Kafe-sviaz.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Номинальная и реальная ставка капитализации

Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат

где R – ставка капитализации;

re – ставка доходности на собственный капитал;

r1 – норма возврата капитала;

dep – доля снижения стоимости недвижимости через n лет.

Могут быть варианты данной формулы для различных вариантов изменения стоимости.

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам снизится через n лет, и известна доля снижения стоимости ( dep).

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам увеличится через n лет, и известна доля увеличения стоимости (app).

Если стоимость объекта недвижимости по прогнозам не изменится через n лет, то

На практике для определения снижения стоимости недвижимости, используют нормативные сроки службы зданий различных групп капитальности с учетом доли здания в оцениваемом объекте.

Ставка доходности собственного капитала является ставкой доходности на собственный капитал инвестора при его инвестировании в оцениваемый объект недвижимости.

Ставка доходности собственного капитала (re)строится чаще всего методом кумулятивного построения:

rf – безрисковая ставка дохода;

p1 – премия за риск вложения в недвижимость

p2 – премия за низкую ликвидность недвижимости

p3 – премия за инвестиционный менеджмент.

Безрисковая ставка доходности – ставка доходности высоколиквидных активов, доступных инвестору и имеющих гарантию возврата, т.е. риск по которым отсутствует. Сейчас в качестве безрисковой ставки в российской практике чаще берется доходность по облигациям федерального займа, еврооблигациям Минфина РФ или банковским депозитам, возврат средств по которым гарантирован.

В процессе оценки необходимо учитывать, что существуют номинальные ставки (включающие в себя инфляцию) и реальные ставки (очищенные от инфляции). При пересчете номинальной ставки в реальную и наоборот целесообразно использовать формулу американского экономиста И. Фишера:

где r н – номинальная ставка;

rр – реальная ставка;

Iинф – индекс инфляции (годовой темп инфляции).

Важно отметить, что при использовании номинальных потоков доходов ставка капитализации должна быть рассчитана в номинальном выражении, а при реальных потоках доходов – в реальном выражении.

Расчет премий за риски:

Премия за риск вложения в недвижимость. В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. На практике премия за риск вложения в недвижимость рассчитывается на основе анализа всех возможных случаев потери оцениваемого объекта недвижимости путем суммирования среднерыночных страховых премий по данным случаям страховых кампаний высшей категории надежности, имеющих лицензию на осуществление страховой деятельности.

Премия за низкую ликвидность. При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за низкую ликвидность (p2) может быть рассчитана по формуле:

где p2 –премия за низкую ликвидность недвижимости;

rf – безрисковая ставка дохода (годовая);

Т эксп – срок экспозиции оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

На практике часто применяется приблизительный расчет данной премии по формуле:

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недогрузки и потерь при сборе арендных платежей для оцениваемого объекта недвижимости. На практике зачастую оценивается экспертным методом.

Номинальная и реальная ставка капитализации

Ставка (коэффициент) капитализации – процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта недвижимости, в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение чистого операционного дохода от объекта недвижимости к цене продажи объекта.

Ставка дисконтирования – процентная ставка, используемая для приведения будущих денежных сумм (доходов или расходов) к текущей стоимости на дату оценки.

При расчете ставки дисконтирования необходимо учитывать:

· безрисковую ставку отдачи на капитал, как ставку отдачи при наименее рискованном вложении капитала;

· величину премии за риск, связанную с инвестированием капитала в оцениваемый ОС.

Расчет коэффициента капитализации . Существует несколько методов определения коэф. капитализации:

· С учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);

· Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы;

· Метод прямой капитализации.

Определение коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1) ставки доходности инвестиции (капитала), являющиеся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2) нормы возврата капитала, т.е. погашение суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов.

Rкап=Rдох.кап+ Δ Rнорм.возвр.

Где Rкап — коэф.капитализации; Rдох.кап — ставка дохода на капитал; Rнорм.возвр. — норма возврата капитала

Ставка дохода на капитал (Rдох.кап) строится методом кумулятивного построения:

Читать еще:  Долгосрочные вложения капитала в экономику

Безрисковая ставка дохода+Премии за риск+Вложения в недвижимость+Премии за низкую ликвидность недвижимости+Премии за инвестиционный менеджмент

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоколиквидные активы, т.е. это ставка, которая отражает фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата. Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие – поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости.

Требования к безрисковой ставке:

· доходность на наиболее ликвидные активы, для которых харак терна относительно низкая ставка доходности, но с гарантией возврата капитала;

· доступные для инвестора в качестве альтернативного варианта вложений.

Коэффициент капитализации включает ставку дохода на инвестиции и норму возврата капитала. Если сумма капитала, вложенного в недвижимость, останется неизменной и будет возвращаема при ее перепродаже, нет необходимости в расчете нормы возврата.

Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возврата основной суммы капитала. Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения для рекапитализации .

Существуют три способа расчета нормы возврата капитала (R норм возвр ) :

•прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда )-метод аннуитета;

•возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда ).

Ставка дисконтирования и ставка капитализации – аналогичны по своей экономической сути и взаимосвязаны (математически формула капитализации является модифицированной формулой дисконтирования, при количестве прогнозных периодов стремящихся к бесконечности). Взаимосвязь ставки дисконтирования и ставки капитализации можно легко выразить формулой:

где: R – ставка капитализации;, i – ставка дисконтирования; g – ожидаемые темпы роста (снижения).

Что такое ставка капитализации? Определение, методы расчета

Ставка капитализации имеет большое значение при планировании финансовой или инвестиционной деятельности. В то же время в России ставку капитализации не всегда можно определить с достоверной точностью. Это связано с тем, что информация с различных рынков поступает неполная. Кроме того, зачастую она не совсем соответствует действительности. Что же такое ставка капитализации?

Что такое ставка капитализации?

Этот показатель представляет собой соотношение стоимости имущества и дохода, который оно может принести в течение года. Ставка капитализации позволяет инвестору оценить перспективность вложения денежных средств в тот или иной актив. Существует несколько видов такого показателя. Проанализировав каждый из них, можно лучше понять характерные особенности ставок капитализации.

Характеристика показателя

Например, ставка капитализации без риска предусматривает направление инвестиций в те активы, по которым гарантирован хотя бы возврат вложенных средств. Насколько известно, инвестирования без рисков вообще практически не существует. В этом случае имеются в виду такие вложения, по которым вероятность неприятных случайностей сведена к нулю.

В качестве примера таких инвестиций можно привести капиталовложения, поручителем по которым является государство или надёжный банк из Швейцарии. В то же время рыночные риски неразрывно связаны с финансовыми инструментами вроде акций, облигаций и других ценных бумаг. Доход от подобных вложений напрямую зависит от успешности деятельности эмитирующей их компании.

Инвесторы первыми ощущают низкую доходность бизнеса на вложение в ценные бумаги собственных денежных средств. Но не только этот вид финансирования сопровождают риски. Например, недвижимость является традиционным и одним из самых надёжных способов инвестирования. Тем не менее этот актив также предрасположен к таким рискам, как низкая ликвидность, износ в процессе эксплуатации, а также изменения в законодательстве, в том числе и налоговом.

Методы расчёта ставки капитализации

Какие существуют для ставки капитализации методы расчёта? Их несколько:

  • кумулятивного построения;
  • связанных инвестиций;
  • метод рыночной выжимки;
  • метод Инвуда и другие.

На практике наиболее распространённым является метод кумулятивного построения. Какие составляющие ставки капитализации? В этом методе используется принцип суммирования показателя ставки без риска, рыночной премии за риск, а также премии за риск, связанный с капиталовложением в определённый актив. Что это значит? Другими словами, чтобы спрогнозировать вероятную прибыль, необходимо учесть такие показатели, как безрисковая ставка, совокупный уровень рыночных рисков и степень риска относительно определённого актива.

Ставка капитализации недвижимости

В процессе анализа вероятной доходности от вложения средств в недвижимость инвесторы просчитывают прибыль, которую они смогут получить в процессе её эксплуатации. Такой способ позволяет спрогнозировать эффект от инвестиций и сопоставить стоимость покупки объекта с выручкой.

Читать еще:  Абсолютная мобильность капитала

Ставка капитализации для недвижимости рассчитывается с помощью формулы, которая является производной из следующего уравнения:

  • V — стоимость объекта недвижимого имущества;
  • I — предполагаемая доходность от эксплуатации объекта;
  • R — ставка капитализации недвижимости.

Соответственно, ставка капитализации: R = I/V.

Необходимо отметить, что ставка капитализации дохода ещё иногда называется коэффициентом капитализации, нормой капитализации или мультипликатором чистой ренты. Эти термины являются синонимами. Расчёт этого показателя достаточно эффективен и объективен. Это обусловлено фиксированной стоимостью недвижимости, которую задаёт рынок и которую можно выяснить из открытых источников. Кроме того, цена аренды объектов недвижимого имущества также регулируется рынком, что упрощает задачу.

Принципы расчёта ставки капитализации для объектов недвижимости

Необходимо подчеркнуть, что при просчёте доходности объекта из общей суммы выручки следует вычесть обязательные расходы. К ним относятся:

  • оплата электроэнергии;
  • оплата охраны объекта;
  • заработная плата различных служащих;
  • другие издержки, связанные с процессом эксплуатации недвижимости.

Кроме того, из параметра I следует вычесть недополученную прибыль по причине сдачи в аренду не всех 100% площадей здания. Также к расходам, которые уменьшают общую доходность, необходимо отнести налоги, проценты по кредитам и другие фиксированные затраты. И только после вычета всех издержек мы получаем чистый операционный доход, который используется в формуле расчёта ставки капитализации недвижимости.

Получив все необходимые данные, мы можем высчитать необходимый показатель по уже приведённой формуле. Рассмотрим пример. Допустим, инвестируются средства в такой тип недвижимого имущества, как складские помещения. Стоимость объекта составляет 50 млн рублей. После вычета всех издержек инвестор определяет, что чистый операционный доход составит 13 млн рублей в год. Чтобы определить ставку капитализации на недвижимость, необходимо воспользоваться формулой: 13 млн /50 млн = 0,26. Это значение показывает, что каждый год от сдачи складских помещений в аренду инвестор будет получать 26% от своих инвестиций.

Выбор объекта недвижимости с наибольшей ставкой капитализации

При выборе объекта недвижимого имущества для вложения денежных средств следует отдавать предпочтение тем, которые имеют наивысшую ставку капитализации. Кроме того, необходимо отметить, что без учёта подобного коэффициента невозможно спрогнозировать эффективность инвестиций и осуществить оценку объекта перед его приобретением. Также требуется проводить анализ рынка и отслеживание важных экономических показателей на основании имеющихся данных по вложениям в недвижимость.

В процессе полного мониторинга следует обобщать получаемую информацию. При этом оценивать необходимо различные сегменты рынка недвижимости. Впоследствии эта информация послужит ориентиром и позволит провести корректную оценку объекта. Кроме того, она дает возможность осуществить качественный сравнительный анализ имеющихся расчётных показателей и средних цифр по рынку.

Метод связанных инвестиций

Зачастую для приобретения объектов недвижимости используется сумма собственного и заёмного капитала. Поэтому для корректного вычисления нормы капитализации необходимо учитывать оба источника инвестиций. Как расчитать показатель? Для определения коэффициента капитализации в таком случае используется метод прямых инвестиций, или, как его ещё называют, техника инвестиционной группы. При этом формула ставки капитализации для кредитных средств выглядит следующим образом:

  • Рм — коэффициент капитализации заёмных средств, или ипотечная постоянная;
  • ДО — ежегодные платежи по заёмным средствам;
  • ИК — основная сумма ипотечного кредита.

При этом норма капитализации для собственных денежных средств рассчитывается по формуле следующего вида:

  • Ре — норма доходности собственного капитала;
  • ДП — денежный поток за год до уплаты всех налогов;
  • К — величина собственного капитала.

Общая ставка капитализации при использовании метода прямых инвестиций определяется с помощью расчёта средневзвешенного значения первых двух показателей: Р = M x Рм + (1 — M) x Ре, где M — часть взятых в кредит средств в общей стоимости объекта.

Метод рыночной выжимки

Этот метод предусматривает использование в расчёте ставки капитализации показателя чистого операционного дохода от деятельности аналогичной компании или от её объектов недвижимости, а также от стоимости продажи её активов. Для определения коэффициента капитализации методом рыночной выжимки необходимо чистый операционный доход разделить на стоимость аналогичного объекта или компании.

Как это понимать? Другими словами, для определения ставки капитализации искомой компании используются показатели базовой формулы коэффициента капитализации, но для другого аналогичного предприятия, которое занимает тот же сегмент рынка и сопоставимо по размерам. Характерной чертой этого способа расчёта является отсутствие учёта прибыли на инвестиции и возвращение капиталовложений.

У этой методики есть как достоинства, так и очевидные минусы. К положительным характеристикам можно отнести относительную простоту определения коэффициента капитализации. Ставка, рассчитанная таким способом, имеет и свои минусы. Например, к недостаткам можно отнести отсутствие необходимых данных относительно чистого операционного дохода и стоимости продаж компании, которая взята за основу для анализа. Поэтому подобрать корректные и подходящие примеры не всегда представляется возможным.

Читать еще:  Построить дом за мат капитал

Метод Инвуда

Это метод используется в тех случаях, когда, согласно прогнозу, на протяжении всего инвестиционного цикла доход от вложений будет составлять равновеликие величины. При этом часть дохода представляет собой выручку от инвестиций, а другая — возврат вложенного капитала. Сумма возмещения капитала реинвестируется. При этом учитывается коэффициент дохода на инвестиции. Определить ставку капитализации при условии получения равновеликой выручки можно, получив сумму ставки дохода на вложения и фактора фонда возврата для того же процента.

Ставка капитализации

Ставка капитализации — параметр, по которому можно судить об отношении рыночной цены актива к чистой прибыли за определенный временной промежуток (как правило, год).

Ставка капитализации: сущность, правила применения

Для инвестора важен уровень дохода, который он может получить от инвестиций через какой-то временной промежуток. Оценка ставки капитализации — тот показатель, который предоставляет нужную информацию.

Знание процента будущей прибыли позволяет:

— быстрее выбрать правильное решение по инвестициям:

— сравнить параметры разных объектов недвижимости;

— оценить норму доходности для той или иной инвестиции.

Ставка капитализации — параметр, который может применяться не только для недвижимости, но и для оценки бизнеса. Он актуален для метода прямой капитализации, являющегося частью доходного подхода. Сложность лишь в расчете показателя из-за отсутствия полной статистики в отношении конкурентов и рынка недвижимости других стран.

Правила применения ставки капитализации:

1. Ставка капитализации — расчетная прибыль, выраженная в процентах, которую можно получить при покупке недвижимости. Показатель можно использовать для сравнения инвестиционного потенциала разных вложений. Зная параметр ставки капитализации, можно сравнить потенциальную прибыль от разных вложений и упростить выбор.

2. Нельзя использовать ставку капитализации как единственный параметр для оценки инвестиций. Несмотря на преимущества параметра (легкость сравнения, простоту расчета, сравнительную точность), оценка лишь ставки капитализации не дает гарантий эффективности инвестиций. Вместе со ставкой капитализации стоит учесть потенциал роста прибыли для конкретного объекта, а также факторы, которые могут повлиять на изменение цены.

3. Ставку капитализации можно применить для подтверждения уровня прибыли, которую принесет собственность. Зная этот показатель для недвижимости в конкретном районе, можно использовать его для вычисления чистой прибыли от объекта инвестиций. Такой расчет позволяет найти чистый уровень прибыли.

Ставка капитализации: особенности расчета, рекомендации

Для расчета стоимости объекта применяется такая формула:

где V — цена, заплаченная за объект сделки;

— R — ставка капитализации;

— I — доход, который можно получить от покупки.

При совершении сделки инвестор знает стоимость объекта, поэтому остается вычислить лишь ставку капитализации:

Для расчета реального параметра ставки капитализации необходимо спрогнозировать прибыль от объекта инвестиций. Такой расчет может производить на основании:

— уже имеющихся показателей.

После расчета ставки капитализации из полученного параметра вычитается доход, который не был получен из-за снижения спроса на жилье. Данный показатель может меняться и зависит от динамики рынка.

Должны быть учтены и затраты на содержание объекта:

1. Операционные — отопление, охрана, электричество, газ и прочие.

2. Фиксированные — выплата долгов по займу, платежи налогов и так далее. Только после таких расчетов можно вычислять чистый доход от недвижимости.

После сбора информации допускается переход к расчету ставки капитализации.

Общие рекомендации по ставке капитализации:

1. При расчете ставки капитализации важно проверять уровень доходности объекта, и учитывать затраты на содержание. Расходы можно точно рассчитать, если привлечь в помощь независимого специалиста.

2. При оценке имущества специалисты учитывают следующие параметры — результаты, полученные путем применения доходного подхода, цену восстановления, сопоставимые продажи.

3. При увеличении прибыли от актива в формуле должны быть учтены темпы роста. Если прибыль падает и растет, то вместо ставки капитализации актуально использовать метод ДДП (дисконтированного денежного потока).

4. Уменьшение ставок капитализации — явный признак стагнации рынка.

5. При выборе объекта для инвестиций нужно выбирать недвижимость с наибольшей ставкой капитализации.

6. Ставка капитализации — параметр, который не показывает будущие риски вложений. Инвестор не может быть уверен в ставке капитализации.

Будьте в курсе всех важных событий United Traders — подписывайтесь на наш телеграм-канал

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector