Kafe-sviaz.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продать долю квартиры за мат капитал

Покупка доли в квартире на материнский капитал

Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий (ст.7, закона №256-ФЗ). Именно таким образом его применяют чаще всего. Но сумма менее чем в полмиллиона рублей не позволяет приобрести недвижимость целиком. Одни семьи используют его для того, чтобы оплатить часть ипотеки, другие же выкупают долю в недвижимости, насколько хватает средств. Насколько это законно и как можно реализовать данную процедуру – читайте в этой статье.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников, брата, мамы, сестры, родителей

Чтобы использовать материнский капитал, нужно получить разрешение пенсионного фонда (ПФ). И в случае с долями добиться этого бывает очень сложно. Выделяют два основных варианта, с которыми не возникает проблем:

  • Выкуп выделенной доли. Это покупка комнаты, которая была бы отделена от остальных.
  • Выкуп доли для пользования квартирой целиком. То же актуально и для покупки доли в доме. В такой ситуации выкупается одна или несколько последних долей для того, чтобы стать полноправными собственниками жилья.

Как выкупить долю в квартире у родственника на материнский капитал

Выкупить долю у родственников или просто посторонних лиц можно без особых проблем, при условии, что покупатель согласен на данную процедуру.

Порядок действий

  1. Согласовать факт продажи с текущим владельцем.
  2. Обратиться в пенсионный фонд за разрешение на использование материнского капитала.
  3. Составить договор купли-продажи.
  4. Оформить его у нотариуса и оплатить стоимость доли (материнским капиталом).
  5. Перерегистрировать право собственности в Росреестре.

Документы

Для реализации сделки нужно:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Свидетельство о рождении ребенка, который стал причиной получения сертификата на материнский капитал.
  • Сам сертификат.
  • Разрешение от пенсионного фонда.
  • Разрешение от органов опеки (требуется не всегда).
  • Свидетельство на право собственности на приобретаемую долю (на данный момент вместо него используются выписки из ЕГРН).
  • Договор купли-продажи.

Образец договора купли-продажи доли

Сроки

Разрешение на сделку от ПФ РФ выдается в течение 1 месяца. Сама процедура, если продавец ничего не имеет против, может быть реализована всего за 1 день. И еще около 1-3 недель будет происходить перерегистрация права собственности в Росреестре.

Расходы и налоги

Вся процедура так или иначе связана с определенными расходами:

После оформления права собственности придется ежегодно оплачивать налог на недвижимость. Его размер различается в зависимости от региона нахождения жилья. И конечно же придется платить коммунальные услуги, капитальный ремонт и другие типы обязательных ежемесячных взносов.

Когда обращаться в суд

Обращаться в суд есть смысл только тогда, когда процедура действительно производится абсолютно законно и реально способна привести к улучшению жилищных условий, а ПФ РФ по какой-то причине отказывает в использовании сертификата. Первым делом нужно уточнить причины. Если они незначительны, типа «не предоставлен такой-то документ», проще его добавить и подать запрос повторно. А вот если причины неадекватны или абсолютно невыполнимы, тогда можно обращаться в суд.

Порядок действий

  1. Взять отказ ПФ РФ в письменном виде. Это обязательно, так как именно он будет оспариваться в суде.
  2. Подготовить документы-доказательства правоты истца.
  3. Составить исковое заявление.
  4. Направить заявление в суд.
  5. Оплатить госпошлину.
  6. Дождаться даты заседания.
  7. Присутствовать на заседании.
  8. Получить решение суда.
  9. Дождаться, пока решение суда вступит в силу.

Требуемые документы

Для подачи заявления в суд нужно предоставить:

  • Паспорт истца.
  • Сертификат на материнский капитал.
  • Доказательства предварительных договоренностей с продавцом.
  • Отказ в использовании материнского капитала.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Иные документы, доказывающие правоту истца.

Расходы

Данный спор относится к неимущественным (ведь нужно оспорить отказ ПФ РФ, а не саму сделку купли-продажи) и потому исходя из ст.333.19 НК РФ, госпошлина составит всего 300 рублей. Других расходов не будет, разве что потребуется собрать какие-то справки или доказательства, получить которые можно только за отдельную плату.

Сроки

В среднем, с момента подачи заявления, с учетом что никаких ошибок нет и ничего не нужно ждать, и до вступления решения суда в силу проходит от 4 до 6 месяцев. Из них около 2-х месяцев дело рассматривается, еще около месяца проходят заседания (если их несколько) и еще один месяц нужно ждать, пока решение вступит в силу (этот срок дается на апелляцию, если она нужна).

Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал

После приобретения доли квартиры, будь то отдельная комната в коммуналке, отделенная часть дома или та самая доля, которой не хватало для того, чтобы стать владельцем квартиры целиком, нужно распределить ее между всеми собственниками.

Так как рассчитать доли можно самостоятельно, данная процедура сложностью не отличается. Стороны могут заключить соглашение, но чаще всего они просто договариваются друг с другом и перерегистрируют право собственности на нескольких лиц.

Как следствие, нет никаких четких параметров, кто и какой частью жилья должен владеть. Есть только одно общее правило: недвижимость обязана быть разделена между владельцем сертификата, его супругой/супругом, а также детьми.

Нужно ли выделять долю мужу при использовании материнского капитала

Если родители в разводе или женщина родила второго ребенка, не вступая в брак (вне зависимости от способа зачатия) то выделять долю отцу ребенка не требуется. Более того, если женщина вышла замуж после рождения ребенка и приобретения доли недвижимости, то это жилье является ее личной собственностью и мужчина не может на него претендовать.

С другой стороны, если есть полноценный муж, который живет вместе с семьей и выполняет все обязательства, он имеет право на свою часть доли исходя из требований действующего законодательства.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

«Материнская доля»: можно ли купить часть квартиры за маткапитал?

Если у семьи нет собственных сбережений или приличного дохода для оформления ипотеки – маткапитал не поможет, шансов купить собственное жилье у них. Или таки есть? Оказывается, сертификат можно потратить не только на собственную квартиру или дом, но и на долю в недвижимости.

Законно ли это? Дело в том, что государство выделяет эти деньги на улучшение жилищных условий семьи. И благодаря доле, они действительно улучшаться. Но только если родители будут соблюдать ряд условий. Разъясняем, какие это условия и как проходит покупка доли за счет материнского капитала. Ликбез для молодых родителей!

Когда можно купить долю?

Пожалуй, самый распространенный способ потратить маткапитал – это улучшение жилищных условий. Чаще всего это приобретение жилого помещения (пп. 1 п. 1 ст. 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах господдержки семей, имеющих детей»). Ни о каких долях в законе речь не идет. Совсем .

Что же получается, покупка доли в квартире на материнский капитал невозможна? Нет, это заблуждение.

Закон разрешает потратить мамины деньги на покупку именно жилого помещения. Какого конкретно жилого помещения, не уточняется . А потому это может быть и комната в квартире – она тоже подходит под этот критерий. Но такое уточнение необязательно. На практике сделку по покупке доли за маткапитал одобряют в двух случаях:

  1. Если в результате покупки доли в собственность семьи поступит одно или несколько изолированных жилых помещений . Например, вы покупаете ⅔ в праве собственности на 3-комнатную квартиру. В договоре вы указываете, что в пользование семьи переходит 2 из 3 жилых комнат. Условие об изолированных помещениях соблюдено!
  2. Если после покупки доли в собственности семьи окажется вся квартира . Например, если матери до использования маткапитала уже принадлежало ⅔ доли в праве собственности на квартиру. За маткапитал семья выкупила еще ⅓ часть, и после этого стала полностью владеть квартирой.

У кого можно купить долю?

По факту, у кого угодно – главное, чтобы были соблюдены вышеуказанные условия. Чаще других продавцами выступают члены семьи. А кто еще согласится продать вам свои доли за такие небольшие деньги?! К тому же, покупку доли у родственников за материнский капитал закон не запрещает. Кто бы вам не доказывал обратное – покупать у родственников можно!.

Читать еще:  Черты современного капитализма

Такие сделки правомерны, даже когда приобретается доля в квартире, которая и до этого использовалась семьей для постоянного проживания . Например, если супруги жили с родителями и решили выкупить у них часть квартиры. Вот пример из Великого Новгорода:

Гражданка купила у своего отца долю в праве собственности на квартиру в размере 219/389. На покупку она решила использовать маткапитал, но ей отказали. Якобы, семья и до этого использовала эту квартиру для проживания, а потому жилая площадь для них не увеличилась. Но ВС РФ посчитал это нарушением. Мол, гражданка и ее дети приобрели право собственности на часть квартиры, и это свидетельствует об улучшении их жилищных условий (Определение ВС РФ № 84-КГ15-8 от 15.09.2015).

Аналогичный случай был и в Челябинской области:

Женщина, владеющая ⅓ частью квартиры, решила выкупить еще ⅓ у своей матери за маткапитал. В ПФР и местном суде ей отказали, и тогда она дошла до Верховного суда. Тройка судей признала требования гражданки законными и обязала рассмотреть вопрос по-новому (Определение ВС РФ № 48-КГ18-26 от 13.11.2018).

Но учтите, что расходование материнского капитала на покупку доли у родителей может иметь признаки мошенничества и вызывать сомнения со стороны ПФР. Там могут посчитать, что вы намерены обналичить госпомощь, и на этом основании отказать. Тогда придется идти в суд и доказывать:

  • что сделка не является мнимой , то есть совершается не только для получения маткапитала, но и для изменения существующего порядка использования жилого помещения. То есть владельцы долей реально передадут свои доли супругам и детям в пользование
  • что после покупки доли с использованием материнского капитала семья реально получит в свое распоряжение изолированные комнаты соразмерной долям площади. Такая возможность должна существовать с учетом конструктивных особенностей помещения и размера доли, которая продана – она должна быть существенной.

А можно ли купить долю у мужа?

А вот это уже перебор . Даже думать о таких схемах забудьте.

Во-первых, это точно будет расценено как мошенничество при получении выплат (ст. 159.2 УК) – никто не поверит, что так вы намерены улучшить жилищные условия детей, а не просто обналичить деньги госпомощи.

А во-вторых, такую сделку никто не зарегистрирует, и правовых последствий она не повлечет. Дело в том, что покупателем доли выступает не только мать и дети, но и супруг – купленное жилье или доля в нем поступают в их общую долевую собственность (п. 4 ст.10 ФЗ № 256). Получается, что при покупке доли мужа за материнский капитал он одновременно будет выступать и покупателем, и продавцом . А такая сделка ничтожна .

Покупаем долю: порядок действий

Итак, решено – покупаете долю. Все условия выполнены: размер доли значительный, изолированная комната будет выделена, сделка не является мнимой. С чего начинать? С заключения договора!

Шаг 1. Заключаем договор

Чья бы доля ни была, продавец должен заключить с покупателем договор купли-продажи. Он заключается в письменной форме и требует обязательного нотариального удостоверения (ч. 1 ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»). Вы можете заказать договор у нотариуса либо составить его самостоятельно, используя наш шаблон.

Образец договора купли-продажи доли в квартире:

Маткапитал перечисляется только в безналичной форме. Потому в договоре нужно указать безналичную форму расчета (по крайней мере, в части маткапитала) и указать реквизиты банковского счета продавца, на который будет осуществлен платеж (п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007). Также рекомендуем оговорить в договоре отсрочку платежа до момента перечисления денег из ПФР.

Нотариус проверит все документы, удостоверит законность сделки и направит заявление на регистрацию перехода прав в электронном виде – специально ехать для этого в Росреестр больше не нужно. В результате вы получите выписку из ЕГРН, которая подтвердит переход права собственности.

Шаг 2. Готовим заявление и документы в ПФР

Получаем в ПФР бланк заявления и заполняем его в соответствии с рекомендациями. Прикладываем к нему:

  • паспорт заявителя + паспорт супруга;
  • свидетельства о рождении детей;
  • свидетельство о браке;
  • копия договора купли-продажи с отсрочкой платежа;
  • выписка из ЕГРН;
  • обязательство об оформлении права общей долевой собственности всех членов семьи владельца сертификата — если такое право не возникло на основании договора;
  • справку от продавца с указанием остатка неуплаченной суммы.

Шаг 3. Подаем документы в ПФР

Подать их можно:

  • лично в ПФР по месту жительства;
  • по почте или через МФЦ;
  • через сайт Госуслуг или «Личный кабинет застрахованного лица» на сайте ПФР.

Главное, что подать заявление можно не раньше, чем когда второму ребенку исполнится 3 года . Исключение – покупка доли в кредит.

ПФР рассмотрит заявление в месячный срок (п. 1 ст. 8 ФЗ № 256). Если все в порядке, Фонд принимает положительное решение и в 10-дневный срок перечисляет деньги продавцу на указанный в договоре счет.

На этом все – ваша семья стала обладателем хоть и скромного, но собственного жилого помещения!

Как и когда можно продать квартиру, купленную за материнский капитал

Если при покупке недвижимости используются средства материнского капитала, продажа объекта сопровождается рядом трудностей. Государство защищает права детей, поэтому при заключении сделок об отчуждении имущества интересы несовершеннолетних не могут принижаться. Как продать квартиру, купленную на материнский капитал, и когда можно заключать сделку — попробуем разобраться.

Основные условия продажи

Приобретение недвижимости с использованием выделенного государством материнского капитала — особая процедура. Важно соблюсти условия оформления квартиры, обозначенные в статье 37 ГК РФ, нормы ФЗ №256-ФЗ, действующего с 29 декабря 2006 года. 4 часть 10 статьи последнего нормативного акта четко устанавливает, что приобретаемое жилье делится на всех членов семьи.

Купленный дом оформлен по договору о долевой собственности, части недвижимости находятся во владении:

  • обоих родителей
  • детей, в том числе первого, на которого не оформляется материнский капитал

Доли не обязательно должны быть равны. 10 статья ФЗ №256-ФЗ устанавливает, что распределяются квадратные метры в соответствии с соглашением.

Если несовершеннолетние дети числятся в качестве собственников жилья или его части, производить сделки по его отчуждению законные представители вправе только после получения согласия органов опеки. Причем сотрудники ведомства захотят убедиться, что интересы каждого ребенка соблюден. Родителям придется доказать, что:

  1. Условия жизни несовершеннолетних останутся на прежнем уровне:
    1. не ухудшится комфортабельность помещения. Учитывается даже, где находится старый и новый дом — в городе или в сельской местности. Переезд из деревни в крупный населенный пункт считается целесообразным. А при обмене городской квартиры на дом на окраине могут возникнуть вопросы
    2. не уменьшится площадь места проживания.
  2. Доля, выделенная каждому ребенку в новой квартире, равна или превышает часть, зарегистрированную на него в прежнем помещении.

То есть родители должны продать квартиру и купить другую. И переоформить на ребенка определенную долю в новом жилье. Доказательством для органов опеки в подобном случае выступает соглашение о купле-продаже. Или отдать часть старой, ранее зарегистрированной как частная собственность. И предоставить выписку из ЕГРН, отображающую информацию о собственниках. Оформить на ребенка часть жилья стоит заранее, до обращения в ООП.

Если родители планирует приобрести жилье в другом регионе, они должны доказать, что изменение места жительства производится по веским основаниям. Например, переезд связан со сменой работы.

Когда разрешается продавать недвижимость

ФЗ №256-ФЗ не ограничивает законных представителей во времени. Обратиться в органы опеки с просьбой выдать разрешение на продажу приобретенного при помощи маткапитала жилья можно даже сразу после его покупки. Но стоит помнить, что при продаже недвижимости, находящейся в собственности менее 3 лет, придется уплатить налог — 13% от стоимости.

Да и реализовать сделку сразу не получится. На рассмотрение ходатайства от родителей у сотрудников ведомства есть 1 месяц. За указанное время работники органов опеки определяют, выполнены ли требования закона по обеспечению комфорта несовершеннолетних и сохранению их долей.

Читать еще:  Как получить материнский капитал на строительство

Если планируется поселить детей в новой квартире, которая приобретается после продажи предыдущей, тянуть не стоит. Время действия выданного разрешения указывается в бланке документа и обычно составляет 3 месяца. Если сделка по покупке нового жилища заключается позже, органы опеки могут запретить ее регистрацию.

Указанное правило не действует, когда в постановлении срок исполнения не обозначен. Однако времени у родителей в любом случае немного. В течение месяца после завершения сделки законные представители обязаны предоставить копии соглашений по отчуждению жилой площади. Условие обозначено в Письме №09-М, изданном Министерством образования 20 февраля 1995 года.

Получение разрешения от опеки

Итак, главное, что требуется для продажи недвижимости, приобретенной на материнский капитал — оформление согласия от органов опеки и попечительства. Рассмотрим процедуру подробно.

Необходимые документы

Прежде чем инициировать продажу или обращаться в указанное ведомство для получения разрешения, нужно сформировать пакет бумаг. В него входят документы двух категорий. К первой относится общая документация, касающаяся членов семьи:

  1. Паспорта матери и отца. Если дети достигли 14 лет, либо есть совершеннолетний ребенок-собственности, потребуются и их паспорта.
  2. Для каждого не достигшего возраста получения паспорта ребенка — свидетельство о рождении.
  3. Заявление от родителей. Совершеннолетние дети, а также подростки 14 лет и старше также заполняют аналогичные документы собственноручно и подписывают.
  4. Свидетельство о браке. Если отношения расторгнуты — о разводе.
  5. Содержащие дополнительную информацию о несовершеннолетних документы — справки из детского сада или школы, больницы.

Вторая категория требуемой документации — документы на жилье. Сюда относят:

  • кадастровый паспорт для квартир, оформленных ранее 2017 года. ФЗ №218-ФЗ, принятый 13 июля 2015 года, отменил выдачу подобного документа с 1 января 2017 года. Но на более старые объекты документ оформлялся
  • выписку из ЕГРН
  • технический план
  • выписку из лицевого счета. Подтверждает отсутствие задолженности
  • результаты экспертизы по оценке стоимости жилья
  • документы о праве собственности
  • предварительное соглашение о продаже. Документ заверяется у нотариуса
  • гарантии совершения сделки, предоставленные нынешним хозяином помещения.

Сотрудники органов опеки могут дополнительно включать в перечень иные бумаги.

Отдельно стоит упомянуть об обязательстве на основе договора о выделении долей, которое оформляют родители. Документ подтверждает намерение соблюсти права несовершеннолетних о предоставлении во владение части приобретаемого жилья. Бумага заверяется в нотариальной конторе. Обязательство нужно выполнить не позднее 6 месяцев со дня подписания документа.

Процедура получения

Подать сформированные пакет документов могут только законные представители. Отправка бумаг по почте или передача через доверенное лицо не допускается.

Собранную документацию требуется отнести в органы опеки. На рассмотрение ходатайства у сотрудников ведомства 1 месяц. Однако если права детей соблюдены, получить разрешение можно и раньше.

При получении отказа заявитель вправе оспорить решение в суде. Если суд сочтет, что интересы детей соблюдаются в полной мере, то примет положительное решение по вопросу и можно начинать оформление купли-продажи недвижимости.

Процедура продажи: пошаговая инструкция

Чтобы интересы детей и родителей были соблюдены, важно оформить продажу квартиры грамотно. Сначала требуется подыскать подходящего покупателя, найти новою квартиру, где будет проживать семья, договориться с собственником о предоставлении гарантий для органов опеки. А после получения согласия от указанного ведомства приступать непосредственно к оформлению договора.

Возможные виды сделок

Самый распространенный вариант, при котором становится возможной продажа купленной на материнский капитал недвижимости — продажа находящегося в собственности жилья и покупка нового дома и квартиры. Главное, чтобы условия проживания не ухудшались, а доли детей сохранялись. Однако существуют и исключительные ситуации, когда опека разрешает приобрести меньшее по площади жилье. Например, если продаваемая квартира находится в плохом состоянии, а приобретаемая расположена в новостройке. Но доли детей должны остаться неизменными. Поэтому членам семьи старше 18 лет могут достаться меньшие части.

Еще один приемлемый вариант — обмен. Разрешается поменять квартиру на аналогичную или приобрести большую с доплатой. Сделка не ущемляет права детей и опека допускает регистрацию подобных соглашений.

А можно ли продать квартиру и построить дом на полученные средства? На подобные действия согласия от государственных ведомств получить сложно, так как доли недвижимости несовершеннолетние получают не сразу. Но если есть вариант оформить ребенку часть имущества в квартире родственников, добиться положительного решения можно.

Оформление купли-продажи

Регистрируется сделка в Росреестре на основании определенной документации:

  • паспортов членов семьи, достигших 14 лет
  • свидетельств о рождении малолетних
  • выписки из ЕГРН, или более раннего варианта документа — свидетельства о праве собственности бывшего владельца
  • разрешения, выданного опекой
  • соглашения между сторонами
  • акта приема-передачи недвижимости.

Новым владельцам выдается выписка из ЕГРН. Бумагу, а также выписку из домовой книги необходимо отнести в органы опеки, чтобы сотрудники убедились в выполнении родителями обязательств.

Использование ипотечных средств при покупке старой и новой квартиры

Если для приобретения жилья родители использовали материнский капитал и ипотеку, ситуация осложняется. До погашения задолженности перед банком квартира находится под залогом банка. А значит для продажи недвижимости потребуется согласие не только опеки, но и финансовой организации.

Существует два варианта решения проблемы. Первый заключается в получении разрешения от банка с переходом обязательств по погашению ипотеки на нового владельца. Соответственно, сумма, которую получает продавец, уменьшается на размер оставшегося долга. Но с органами опеки в подобном случае возникают проблемы, особенно если денег на покупку новой квартиры у семьи не хватает. Получить разрешение на сделку сложно.

Второй вариант — действовать в обход банка. Покупатель и продавец заключает соглашение, и последний под расписку выдает нынешнему хозяину квартиры сумму, покрывающую ипотечную задолженность. А остаток перечисляет продавцу после регистрации права собственности.

Другая ситуация: денег, вырученных от продажи купленной на материнский капитал квартиры не хватает, и владельцы хотят оформить ипотеку для покупки более дорогой недвижимости. Органы опеки настороженно относятся к сделкам, где предполагается привлечение заемных средств. Ведь обстоятельства способны меняться, и банк может отказать в выдаче кредита. Соответственно, приобрести заявленное жилье не получится. Если квартира уже продана, то права детей нарушаются.

Чтобы избежать трудностей, заявку об оформлении ипотеки следует подавать заранее. И только после полноценного одобрения идти в органы опеки за разрешением, имея на руках гарантию получения кредита.

Продажа купленной на маткапитал квартиры при разводе

Так как муж и жена входят в число долевых собственников, при разводе по заявлению каждый получает оформленную на гражданина часть недвижимости. Ведь квартира заранее поделена при покупке.

Сложности возникают, если владелец желает продать принадлежащую долю. Возможно два варианта решения проблемы:

  1. Отдать стоимость принадлежащих потенциальному продавцу и забрать его долю.
  2. Продать квартиру.

В последнем случае о приобретении новой квартиры речи не идет, ведь детям и их опекуну достается не вся сумма, вырученная от реализации. Но можно выделить доли несовершеннолетним в доме родственников. На подобную сделку органы опеки могут согласиться.

Можно ли продать без выделения долей

Законом допускается продажа квартиры, купленной на материнский капитал без выделения частей новой недвижимости детям. Однако потратить родители смогут в подобном случае только часть денег — средства, вырученные за продажу находящихся в их собственности долей. Остальную сумму нужно положить на счет в банке, открытый на имя детей.

Если дети — совершеннолетние

Когда всем собственникам исполняется 18 лет, получать согласие от ООП не требуется. Каждый владелец должен дать согласие на сделку купли-продажи, и оформляется в качестве нового собственника. Однако опека выполнение условий договора не контролирует.

Можно ли продать квартиру, купленную за материнский капитал

В разрешении спорных вопросов и возникающих проблем помогут наши специалисты. Заполните форму ниже и наши юристы проконсультируют по любому интересующему Вас вопросу!

Покупка жилья у родственников на материнский капитал

Купить жилье у родственников в 2020 году (квартиру или дом) на материнский капитал можно — в законе № 256-ФЗ от 29.12.2006 года о дополнительных мерах поддержки семей (закон о маткапитале) нет подобных запретов.

Единственное ограничение — покупка жилья не должна нарушить закон. Незаконными являются:

  • мнимые и притворные сделки;
  • покупка у близкого родственника, если в ней участвует несовершеннолетний ребенок;
  • приобретение квартиры или дома у супруга;
  • покупка на материнский капитал (МК) аварийного жилья.
Читать еще:  Капитализация и дисконтирование в чем разница

Купить можно как целую квартиру (дом), так и долю в ней, главное — чтобы она позволяла выделить отдельную комнату либо с ее покупкой в собственность семьи (владелец сертификата, его супруг и дети) переходила вся квартира или дом. На приобретение доли у близких родственников так же нет запрета.

Порядок покупки следующий: после оформления сделки необходимо подать в Пенсионный фонд письменное заявление о распоряжении и требуемые документы: паспорт, договор купли-продажи, обязательство о выделении долей — этот перечень может изменяться в зависимости от ситуации.

Можно ли купить жилье у родственников за маткапитал?

Покупать жилье на материнский капитал у родственников не запрещено: согласно ч. 1 ст. 10 закона о маткапитале, за средства МК можно приобрести квартиру или дом посредством любых сделок, которые не нарушают закон.

Не обязательно покупать жилье напрямую у продавца, можно оформить кредит или займ (семейный капитал разрешается использовать для уплаты первоначального взноса, а также долга и процентов по кредиту).

К сделкам, противоречащим законодательству, относятся:

  1. Мнимые сделки (ст. 170 Гражданского кодекса РФ). Они совершаются для вида и не предполагают соответствующих правовых последствий. Например, продавец и покупатель пытаются обналичить МК через «покупку», а переход права собственности — это лишь условность: квартира на самом деле останется у продавца (примером может служить дело № 2-523/2018, по которому вынес решение Долинский районный суд Сахалинской области).
  2. Притворные сделки (ст. 170 ГК РФ) прикрывают сделку с другими условиями. Например, покупку квартиры по сильно завышенной цене (примером может служить дело № 1-183/2013, по которому вынес приговор Карталинский городской суд Челябинской области).
  3. Покупка у близкого родственника с участием несовершеннолетнего (ч. 3 ст. 37 ГК РФ). К близким родственникам, согласно п. 4 ст. 5 Уголовно-процессуального кодекса РФ, относятся родители, дети, дедушки и бабушки, братья и сестры.
  4. Купля-продажа между супругами. Прямого запрета в законе № 256-ФЗ не установлено, однако, если квартира или дом были в общей собственности супругов, то переход права собственности на недвижимость не возникает, и такая сделка не может считаться законной. Если единственным владельцем жилья был один из супругов (например, он получил его по дарственной), то такая покупка выглядит для ПФР подозрительной, потому что чаще всего подобные договоры заключают для обналичивания материнского капитала.

С 29 марта 2019 года Пенсионный фонд самостоятельно запрашивает сведения о признании жилья аварийным и подлежащем сносу, если дом действительно непригоден для проживания — отказывает в распоряжении материнским капиталом. Изменения введены Федеральным законом от 18.03.2019 года № 37-ФЗ, их задача — предотвратить махинации с маткапиталом (например, когда родители покупают дешевую и непригодную для жизни квартиру по завышенной цене, а деньги из МК делят с продавцом, таким образом обналичивая сертификат).

Получив заявление на распоряжение материнским капиталом, Пенсионный фонд вправе проверить необходимые ему сведения, которые могут повлиять на право распоряжения материнским капиталом:

  • о лишении или ограничении родительских прав;
  • об отмене усыновления или отобрании ребенка;
  • о совершении преступления против ребенка;
  • о признании дома аварийным и не подлежащим для проживания.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников?

Закон о материнском капитале не запрещает покупку доли в квартире или доме у родственников — ч. 1 ст. 10 разрешает приобретать жилые помещения, в число которых входят и комнаты (ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ), продаваемые в виде долей. Также разрешается выкупить долю, если после этого все жилье перейдет в собственность владельца сертификата и его семьи.

Несмотря на отсутствие запрета, существуют ограничения на покупку долей у родственников:

  1. Сделка должна не противоречить закону. Нарушением законодательства будет:
    • проведение мнимой или притворной сделки;
    • покупка доли в аварийном и подлежащем сносу доме;
    • приобретение доли в квартире у близких родственников, если одной из сторон сделки выступает несовершеннолетний;
    • покупка части жилья у мужа.
  2. Размер доли должен позволять выделить одну или несколько отдельных комнат в квартире.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родителей?

Единственное ограничение при покупке доли в квартире у родителей на материнский капитал заключается в том, что одним из участников сделки не может быть несовершеннолетний ребенок.

Согласно, ч. 3 ст. 60 СК РФ и ч. 3 ст. 37 ГК РФ, бабушки и дедушки не могут заключать никаких возмездных сделок со своим внуком (внучкой), в том числе продавать им жилье. Поэтому родители должны сначала выкупить долю, зарегистрировать ее на себя, (на обоих или на одного из родителей), а потом выделить из нее части всем детям (по договору дарения или по соглашению).

При этом действуют стандартные ограничения при покупке доли в квартире или доме у родителей. Приобрести ее можно, если:

  • покупка не является мнимой или притворной;
  • дом, в котором приобретается доля в квартире, не является аварийным и не подлежит сносу;
  • доля достаточно большая, чтобы соответствовать одной или нескольким изолированным комнатам, или после ее покупки квартира будет целиком во владении семьи.

Такую позицию поддержал Верховный Суд в деле № 84-КГ15-8. Женщина купила у своего отца долю в 219/389 его квартиры, разделив ее с двумя своими детьми (по 73/389 на человека). Суд учел, что размер доли позволяет выделить две комнаты в квартире и что договор купли-продажи предусматривает порядок пользования ими.

Порядок приобретения жилья у родственников

Закон № 256-ФЗ не различает покупку жилья у родственника и покупку у постороннего человека. Поэтому, чтобы приобрести жилье или долю в нем у родственников на материнский капитал, необходимо:

  1. Составить договор купли-продажи с условием, что часть цены (или полная цена) будет оплачена за счет маткапитала.
  2. Подписать акт приема-передачи недвижимости (требуется для регистрации в Росреестре).
  3. Оформить право собственности на купленное жилье в Росреестре — покупатели получат выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о правах на приобретенную квартиру (дом, долю).
  4. Подать в Пенсионный фонд заявление о распоряжении средствами материнского капитала вместе с требуемыми документами.

После покупки жилье необходимо оформить в общую долевую собственность всей семьи: обоих родителей и всех детей. Это можно сделать сразу при покупке, тогда в договоре должны быть указаны супруг и дети.

Если покупаемая квартира изначально оформляется не на всю семью (например, только на одного из родителей), то потребуется составить и заверить у нотариуса обязательство о выделении долей. Согласно ему, в течение шести месяцев после регистрации права собственности в Росреестре или погашения ипотеки необходимо выделить доли супругу и детям.

При рождении детей в будущем им тоже нужно будет выделить доли в квартире (доме), купленной на маткапитал.

Какие документы нужны?

Список документов, необходимых при направлении материнского капитала на покупку жилья у родственников, установлен в правилах, утвержденных постановлением Правительства № 862 от 12.12.2007 года.

Согласно п. 6 и п. 8 правил, к заявлению прикладываются:

  • паспорт владельца сертификата на маткапитал (при его отсутствии — другой документ, подтверждающий личность и регистрацию по месту жительства или пребывания);
  • паспорт супруга и свидетельство о браке, если он участвует в сделке;
  • паспорт представителя и нотариальная доверенность, если заявление подается через доверенное лицо;
  • копия договора купли-продажи;
  • выписка из ЕГРН о правах на покупаемое жилье;
  • нотариально заверенное обязательство о выделении долей, если это нельзя сделать сразу после приобретения недвижимости;
  • справка от продавца о размере неуплаченной суммы, если квартира покупается в рассрочку.

Если семейный капитал направляется на уплату первоначального взноса или погашение основного долга и процентов по кредиту или займу (в том числе ипотечному), то, согласно п. 12 и п. 13 правил, помимо вышеуказанных документов, потребуются:

  • копия кредитного договора;
  • копия зарегистрированного договора ипотеки;
  • справка из банка об остатке по основному долгу и процентах, если маткапитал направляется на погашение кредита.
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector