Kafe-sviaz.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Вложения в недвижимость плюсы и минусы

За и против: стоит ли инвестировать в недвижимость

Аргументы читателей Т—Ж

По данным опроса, 52% россиян хотели бы вложить накопленные деньги в недвижимость.

Среди читателей Т—Ж не утихают споры о том, имеет ли эта инвестидея право на жизнь. Мы внимательно изучили мнения обеих сторон и собрали их главные аргументы в одну подборку.

За: вы можете зарабатывать на недвижимости, даже если совсем не разбираетесь в этом вопросе

Покупала в 2013 году квартиру в ипотеку. Стоимость — 1 650 000 Р , первоначальный взнос — 650 000 Р . Сделала в ней минимальный косметический ремонт и стала сдавать прямо без мебели. Моментально нашлись квартиросъемщики, которые искали именно такое жилье, так как у них все вплоть до газовой плиты было свое и им нужно было срочно съезжать с прошлого места. Сдавала квартиру за 14 000 Р , а за ипотеку платила 12 800. Так что еще и на коммуналку оставалось.

Реструктуризировала через полгода, а в 2016 году выплатила основной долг и закрыла ипотеку. После сразу же купила еще одну квартиру, но уже в рассрочку от застройщика. Жильцы из первой квартиры съехали через четыре года: отправились в Москву на заработки. Сделала снова недорогой ремонт, купила на «Авито» мебель и опять стала сдавать. Хватает и на платеж по рассрочке, и на коммуналку новой квартиры. ЖКУ в старой оплачиваю сама.

В 2013 году я не имела никакого представления об инвестициях. Это сейчас информация об этом из каждого утюга. Но я до сих пор ни разу не пожалела о покупках. И, несмотря на то, что я уже открыла для себя инвестиции в акции-облигации, все равно планирую приобрести недвижимость, но уже за границей. Сейчас коплю на первоначальный взнос и изучаю вопрос со всех сторон.

Имеющиеся квартиры — это моя пенсия. Более того, когда ребенок подрастет, со своей жилплощадью ему, думаю, будет легче начинать жить. Мне бы помогло в свое время.

👎 Против: недвижимость — слишком сложный объект инвестирования

Инвестирование в недвижимость не имеет ничего общего с «взять квартиру в ипотеку и сдавать». Инвестиция — это то, что зарабатывает деньги, а не экономит. Собственное жилье, особенно единственное, — это такой же пассив, как и съемное, просто на других условиях. К инвестициям это все не имеет отношения, инвестиции — это активы.

Квартира может быть активом, когда вы ее сдаете, но по причине низкой рентабельности, ликвидности и мороки с жильцами инвесторы этим не занимаются. Еще можно сдавать посуточно, но это по трудозатратам уже больше на бизнес смахивает.

Чтобы реально зарабатывать на жилье, нужно соблюдать несколько условий. Во-первых, квартира для инвестирования не должна быть вашей основной жилплощадью. Во-вторых, вы не должны приобретать ее на последние деньги, квартира должна быть одним из активов. В-третьих, прибыль формируется не за счет сдачи в аренду, а за счет повышения стоимости объекта после его сдачи и развития близлежащей инфраструктуры. В-четвертых, недвижимость изначально оценивается именно как инвестиция и не имеет другого назначения. То есть это что-то ликвидное, обладающее потенциалом вне зависимости от ваших личных взглядов на то, стоит ли жить в таком месте. Пример — апартаменты посреди промзоны без единого дерева, но в получасе от «Москва-сити». В-пятых, вы готовы регулярно тратить кучу времени на изучение всех нюансов, связанных с рынком недвижимости, ездить по Москве, изучать документацию, наблюдать за стойками, положением дел застройщиков и внимательно мониторить сарафанное радио на профильных форумах.

На мой взгляд, как объект инвестиций недвижимость очень сложна. Такого количества нюансов и подводных камней в ценных бумагах никогда не будет. Как следствие, если вас пугает фондовый рынок, то в недвижимость лучше вообще не соваться.

Так что для обывателя вроде меня недвижимость годится только как способ сохранить нажитое на случай больших перемен. В идеале — за границей. Потенциально — отдать потом детям.

👍 За: квартиры в хороших районах всегда будут пользоваться спросом

Недвижимость — один из инструментов, которые позволяют сохранить ресурсы в материальном формате. В ОФЗ вы жить не сможете, а в квартире — легко. Кроме того, черный лебедь может прилететь откуда угодно, а Россия — зона рискованного земледелия. Валютные вклады могут отменить, ОФЗ и ценные бумаги могут также оставить без штанов. Кто не верит — посмотрите на нашу историю за последние лет 30.

На мой взгляд, все зависит от конкретного объекта, места и предложения. В регионах есть более ликвидные объекты, чем недвижимость в столице или Петербурге, где рынок перегрет. Можно получать и 12—15%, но нужно знать места.

Более того, нужно понимать современные тренды на урбанизацию: в ближайшее время вся Россия будет жить в 5—6 городах. Квартиры в центре с хорошей инфраструктурой, расположенные рядом с основными местами работы, всегда будут пользоваться спросом.

👎 Против: вы потратите на квартиру больше, чем на ней заработаете

Забавляют люди, которые думают, что могут что-то заработать, взяв ипотеку под 10% и сдавая жилье за 5%. Например, взяли однокомнатную квартиру за 6 млн рублей с первоначальным взносом в 2,5 млн. Сдают ее так, чтобы 30 000 Р за аренду покрывали ипотечный платеж. И так 20 лет. Но простой депозит даст эти 6 млн лет через 10. И я уже не говорю про какие-то инвестиции в валютные облигации, ПИФы, ETF и прочее.

Читать еще:  Куда вложить 10000000 рублей

Квартира же за 20 лет станет вторичкой, в которую придется еще вложить деньги на ремонт. И она не подорожает настолько, чтобы это было выгодно: уже нет эффекта низкой базы, как в 1990-е и 2000-е.

Отдадите детям? Они ее просто продадут — и купят жилье там, где хотят строить свою жизнь, учиться, работать. Если так любите своих детей — научитесь инвестировать.

👍 За: цены на недвижимость продолжают расти

Инвестировать в недвижимость, конечно же, стоит. Например, в 1999 году, после кризиса, когда лежал весь строительный рынок, родители купили однушку в провинции за 120 000 Р . Еще 20 тысяч вложили в ремонт. Да, были такие цены 20 лет назад. В 2011 ее продали за 1,5 млн рублей. В 2006 году я купил трехкомнатную квартиру за 1,2 млн, а в 2017 продал ее за 4,5 млн. Если бы не кризис, мог бы продать еще на 500 тысяч дороже. Подсчитал, что за 10 лет получил где-то миллион рублей прибыли со сдачи в аренду.

Наконец, на днях сосед по гаражу хвалился, что продал однокомнатную квартиру за 2 млн. Хотя год назад он брал ее за 1,8 млн рублей. В кризис на пустом месте поднял 200 тысяч! Кто будет еще рассказывать о никчемности недвижимости и предпочтении фантикам вроде акций-облигаций?

Приобретать новое жилье в престижном районе всегда актуально. Если не стадия котлована, а уже скоро кровлю монтируют, то все нормально будет. К тому же за недвижимость заплатил — и вот она, постоянно рядом. Можно спокойно решать, что с ней делать: продавать, сдавать в аренду, жить самому. Реальный актив, только тупить не надо.

👎 Против: стоимость квартиры может и упасть

У квартиры низкая ликвидность, поэтому ее цена может как расти, так и падать. Например, если район превратится в криминальное гетто, под окнами построят хорду или жильцы затопят 10 соседей и сбегут.

При всей любви россиян к «своим» квартирам я все же не хочу ввязываться в подобные схемы и выбираю долгосрочные инвестиции.

👍 За: никто не заберет вашу недвижимость

Квартиры отбирали лишь однажды — в 1917 году. А сколько раз отбирали деньги и другие материальные ценности — не перечесть. Я скорее поверю, что могут с «Лукойлом» поступить так же, как с «Юкосом», или национализировать Сбербанк, выкупив акции по номиналу. Но то, что будут жилье у людей отбирать, — это вряд ли.

👎 Против: на самом деле вы можете лишиться квартиры в любой момент

Многие комментаторы пишут о квартирах как о супернадежной вечной ценности, которую можно передать даже внукам. Это вовсе не так.

Забрать можно почти любую квартиру: ОПГ, работающие на рынке недвижимости, разработали массу схем. Если вы покупали на вторичном рынке, то среди бывших собственников — независимо от длины цепочки продаж — может найтись хитрец, который войдет в сговор с психиатром и отнесет в суд заявление о своей невменяемости на момент продажи собственной недвижимости. И все, вы уже ничего не сделаете: квартира у вас будет изъята.

Если покупаете новостройку, то возможна схема с банкротством застройщика-подрядчика. По закону о банкротстве любая сделка за предыдущие четыре года — оспариваемая. И снова есть нехилый шанс лишиться квартиры.

👍 За: вы всегда можете продать недвижимость и получить реальные деньги

Представьте, что вдруг крутые санкции, или кризис, как в 1998 году, или доллар по 200 рублей. ОФЗ вы покупали за рубли — и получите их же при погашении. Рублевые вклады обесцениваются, половина банков разоряется, свободное хождение валюты запрещается на законодательном уровне.

А недвижимость — это недвижимость. Пускай она и подешевеет, но бесплатно ее никто раздавать не будет. Хоть за какие-то деньги, но ее все равно можно будет продать. Кроме того, чтобы квартира не простаивала, ее можно сдавать. Пусть доход и небольшой, но все-таки доход. А налог с 2019 года, кстати, 4%, если сдаете жилье как самозанятый.

Но держать все сбережения в недвижимости так же неправильно, как и вкладывать весь свой капитал в ОФЗ. Диверсификацию никто не отменял: недвижимость, рублевый вклад, немного акций, ETF, ОФЗ на ИИС с налоговым вычетом, наличные доллары или евро в кубышке, обезличенный металлический счет.

👎 Против: квартира может перестать приносить доход

Стоимость квартиры, скорее всего, вырастет, но зафиксировать прибыль можно только в момент продажи недвижимости — когда деньги оказались у вас в руках или на банковском счете. Конечно, все всегда предполагают лучший вариант: что квартиру получится продать с прибылью. Но могут ведь вообще ее не продать: всякое бывает.

Представьте ситуацию: вы купили квартиру в ипотеку для сдачи в аренду. За 15 лет она окупилась — то есть ваши расходы на жильё сравнялись с доходом, полученным от арендаторов. И тут ваш сын говорит, что хочет жениться и жить отдельно. Вы, как заботливый родитель, отдаете эту квартиру в безвозмездное пользование детям. Таким образом, ваша прибыль от инвестиций будет равна нулю. Это уже будет не инвестирование, а сохранение капитала от инфляции.

Читать еще:  Ниши без вложений 2020

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Инвестиция в недвижимость – это один из самых надёжных вариантов вклада денежных средств в долгосрочной перспективе, однако у этого вида вложений есть множество аспектов, которые не будут понятны новичкам. Так, самые основные операции перепродажи и аренды жилья имеют невероятное число нюансов, незнание которых на практике может обернуться значительными потерями денег, времени и сил. Давайте рассмотрим ключевые плюсы и минусы инвестиций в недвижимость.

Помните о том, что…

Выгодные инвестиции всегда требуют тщательного планирования и крайне внимательного отношения. Этот совет особенно актуален, когда речь идет о недвижимости, ведь подобное капиталовложение предполагает обращение с крупными суммами, что значительно увеличивает цену ошибок и недочетов.

Конечно же, существует множество видов подобных вкладов, различных по срокам, размерам капитала и предполагаемой доходности. Но, тем не менее, у всех инвестиций в недвижимость есть общие черты, которые можно выявить.

Ключевые плюсы инвестиций в недвижимость:

  • огромный выбор объектов и направлений для инвестора – все зависит лишь от собственных желаний и возможностей;
  • частичная или полная защита вложений от обесценивания в результате инфляции;
  • получение гарантированного пассивного дохода установленной величины при сдаче недвижимости в аренду;
  • тенденции роста цен на недвижимость в перспективе;
  • возможность получить налоговые льготы при первой покупке жилой недвижимости;
  • возможность сэкономить на покупке в кредит при снижении покупательной способности валюты займа.

Ключевые минусы инвестиций в недвижимость:

  • низкая ликвидность;
  • множество пошлин и бюрократических операций, что приводит к существенной потери времени и денег при покупке/продаже;
  • зависимость стоимости объектов от экономической обстановки в стране и конкретном регионе;
  • высокие требования к инвестиционному капиталу;
  • дополнительные расходы;
  • невозможность предсказать рыночную стоимость объекта в будущем, особенно при покупке в расчете на рост цены вследствие ожидаемого развития инфраструктуры;
  • налоги.

Прежде чем инвестировать, важно также понимать, что на будущую прибыль повлияет закрытие крупных предприятий и транспортных узлов, или открытие вредных заводов в микрорайоне, изменение климата и экономического состояния субъекта.

Как начать инвестировать?

Во-первых, следует трезво оценить размер собственных активов – исходя из этого, вы сможете определить спектр доступных объектов и направлений. При минимальных вкладах вам придется изучить дополнительную литературу, чтобы грамотно начать работу с недвижимостью на ранних этапах строительства и подбором земельных участков. Помимо того, если вы стеснены в средствах для инвестиций, можно рассмотреть вариант коллективного капиталовложения в закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости и жилищные кооперативы или попробовать привлечь соинвесторов.

Ваша будущая прибыль будет зависеть от выбора верного сегмента и его предварительного анализа. Изучите тенденцию движения цен и потенциал выбранной области инвестиций. Проверьте, возможно, стоимость объектов искусственно завышена риелторами и застройщиками.

Изучите объект и район, в котором он находится: важно обратить внимание на экологическую обстановку, перспективу развития инфраструктуры и транспортной доступности. Кроме того, подумайте, какой способ получения дохода станет оптимальным для выбранного варианта: возможно этот объект стоит перепродать, либо сдавать в аренду? Это определит срок возврата ваших вложений: в случае выбора аренды, она окупится лет через 8-20 лет, тогда как при перепродаже можно получить выгоду уже через 2-3 года.

Также можно увеличить доходность инвестиций и стоимость объекта следующими способами:

  • перепланировка;
  • достройка или присоединение дополнительной площади;
  • ремонт;
  • изменение назначения объекта.

В какую недвижимость инвестировать?

Выгоднее всего будет вложиться в недвижимость в мегаполисах и развивающихся городах, но это также потребует больших сумм инвестиций. В России стоит особое внимание уделить двум вариантам для вклада собственных средств:

  • жилые объекты;
  • коммерческие объекты.

Жилая недвижимость

Этот вариант очень хорош для новичков, причем можно рассматривать объекты как на первичном рынке, так и на вторичном. Преимуществом второго варианта является то, что покупку можно осуществить при помощи ипотеки: в этом случае вам понадобится некая сумма средств для первого взноса, а последующие можно будет выполнить, сдавая объект в аренду.

Коммерческая недвижимость

Прежде чем вложить в коммерческую недвижимость, оцените привлекательность выбранного объекта для бизнеса:

  • Выясните, есть ли возможность подъезда большегрузного транспорта, предусмотрены ли складские, подсобные помещения и коммуникации;
  • Проверьте, есть ли по близости крупные транспортные развязки и узлы, центральные улицы, места скопления людей;
  • Посмотрите, есть ли рядом парковки и центры деловой активности.

Земельные участки

Как скоро вам потребуется получить прибыль? От ответа на этот вопрос зависит выбор вида данных инвестиций:

  • краткосрочные (участки под строительство);
  • долгосрочные (участки под промышленные зоны и сельскохозяйственные угодья).

Можно перечислить следующие плюсы вложений в земельные участки:

  • сравнительно небольшие объемы требуемого капитала.
  • отсутствие коммунальных платежей;
  • меньшие налоговые платежи;
  • отсутствие требований по обслуживанию и ремонту;
  • упрощенная процедура оформления документов и покупки;

Главный риск подобных инвестиций в том, находящиеся в зоне стратегических интересов государства участки могут быть изъяты у собственников в соответствии со статьей 49 Земельного кодекса.

Загородная недвижимость

Один из весьма интересных вариантов для рассмотрения в условиях мегаполиса. Вы можете приобрести:

  • недостроенный объект;
  • готовый дом или коттедж;
  • земельный участок под строительство.
Читать еще:  Как оформлять вкладыш в трудовую книжку

Недвижимость на стадии строительства

Данный тип инвестиций характерен высокими рисками банкротства и заморозки строительства, однако и доходность будет весьма внушительной, ведь стоимость объекта непрерывно растет на каждом этапе строительства и обустройства на 8-10%, а для самых перспективных проектов может в два раза превышать изначальную стоимость.

Вклады в фонды недвижимости

Коллективные инвестиции в недвижимость позволяют сильно экономить вкладчику время, силы и деньги при уплате налогов, что в конечном итоге позволяет получить доступ к инвестициям в любые объекты: отели, офисы, многоэтажные жилые дома и торговые центры. Для инвестора с малым капиталом просто не будет другого шанса вложиться в подобные проекты.

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Данный вид инвестиций не рекомендуется новичкам, так как предполагает наличие некоторых знаний местного законодательства, рынка недвижимости и структуры спроса.

Наибольшей популярность пользуются зоны отдыха и курортные города, однако минусом приобретаемых объектов будет ярко выраженная сезонность прибыли, а вот покупка недвижимости в крупных европейских городах позволяет добиться более стабильного возврата средств.

Подводя итоги

Как видите, существует невероятное число возможностей инвестирования в недвижимость. Как выбрать самую выгодную и не слишком рискованную сделку для себя? Обратитесь к профессионалам, которые знают, каким инвесторам доверять, какие фонды действительно надежны, а главное – какая недвижимость в будущем вырастет в цене.

Специалисты агентства «ТOR» готовы ответить на все ваши вопросы: +7 (812) 385-51-21. Звоните, записывайтесь на прием, и мы поможем вам получать прибыль с инвестиций в недвижимость.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Вкладывать деньги в недвижимость считается надежным и выгодным. Действительно, спрос на жилье не падает, а в перспективе цены, как правило, растут. Аренда недвижимости тоже всегда актуальна: люди снимают квартиры, гаражи и т. д. Не все при этом так однозначно: есть и отрицательные стороны вложения средств в недвижимость. Рассмотрим преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость, и попытаемся определить, насколько оправданны такие инвестиции.

Преимущества вложений в недвижимость

  • Если не брать в расчет политические риски, вложения в недвижимость надежны, а цены на нее не могут снизиться критично.
  • В длительной перспективе стоимость недвижимости обычно растет.
  • Недвижимость, как правило, приносит доход от сдачи в аренду.
  • Часто при первой покупке недвижимости можно получить льготы (зависит от законодательства).
  • Покупка недвижимости по минимальной цене позволяет хорошо заработать в перспективе.
  • Долгосрочный кредит на покупку недвижимости может дать возможность выиграть при обесценивании валюты кредитования.

Недостатки вложений в недвижимость

Даже в периоды экономического подъема ликвидность невысока. Продажа или покупка недвижимости требует усилий, немалых затрат денег и времени. В кризисные периоды цены на недвижимость обычно падают или становятся нестабильными. В периоды глубоких кризисов продать недвижимость зачастую бывает почти невозможно.

Владелец недвижимости несет расходы по ее содержанию. Это могут быть налоги, платежи за коммуналку и т. д. Власти имеют возможность изменять условия приобретения, продажи и содержания недвижимости. Сюда можно отнести ставки налогов при продаже, арендную плату, налоги на землю, стоимость коммунальных услуг. Список можно продолжить.

Законодательством могут быть ограничены возможности владельцев недвижимости. Например, ограничения в целевом назначении земельного участка или невозможность выселения арендаторов жилья. В периоды глубоких кризисов стоимость недвижимости падает сильнее, чем стоимость базовых товаров и услуг.

Стоимость недвижимости часто неоправданно завышена и зависит от спекулятивной составляющей. Так, цены на московскую недвижимость, по мнению экспертов, в настоящее время продолжают оставаться непомерно раздутыми. В ближайшем будущем экономический кризис может привести к серьезному падению цен на жилье.

Даже при стабильном рынке недвижимости цены могут значительно повышаться или понижаться из-за локальных факторов (строительство дорог на участке, строительство предприятий и торговых центров, изменение национального и социального состава населения и пр.). Если бралась ипотека, а стоимость жилья упала, не исключено требование досрочного погашения кредита. Если кредит взят в твердой валюте, а стоимость валюты, в которой получается доход, упала, то появятся сложности с обслуживанием кредита. В случае продажи квартиры до истечения трех лет с момента покупки физическое лицо обязано заплатить подоходный налог.

Когда нужно инвестировать в недвижимость

Инвестиции в недвижимость могут рассматриваться, если вы готовы к долгосрочным вложениям. Не приобретайте недвижимость, если деньги понадобятся вам через год-два. Перед приобретением недвижимости нужно обязательно не только выяснить все расходы по ее содержанию, но также учесть вероятность роста этих расходов. Не вкладывайте деньги в недвижимость, если не уверены в возможностях ее содержания.

При оформлении ипотечного кредита будьте осторожны! Если ситуация в экономике нестабильна и возможна инфляция (обесценивание национальной валюты), нельзя брать ипотечный кредит в твердой валюте (долларах или евро). Банки, как правило, именно в такие времена навязывают валютные кредиты или привязывают сумму кредита к курсу национальной валюты на момент оформления кредитного договора.

При рассмотрении возможности инвестиций в недвижимость универсальные рекомендации невозможны и нужно учитывать конкретные обстоятельства каждой сделки. В любом случае, торопиться нельзя, а каждое обстоятельство должно быть тщательно проанализировано. Инвестиции в недвижимость составляют немалые суммы, а рынок недвижимости сложен и существует масса факторов, влияющих на него.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector