о наступлении сроков оплаты, проведение сверок с дебиторами, предоставление поставщику информации о текущем состоянии дебиторской задолженности, а также ведение аналитики по истории и текущим операциям. Также — финансовая комиссионная операция по уступке дебиторской задолженности факторинговой компании с целью незамедлительного получения большей части платежа, гарантии полного погашения задолженности и снижения расходов по ведению счетов. Операция факторинга заключается в том, что факторинговый отдел банка покупает долговые требования (счета-фактуры) клиента на условиях немедленной оплаты до 80% от стоимости поставок и уплаты остальной части, за вычетом процента за кредит и комиссионных платежей, в строго обусловленные сроки независимо от поступления выручки от дебиторов. Если должник не оплачивает в срок счета, то выплаты вместо него осуществляет факторинговый отдел.

В основе факторинговой операции лежит покупка банком платежных требований поставщика на отгруженную продукцию и передача поставщиком банку права требования платежа с покупателя. Поэтому факторинговые операции называют также кредитованием поставщика или предоставлением факторингового кредита поставщику.

Факторинговое обслуживание наиболее эффективно для малых и средних предприятий, которые традиционно испытывают финансовые затруднения из-за несвоевременного погашения долгов дебиторами и ограниченности доступных для них источников кредитования. Вместе с тем не всякое предприятие, относящееся к категории малого или среднего, может воспользоваться факторинговыми услугами.

73.Инвестиционный портфель: сущность, виды. Доходность и риск инвестиционного портфеля

Портфель ценных бумаг предприятия представляет собой набор инвестиционных фондовых активов.

Портфельные инвестиции – это инвестиции, объектом которых являются ценные бумаги. Поскольку ценные бумаги неоднородны и имеют разную ликвидность, доходность и уровень риска, то предприятия осуществляют инвестиции, как правило, в различные сегменты рынка ценных бумаг. Совокупность инвестиций предприятий в ценные бумаги образует портфель ценных бумаг.

Инвестиционный портфель — это целенаправленно сформи­рованная совокупность объектов реального и финансового инвести­рования, предназначенных для осуществления инвестиционной дея­тельности в соответствии с разработанной инвестиционной стратеги­ей предприятия. Обеспечение реализации разработанной инвестиционной политики путем подбора наиболее эффективных и надежных инвестиционных вложений является основная цель формирования инвестиционного портфеля В процессе фор­мирования портфеля комбинированием инвестиционных активов достигается новое инвестиционное качество: обеспечивается требу­емый уровень дохода при заданном уровне риска. В зависимости от направленности избранной инвестиционной политики и особенно­стей осуществления инвестиционной деятельности определяется система специфических целей. При формировании любого инвести­ционного портфеля инвестор ставит определенные цели:

· ликвидность инвестированных средств на приемлемом для инвестора уровне;

· достижение необходимого уровня доходности;

· минимизация инвестиционных рисков.

Доходность и риск как основные характеристики инвестиций

Стремление получить требуемый уровень ожидаемой доходности при более низ­ком уровне ожидаемого риска состоит главная цель размещения инвестиций. Данная цель достигается, во-первых, за счет диверсификации, т.е. распределения средств инвестора между различными активами, во-вторых, тщательного подбора финансовых инструментов. В теории и практике управления инвестициями (порт­фелем ценных бумаг) существуют: традиционный и современный под­ходы.

Традиционный подход основывается на фундаментальном и тех­ническом анализе. Он делает акцент на широкую диверсификацию ценных бумаг по отраслям. В основном приобретаются бумаги извест­ных компаний, имеющих хорошие производственные и финансовые показатели. Кроме того, учитывается их более высокая ликвидность, возможность приобретать и продавать в больших количествах и эко­номить на комиссионных.

Развитие широкого и эффективного рынка, статистической базы, а также быстрый прогресс в области вычислительной техники привели к возникновению современной теории и практики управле­ния портфелем финансовых инструментов. Она основана на статисти­ческих и математических методах подбора финансовых инструментов в портфель, а также на ряде новых концептуальных подходов.

Ожидаемая доходность и риск являются главными параметрами при управлении инвестициями (порт­фелем). Формируя портфель ценных бумаг, менеджер не может точно определить будущую дина­мику его доходности и риска

74. Инвестиционный проект: понятия, классификация и фазы

Инвестиционный проект – комплексный план мероприятий, включающий проектирование, строительство, приобретение технологий и оборудования, подготовку кадров и т.п, направленных на создание нового или модернизацию действующего производства товаров (работ, услуг) с целью получения эк.выгоды.

^ 1)в зависимости от их взаимного влияния
независимые, т.е. решение о принятии одного проекта не влияет на решение о принятии другого

взаимоисключающие – когда два и более анализируемых проектов не м.б. реализованы одновременно

взаимодополняющие – реализация нескольких проектов может происходить лишь совместно

комплементарные – принятие одного ИП приводит к росту доходов по другим проектам

2)по срокам реализации
краткосрочные – до 3 лет

среднесрочные – 3-5 лет

долгосрочные – свыше 5 лет

3)по масштабам
глобальные – влияют на экономическую, социальную, экологическую ситуацию на Земле

народнохозяйственные – оказывают влияние на всю страну в целом

крупномасштабные – охватывают отдельные отрасли

локальные – в рамках данного предприятия

4)по основной направленности
коммерческие – главная цель получение прибыли

социальные – например решают проблему безработицы

экологические – улучшение среды обитания людей, флоры, фауны

Фазы ИП:

Прединвестиционная – от предварительного исследования до окончательного решения о принятии ИП
Инвестиционная – включает проектирование, заключение договора или контракта и т.п.
Операционная (производственная)
Ликвидационная – ликвидация последствий реализации ИП

Особенности ипотечного жилищного кредитования

Автор: Поводова Е. В., Савельева О. В.

Поводова Е.В.,
к.ю.н., доцент кафедры гражданского права и процесса Владимирского государственного университета, г. Владимир

Читать еще:  Общество взаимного кредита

Савельева О.В.,
ст. преподаватель кафедры гражданского права и процесса ВлГУ

Особенности ипотечного жилищного кредитования

В последние годы в РФ одним из приоритетных направлений государственной политики является совершенствование различных аспектов ипотечного жилищного кредитования. Об этом, в частности, свидетельствует реализуемый национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». При Правительстве РФ создан специальный орган по поддержке банков — Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), осуществляющее операции по ипотечному кредитованию, выстроена целая система региональных фондов и центров ипотечного кредитования. Объем ипотечного рынка в России, включая ведомственные программы, оценивается примерно в 300–400 млн долл. А его потенциал — в 30 млрд долл., то есть в сто раз больше текущих показателей.

Практика последних лет показывает, что ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилого помещения во всех регионах страны. К настоящему моменту к федеральной системе ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию подключились уже более 45 субъектов.

Что касается института ипотечного жилищного кредитования с позиций его роли в обеспечении доступности жилья для массового потребления, нужно сказать, что не следует признавать ипотеку средством решения всех жилищных проблем.

Многие экономисты, правоведы считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан нужно только создать эффективно работающий рынок, в основу которого положить жилищное кредитование. Именно в этом направлении и развивается наше российское жилищное ипотечное кредитование сегодня. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Поэтому на протяжении более чем десяти лет в России безуспешно осуществ­ляются попытки внедрить данную модель для массового потребления. Причинами являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантирован­ных прав на жилье, недостаточно эффективно работающая правовая и судебная система, спекулятивные цены на жилье, высокие банковские проценты и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики.

Думается, сегодня в России целесообразнее было бы применение первичного рынка одноуровневой системы кредитования из-за ее легкой интегрируемости в национальное российское законодательство, дешевизны организации, отсутствия необходимости страховать кредитно-финансовые риски, что существенно снизит стоимость кредита. Одноуровневая модель более проста и в нормативном регулировании.

Кроме того, решение проблемы обеспечения жи­льем населения через запуск ипотечных схем возмож­но только при активной финансовой поддержке государства.

Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением долгосрочных ипотечных кредитов также должна на деле стать неотъемлемым элементом федеральной жилищно-социальной политики. Законодательство долж­но содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан; установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулиро­вание; поощрение накоплений; право выбора различных видов кредита (в частности, фиксированные или варьирующие проценты общих затрат и т.п.). Все перечисленное невозможно решить без участия государства. И это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый.

Необходимо также создание специального Госу­дарственного жилищного ипотечного банка под гарантию государства по экономическим и другим рискам. При этом нахождение определенной части имущества на положении имущества самого банка не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, в отношении которых он будет осуществлять жилищное ипотечное кредито­вание нуждающихся граждан по поручению и от имени Российской Федерации, то есть в качестве ее представителя. При этом должны сохраняться контрольные функции государства за деятельностью указанного банка.

Население в свою очередь должно быть уверено в экономической стабильности; в возможности погашать ссуды; в том, что государство выступает в качестве га­ранта их средств, а закон действительно регулирует и охраняет права.
Как заявил Президент Российской Федерации, «национальные проекты — это ускоренное возвращение долгов собственным гражданам». Подходы к их решению должны быть серьезно пересмотрены.

Ипотека жилища, жилищное ипотечное кредито­вание являются достаточно сложными правовыми ин­ститутами. Использовать их необходимо с большой осторожностью, с учетом не только законодательных ак­тов, непосредственно регулирующих именно эту сферу, но и других законов, регулирующих весь комплекс однородных отношений, связанных с ипотекой жилища и жилищным ипотечным кредитованием.

Следует отметить, что в мировой практике состояние жилищной проблемы характеризуется коэффициентом доступности жилого помещения. Он измеряется как соотношение средней стоимости стандартной квартиры к среднему годовому доходу семьи и показывает, сколько лет потребуется семье для приобретения жилья при данном уровне дохода. Поскольку доходы и накопления населения России крайне неравномерно распределены, в каждом регионе и для каждой отдельной семьи коэффициенты различны.
К 2010 году планируется увеличить общероссийский уровень обеспеченности жильем до 21,7 кв. м, но даже этот показатель значительно не улучшит ситуацию.

Также планируется выделить средства на реализацию программы «Молодой семье — доступное жилье», 55% всего построенного жилья будет передаваться по городским социальным программам семьям с несовершеннолетними детьми.

В развитии ипотечного кредитования лидирующие позиции занимают наиболее развитые экономически регионы: Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская, Тюменская область и Республика Татарстан.

Действительно, ежегодно в Москве строится более 4,5 млн кв. м жилья. Однако большинство жителей столицы лишены возможности улучшить жилищные условия путем единовременной покупки. Основных причин несколько. Доходы среднестатистической московской семьи несоизмеримы со стоимостью жилья на рынке недвижимости.

По нашему мнению, причина отставания темпов развития ипотеки в том, что цены на недвижимость недоступны большинству населения. Даже если ипотечные проценты снизить до 3% годовых, у средней семьи будет недостаточно средств для внесения первоначального взноса на покупку самой дешевой квартиры в кредит.

Человек приобретает квартиру как материальное благо (вещь), призванное удовлетворять жилищную по­требность. Не тут-то было. К сожалению, немалое количество граждан все еще проживают в сборно-разборных домах, вагончиках, балках и т.п. Такие объекты не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей). Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответству­ющих случаях применяются нормы гражданского зако­нодательства о договоре имущественного найма (арен­ды)). Однако это создает немало проблем.

Также возникает вопрос, существует ли зависимость между развитием ипотечного кредитования и ростом цен на жилье? По нашему мнению, необходимо отметить прямое влияние ипотеки на рост цен. Цена на жилое помещение растет до того уровня, когда покупка квартиры станет недоступна представителям среднего класса даже по ипотеке. Как только доходы населения подрастут до уровня возможности получения кредита, рост цен вновь возобновляется.

В заключение хотелось бы остановиться на проблеме, возникшей не в стране с переходной экономикой, со слабо развитой финансовой системой, а в США, где наблюдается мощный системный кризис на рынке ипотечного кредитования. Суть кризиса ипотеки в США заключается в том, что во время быстрого роста цен на недвижимость население активно использова­ло ипотечные кредиты для приобретения объектов не­движимости, так как любые проценты по кредитам окупались при перепродаже через определенный пе­риод времени, цены на жилье ежегодно росли на 15–20%. По данным экспертов, около 1,5 млн амери­канцев находятся сейчас в стадии личного банкротст­ва, отказавшись платить по кредиту. Как следствие, рост цен на недвижимость остановился, поскольку банки все чаще отказываются выдавать деньги — ведь им самим не платят. В свою очередь, инвестбанки все чаще требуют с ипотечных агентств, у которых они покупали проблемные кредиты, вернуть им обратно деньги. Такая «ипотечная лихорадка» — период, когда люди стремятся вкладывать любые деньги в недвижимость, — наблюдается сегодня во многих странах ми­ра, а, соответственно, американский сценарий может повториться еще не в одной стране. Эксперты прогно­зируют, что американский сценарий все-таки может повториться в ближайшей перспективе (2–3 года) на первичном ипотечном рынке в ряде российских регио­нов, затронутых сейчас «ипотечной лихорадкой». В на­стоящее время в отдельных городах при помощи ипо­теки и последующего рефинансирования совершается до половины сделок купли-продажи жилья. При этом уровень доходов населения и объемы возводимого жи­лья близки к средним показателям по стране, а доля высокорискованных ипотечных кредитов, которые, кстати, и спровоцировали американский кризис ипоте­ки, составляет более 50%. Стоит отметить, что требования российских кредитных организаций к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.

Таким образом, на данном этапе исторического развития, учитывая российскую специфику жилищных отношений, решение вопросов, связанных с ипотечным жилищным кредитованием, должно быть основано на анализе практики и устоявшихся вопросов российских и зарубежных правовых теорий, подтверждающих свою жизнеспособность.

  1. Богданов А. Поможет ли ипотеке государство // Недвижи­мость и ипотека. 2008. № 4 (05). С. 53.
  2. Кутусов Ю.Г. Современное состояние «жилищного вопроса» в России и способы его решения // Юрист. 2006. № 2.
  3. Левицкая А.Ю. Национальные проекты: от идеи к практике ее реализации // Журнал российского права. 2006. № 4.
  4. Любимцев М. Ипотека: тест на непротиворечивость // Бизнес-адвокат. 2007. № 23.
  5. Пашов Д.Б. О законодательном обеспечении доступного жи­лья в России // Законодательство и экономика. 2009. № 6.

Дайджест:
«ипотечная лихорадка» — период, когда люди стремятся вкладывать любые деньги в недвижимость

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector