Kafe-sviaz.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Выгодное вложение в недвижимость

8 способов вложить деньги в недвижимость. Какой самый выгодный?

Специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» оценили самые доступные и распространённые способы инвестирования в недвижимость с точки зрения их доходности и рискованности.

Способ 1. Сдавать комнату. Поскольку недвижимость нынче — приобретение не издешёвых, вложить в неё деньги может далеко не каждый. Отсюда оптимальный вариант — купить не целую квартиру, а её часть, то есть комнату. В столице такая покупка обойдётся около 50 тысяч долларов. При средних ценах на аренду, эти деньги вернутся к вам за 5-10 лет, то есть доход будет составлять 10-20% годовых. Это намного выше, чем доходность со сдачи целой квартиры (около 5% в год), да и квратира стоит намного больше — 160-200 тыс. долл.

Способ 2. Купить землю. Цена здесь ниже на порядок — от 2 тысяч долларов за участок. Однако это достаточно рискованный и в перспективе — затратный путь вложения. Подходящую землю трудно найти и приватизировать, да и постоянной прибыли она не гарантирует. Однако есть шанс, что в ближайшее время участки вокруг городов значительно поднимутся в цене (на 15-20%) из-за развития коттеджного строительства. Да и тратить денег на содержание земли — поддерживать в должном состоянии, как квартиру, ремонтировать и платить за ЖКУ, например, — не надо.

Способ 3. Стать дольщиком. Несколько лет назад покупка квартиры ещё на стадии строительства дома позволяла сэкономить до 30% её цены. Сейчас ситуация изменилась — девелоперы стараются продавать свой товар по одной и той же стоимости на всех этапах его выработки, то есть сэкономить дольщикам не удаётся. Однако аналитики полагают, что в той нелёгкой ситуации, в которую поставил строителей кризис, девелоперы начнут предоставлять значительные скидки на «вторичку» — до 15%. Соответственно, когда ваша квартира будет достроена и отделана, вы сможете продать её дороже, чем купили.

ВНИМАНИЕ! Об историях обманутых дольщиков мы все наслышаны достаточно. Поэтому даже без аналитиков не трудно понять, что инвестировать деньги во «вторичку» — рисковое дело.

Способ 4. Купить жилищный сертификат. Жилищный сертификат — это бумажка, удостоверяющая вашу собственность на определённую жилплощадь в строящемся доме, причём эта площадь может доходить до 1 квадратного метра. Когда дом будет достроен, вы можете обменять сертификат либо на соответствующую сумму денег (цена к концу строительства вырастет), либо на квартиру — естественно, с доплатой уже по новой цене. Как и долевое строительство, этот способ позволяет сэкономить на разнице в стоимости «вторички» и «первички».

ВНИМАНИЕ! Если вы не собираетесь перепродавать приобретённую по сертификату площадь, а хотите на ней поселиться, этот способ ещё более рискован, чем долевое строительство. Потому что далеко не факт, что в доме найдётся квартира, соответствующая по площади вашим сертификатам. Кроме того, строительство — процесс долгий, а в ближайшей перспективе цены на недвижимость в России могут серьёзно упасть. Так что вы в лучшем случае сможете продать сертификат за то, за что и купили. С другой стороны, инфляция ваши деньги не съест.

Способ 5. Вложиться в закрытые ПИФы недвижимости. Это довольно новый для России инструмент. Он позволяет инвестировать практически любую сумму и получать с неё дивиденды. Схема управления для пайщика абсолютно прозрачна и доходность составляет до 100% годовых. Однако, в нынешних кризисных условиях цифра эта может быть значительно ниже, да и срок возврата инвестиций не маленький — 3 года минимум. Потому что вывести свои деньги из ПИФа вы можете не раньше этого срока.

Способ 6. Вложиться в зарубежные ПИФы. REIT (Real Estate Investment Trust) — так называется аналог наших закрытых ПИФов недвижимости за рубежом. Все средства, вложенные в REIT, пускаются в недвижимость разных стран, что позволяет компенсировать возможные потери на одном рынке прибылью на другом. Доходность по сравнению с отечественными ПИФами не очень велика, но для зарубежных значительная — 5-7% годовых. Минимальная сумма вложения в ПИФ — 1-3 тысячи долларов.

ВНИМАНИЕ! Этот способ вложения аналитики считают самым выгодным — с учётом очень низкого риска и достаточно высокой доходности.

Способ 7. Купить квартиру за границей. В последнее время СМИ переполнены новостями о том, что российские миллионеры скупают виллы то в Испании, то в Лондоне, то ещё где подальше. Что и не удивительно: миллионеры люди в основном не глупые и знают, что в Европе недвижимость гораздо дешевле, чем в той же Москве. Ориентируясь на сильных мира сего, люди думают, что, продав средненькую двухкомнатную квартиру в столице, можно приобрести домик в Испании и жить припеваючи на оставшиеся деньги.

Но на деле всё не так просто. Во-первых, оформление документов на покупку квадратных метров за границей — долгая и сложная процедура. Во-вторых, многие европейские рынки недвижимости сейчас падают и вряд ли поднимутся в ближайшие годы. Так что выгодно перепродать (да и вообще продать) свою покупку вам вряд ли удастся. В-третьих, нижний порог инвестиций высок — от 100 тыс. до 300 тыс. долларов. В-четвёртых, за содержание купленной квартиры или дома надо платить — государству в виде налогов и коммунальщикам за их услуги. А в Европе и США эти цифры будут намного выше, чем в России.

Способ 8. Купить за границей землю. Это намного дешевле. Нижняя граница вложений — 15 тысяч долларов. Да и более доходно — перепродать участок после того, как на нём захотят что-то построить, можно на 20-25% дороже. Но сейчас это чересчур рискованно: спрос на недвижимость, а следовательно и на землю, в Европе и США достаточно невелик.

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

Читать еще:  Прибыльный заработок в интернете без вложений

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Читать еще:  Вкладыш к удостоверению стропальщика бланк скачать

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

👎 Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Какую квартиру лучше купить для выгодного инвестирования денег

Наиболее выгодным вложением сейчас являются квартиры в новых домах (не старше пяти лет) точечной застройки в востребованных районах. Фото: Иван МАКЕЕВ

Не так давно люди на недвижимости богатели. Схема наживы была примитивной. Покупалась квартира (желательно в новостройке) и через какое-то время продавалась подороже. Один мой знакомый – сотрудник строительной компании – рассказывал, как они с коллегами покупали на стадии строительства квартиры (они и так не особо дорого стоили, а им еще скидки давали), а потом их реализовали. Дело было до кризиса и квартиры раскупались очень быстро. Часть навара – примерно по полмиллиона в год – забирали себе, а остальные деньги вкладывали в новый проект. Несколько лет назад такая нехитрая схема дала сбой. Недвижимость стала дешеветь. Да так, что и не остановишь. Уже почти три года прошло с начала кризиса, а квартиры и не думают дорожать.

Осталась ли недвижимость, интересная с инвестиционной точки зрения – такая, чтобы сейчас можно было купить подешевле, а завтра продать подороже?

ЗАРЫТЬ ДЕНЬГИ В КОТЛОВАН

Во все времена самой привлекательной для квартирных инвесторов были новостройки. Дело в том, что квартиры в строящемся доме стоят дешевле. К тому же по мере сдачи объекта недвижимость дорожает. От начального этапа до сдачи дома цена может подняться на 15-30%.

По словам гендиректора строительной компании Романа Лябихова, в одном жилищном комплексе Подмосковья квартира-студия стоит 2,1 млн руб. Аналогичное жилье в сданном доме – уже 2,7 млн. После заселения цена может подняться еще процентов на 10.

Читать еще:  Надомная работа в интернете без вложений

— Наиболее выгодным вложением сейчас являются квартиры в новых домах (не старше пяти лет) точечной застройки в востребованных районах. Желательно, чтобы дома были построены по современным технологиям, например, монолит-кирпич, монолит, – рассказывает управляющий партнер «Миэль» Марина Толстик.

— По мере строительства новостройки растут в цене, но уже не так сильно, как было раньше. От котлована до сдачи дома цена поднимается примерно на 10-15% за 2-3 года. То есть доходность здесь чаще всего даже ниже банковского депозита, – обращает внимание руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.

Также он напоминает о том, что вкладывать деньги в новостройку – предприятие рискованное. Если у строительной компании возникнут финансовые проблемы, то все, что вам останется, – это любоваться пейзажем, на месте которого должен был стоять дом, и судиться с застройщиком, пытаясь вернуть деньги.

В ОЖИДАНИИ РЕНОВАЦИИ

Московский закон о реновации, обещающий жителям столичных хрущевок новые квартиры, наделал много шума. Как он может сказаться на квартирной арифметике? Подорожают ли советские панельки в ожидании сноса?

По данным компании «Миэль», стоимость хрущевок «топчется» на месте, заметно не увеличиваясь и не уменьшаясь. Весной средняя цена квадратного метра в Москве составила 156 тыс. руб.

— Продать «хрущевки» сейчас можно только с дисконтом – до 15%. Привлекательность этих квартир снижается уже больше десяти лет. У новой генерации покупателей (25-35-летних) начисто отсутствует интерес к жилью в «хрущевках» – ими востребованы современные форматы. Основными покупателями квартир в старых пятиэтажках являются чаще всего люди с невысокими доходами, для которых низкая цена – абсолютный приоритет при выборе жилья, – уверен директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.

По данным «Инкома», сейчас 86% сделок на вторичном рынке происходит с дисконтом. У людей нет денег на покупку, а предложений стало больше. Так что если хочешь сбыть квартиру – уступи в цене.

По словам риэлторов, средний срок продажи недвижимости составляет сейчас три месяца. В эти цифры верится с трудом. Даже до кризиса квартиры продавались по полгода, а в случае завышенных ожиданий продавцов (когда они выставляли цену выше рынка) – больше года.

— Даже наиболее ликвидные варианты на вторичном рынке будут в лучшем случае снижаться в цене медленнее, чем другие типы жилья. Ни о каком росте говорить не приходится, – прогнозирует Олег Репченко

ВСЕ ДЕЛО В МЕСТЕ

— Если говорить о долгосрочной перспективе, то любые квартиры будут дорожать (за редким исключением ветхих домов на вторичном рынке). Все-таки реальное насыщение рынка, когда «квартирный вопрос» решен в каждой семье, еще долго не наступит, – успокаивает Роман Лябихов.

Покупая квартиру, нужно принимать во внимание не только ее саму, но и внешние факторы. Это важно для всех покупателей, а для инвесторов – вдвойне. Иначе квартира из инвестиции превратится в чемодан без ручки – и задешево продавать жалко, и оставлять себе накладно.

Локация, локация и еще раз локация – вечный принцип, которые сильно влияет на цену жилья и его рентабельность. Чем лучше место, где стоит дом, – тем выше ценится квартира. Лучше – это значит престижный район, развитая инфраструктура (дом, вокруг которого нет не то что поликлиники и детского сада, но даже магазина, не может претендовать на статус комфортной среды проживания), хорошая экология, транспортная доступность.

— Успешность жилищной инвестиции складывается из ликвидности выбранного жилого комплекса и ликвидности самой квартиры. Даже в самом высококлассном проекте есть квартиры более и менее удачные с точки зрения их ликвидности. Лучше покупать квартиры на средних этажах, которые расположены вдали от лифтовых шахт, чтобы было минимальное число квартир на площадке, и окна выходили во двор. Желательно, чтобы в квартире не было проходных комнат, маленьких кухонь. Плюсом будет наличие лоджий, кладовок и гардеробов. Наиболее ходовые предложения – однокомнатные и двухкомнатные квартиры, – отмечает девелопер Андрей Колочинский.

КВАРТИРА ДОЛЖНА БЫТЬ ЧИСТОЙ, А ВОТ ДОРОГОЙ РЕМОНТ НЕ НУЖЕН

Помните стихотворение по корову, которую старик на рынке продавал? Сначала за нее никто и рубля не давал. Так было до тех пор, пока в дело не вмешался маркетинг.

Михаил Куликов из «Инком-Недвижимость» дает советы по предпродажной подготовке недвижимости.

— Сначала надо привести квартиру в порядок: сделать генеральную уборку, выбросить лишние вещи, захламляющие помещение, почистить сантехнику, вымыть окна и полы. Ведь покупателей привлекает чистое, просторное и светлое жилье.

— Если на стенах и потолках проступают следы протечек, устраните их. Также желательно поменять видавшие виды обои, пусть даже на самые дешевые, но светлые (они зрительно увеличат объем помещения).

— Категорически противопоказаны в квартире обветшалые «памятники» давно ушедшей эпохи: изъеденный молью «бабушкин» ковер, продавленный диван, почерневшее зеркало.

— Стоит обратить внимание на подъезд: там надо, как минимум, ввернуть лампочки, как максимум – вымыть стены и лестничную клетку.

— Не стоит делать грандиозный предпродажный ремонт в недорогих квартирах. Суперэксклюзивная и уж тем более специфичная дорогостоящая отделка при продаже такого жилья не окупится.

— При этом верно и то, что некоторые люди целенаправленно ищут жилье, чтобы сразу въехать в него «с чемоданом и котом» (и в последнее время их количество увеличивается – в связи с удорожанием стройматериалов и снижением доходов). Так что продуманный, стильный, но не экстравагантный дизайн, качественная, но не эпатажная мебель могут увеличить стоимость квартиры.

— На юридически и физически свободную квартиру всегда больше желающих – особенно среди «альтернативщиков», у которых уже сложилась длинная «цепочка», и им надо ее поскорее завершать. Поэтому, если есть возможность, лучше заранее сняться с регистрационного учета по этому месту жительства и переехать в другую квартиру.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector