Kafe-sviaz.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Учетная политика застройщика долевого строительства

Учетная политика застройщика долевого строительства

ТИПОВАЯ УЧЕТНАЯ ПОЛИТИКА ОРГАНИЗАЦИИ НА ОБЩЕЙ СИСТЕМЕ (НА ПРИМЕРЕ СТРОИТЕЛЬСТВА)

Формировать и утверждать учетную политику обязаны все российские компании, независимо от организационно-правовой формы, ведомственной принадлежности и осуществляемых видов деятельности.
В этой статье мы рассмотрим учетную политику строительной организации, уплачивающей налоги в соответствии с общим режимом налогообложения.

Строительная деятельность, как и любая отрасль экономики, имеет свою специфику, которая оказывает влияние на порядок ведения бухгалтерского и налогового учета. Подрядные организации, как и все иные компании, для ведения учетной работы в обязательном порядке формируют и утверждают учетную политику организации, что следует из Федерального закона от 06.12.2011 г. N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете» (далее — Закон N 402-ФЗ).
Обязанность по формированию учетной политики установлена статьей 8 Закона N 402-ФЗ, согласно которой любая российская фирма самостоятельно формирует свою учетную политику, руководствуясь законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете, федеральными и отраслевыми стандартами, выбирая в отношении конкретного объекта учета один из способов, допускаемых федеральными стандартами.
Если в отношении конкретного объекта бухгалтерского учета федеральными стандартами способ ведения учета не установлен, такой способ организация разрабатывает самостоятельно с учетом требований, установленных законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете, федеральными и (или) отраслевыми стандартами.
Напомним, что федеральные стандарты бухгалтерского учета (далее — ФСБУ), о которых идет речь, признаются основными документами в области регулирования бухгалтерского учета, подлежащими обязательному применению (статья 21 Закона N 402-ФЗ).
Для организаций бюджетной сферы их разработкой занимается Минфин России, а для иных организаций (не относящихся к финансовым) — любой негосударственный регулятор бухгалтерского учета, а также Минфин России (если разработку соответствующего ФСБУ не взял на себя ни один из негосударственных регуляторов). При этом утверждение любых ФСБУ отнесено Законом N 402-ФЗ к компетенции финансового ведомства.

Для справки: под организациями бюджетной сферы в Законе N 402-ФЗ понимаются государственные (муниципальные) учреждения, государственные органы, органы местного самоуправления, органы местной администрации, органы управления государственными внебюджетными фондами Российской Федерации и территориальными государственными внебюджетными фондами.

Однако пока Минфин России активно утверждает лишь федеральные стандарты для организаций бюджетной сферы, которые с 26.07.2019 г. официально именуются федеральными стандартами бухгалтерского учета государственных финансов. На сегодняшний день уже утверждено 18 таких стандартов, часть из которых применяется с 01.01.2018 г.

Для справки: напоминаем, что с указанной даты Закон N 402-ФЗ действует с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 26.07.2019 г. N 247-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О бухгалтерском учете» и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования бухгалтерского учета организаций бюджетной сферы».

Для обычных организаций Приказом Минфина России от 16.10.2018 г. N 208н утвержден только один стандарт — ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», обязательное применение которого начнется с 2022 г.
Остальные ФСБУ, предусмотренные Программой разработки ФСБУ на 2019-2021 гг., утвержденной Приказом Минфина России от 05.06.2019 г. N 83н, находятся в процессе разработки или носят статус проектов ФСБУ, с текстами которых можно ознакомиться в Интернете.
В то же время до появления ФСБУ, предусмотренных Законом N 402-ФЗ, в их роли у обычных организаций выступают действующие на территории России положения по бухгалтерскому учету (далее — ПБУ), утвержденные Минфином России в период с 01.10.1998 г. по 01.01.2013 г.

Для справки: полный перечень действующих ПБУ, приравненных к ФСБУ, приведен в Информационном сообщении Минфина России от 26.07.2017 г. N ИС-учет-8 «Новое в бухгалтерском законодательстве: факты и комментарии».

Кроме того, в части, не противоречащей Закону N 402-ФЗ, применению подлежат правила ведения бухгалтерского учета и составления бухгалтерской отчетности, утвержденные Минфином России до 01.01.2013 г., на что указывает статья 30 Закона N 402-ФЗ и Информация Минфина России N ПЗ-10/2012 «О вступлении в силу с 1 января 2013 г. Федерального закона от 6 декабря 2011 г. N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». При этом Минфин России до утверждения федеральных и отраслевых стандартов, предусмотренных Законом N 402-ФЗ, вправе вносить изменения, в том числе обусловленные изменением законодательства РФ, в «старые» правила ведения бухгалтерского учета и составления бухгалтерской отчетности, утвержденные им до 01.01.2013 г. (пункт 1 статьи 30 Закона N 402-ФЗ).

Нужно сказать, что Законом N 402-ФЗ установлены лишь общие принципы учетной политики организации, а конкретные требования к ней должны быть утверждены соответствующим ФСБУ (пункт 3 статьи 21 Закона N 402-ФЗ). Но поскольку пока такого ФСБУ нет, в его роли выступает Положение по бухгалтерскому учету «Учетная политика организации» (ПБУ 1/2008), утвержденное Приказом Минфина России от 06.10.2008 г. N 106н (далее — ПБУ 1/2008), в котором, помимо всего прочего, определены правила формирования учетной политики.
Так пунктом 7 ПБУ 1/2008 предусмотрено, что учет конкретного объекта бухгалтерского учета ведется способом, установленным ФСБУ. В случае если по конкретному вопросу ведения бухгалтерского учета ФСБУ допускает несколько способов ведения бухгалтерского учета, организация осуществляет выбор одного из этих способов, руководствуясь пунктами 5, 5.1 и 6 ПБУ 1/2008.
Если же по конкретному вопросу ведения бухгалтерского учета в ФСБУ не установлены способы ведения бухгалтерского учета, то, основываясь на допущениях и требованиях, приведенных в пунктах 5 и 6 ПБУ 1/2008, в общем случае организация его разрабатывает сама, используя последовательно следующие документы, названные в пункте 7.1 ПБУ 1/2008:
— международные стандарты финансовой отчетности (далее — МСФО);
— положения ФСБУ и (или) отраслевых стандартов бухгалтерского учета по аналогичным и (или) связанным вопросам;
— рекомендации в области бухгалтерского учета.
При этом организация, применяющая упрощенные способы ведения бухгалтерского учета (далее — УСВБУ), при разработке собственного способа учета может руководствоваться исключительно требованием рациональности (пункт 7.2 ПБУ 1/2008). Все иные компании так поступать вправе только в том случае, когда применение учетной политики, сформированной по общим правилам, приводит к формированию несущественной информации (пункт 7.4 ПБУ 1/2008).

Читать еще:  Журнал учета выдачи топливных карт образец

Формировать учетную политику строительной фирмы может не только ее главный бухгалтер, но и иные лица, ведущие в организации бухгалтерский учет, на что указывают как положения Закона N 402-ФЗ, так и нормы пункта 4 ПБУ 1/2008.
Как правило, учетная политика оформляется в виде приказа руководителя, содержащего три раздела:
— организационно-технический;
— методологический в части ведения бухгалтерского учета;
— методологический в части налогообложения.
Учетная политика организации может быть оформлена и в виде отдельного Положения об учетной политике (с той же структурой), прилагаемого к приказу руководителя об ее утверждении.
Независимо от того, какой вариант предпочтет организация, утвердить учетную политику следует не позднее последнего рабочего дня уходящего года, так как правила бухгалтерского и налогового учета, избранные организацией, применяются с первого января года, следующего за годом ее утверждения.
В частности, учетную политику на 2020 год необходимо утвердить не позднее 31.12.2019 г.
Приведем пример формирования типовой учетной политики строительной организации, применяющей общую систему налогообложения. При этом заметим, что понятие «типовой учетной политики», используемое автором, весьма условное, поскольку этот документ организация формирует с учетом индивидуальных особенностей, присущих только ей.
Между тем, существует ряд хозяйственных операций, с которыми сталкивается большинство строительных компаний, что позволяет сформировать «общие» положения учетной политики, которые организация без особого труда может «привязать» к своим собственным потребностям.

ОБ УЧЕТНОЙ ПОЛИТИКЕ ОРГАНИЗАЦИИ ООО «А»

Выручка по договорам долевого участия в учете и отчетности застройщика

Авторы: Надежда Соболева, старший менеджер компании BDO; Александр Ланцов, директор компании BDO, руководитель отраслевой группы «Строительство и недвижимость»

В регулировании бухгалтерского учета в области строительства жилья есть не только пробелы, но и противоречия, возникающие между законодательством и сложившейся практикой отражения выручки и себестоимости строительных компаний в финансовой отчетности.

Начнем с общего. Работа по каждому проекту происходит по схеме: инвестор — заказчик/застройщик — подрядчик. В качестве инвестора выступает организация, которая финансирует строительство. Заказчик/застройщик выполняет функцию по организации строительного процесса. Подрядчик — это строительная организация, непосредственно выполняющая строительные работы, а также привлекающая субподрядчиков для выполнения отдельных строительных работ. В некоторых случаях вышеперечисленные функции могут объединяться в одной компании.

Особенности жилищного строительства

При жилищном строительстве в качестве инвесторов могут выступать дольщики (физические и юридические лица), и отношения между застройщиком и дольщиками регулируются Законом (Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (далее — Закон № 214-ФЗ)) об участии в долевом строительстве. Отдельные положения Закона № 214-ФЗ могут влиять на порядок бухгалтерского учета заказчика-застройщика.

В статье 2 данного Закона приведено определение застройщика. Такой субъект правоотношений, как заказчик, в Законе № 214-ФЗ не упоминается. Тем не менее застройщик вправе привлекать подрядчиков для выполнения строительно-монтажных и других работ. В этом случае их отношения регулируются договором подряда, и застройщик по отношению к подрядчику будет являться заказчиком (Глава 37 ГК РФ).

Надо сказать, что Минфин России не разделяет функции застройщика и заказчика. Например, в одном из писем (письмо Минфина России от 07.08.2007 № 03-03-06/1/544) ведомство приравнивает функции застройщика к функциям заказчика.

Цена договора состоит из двух частей: суммы денег на возмещение затрат на строительство объекта и суммы на оплату услуг застройщика (п. 1 ст. 5 Закона № 214-ФЗ). Деньги, предназначенные для возмещения затрат на строительство, могут расходоваться только на ограниченный круг направлений (п. 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ), а суммы, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению (п. 2 ст. 18 Закона № 214-ФЗ).

Законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрен порядок отражения операций по Закону № 214-ФЗ, поэтому нужно рассматривать наиболее близкие по характеру отношений договоры и соответствующий им порядок учета. Это — агентский договор и договор купли-продажи.

Агентский договор предусматривает, что агент действует от своего имени или от имени принципала, но всегда в интересах последнего (по его поручению), а также агент действует за счет принципала (ст. 1005 ГК РФ). Кроме того, агенту полагается агентское вознаграждение (ст. 1006 ГК РФ).

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1 ст. 454 ГК РФ). При этом договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Читать еще:  Учет общепроизводственных и общехозяйственных расходов

По мнению авторов, договор долевого участия по своему экономическому смыслу ближе к договору купли-продажи. Трудно утверждать, что застройщик действует исключительно по поручению дольщиков. Строительство дома может начаться даже тогда, когда договоры с дольщиками еще не заключены. Кроме того, не все квартиры распределяются на стадии строительства. Часть квартир застройщик распродает уже после ввода дома в эксплуатацию. Главный интерес для застройщика представляет разница между ценой договора и затратами на его исполнение. А также у застройщика в ходе строительства остаются все риски утраты объекта строительства. Кроме того, трудно утверждать, что застройщик действует только за счет принципала, в данном случае это покупатель квартиры. При неблагоприятном развитии событий затраты на исполнение договора превысят цену договора, и, соответственно, застройщик может получить убыток.

Основные противоречия с требованиями РСБУ и МСФО

На практике застройщики в основном применяют подход к отражению операций по договорам долевого строительства в бухгалтерском учете и отчетности, приведенный в таблице ниже.

Вариант отражения операций по договорам долевого строительства у застройщика

Налоговый учет застройщика при долевом строительстве

В отношении налогового учета при долевом строительстве хочется отметить следующее.

Согласно норме НК РФ : «По доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.

По производствам с длительным (более одного налогового периода) технологическим циклом в случае, если условиями заключенных договоров не предусмотрена поэтапная сдача работ (услуг), доход от реализации указанных работ (услуг) распределяется налогоплательщиком самостоятельно в соответствии с принципом формирования расходов по указанным работам (услугам)».

Т.е. отразить выручку по ДДУ один раз (при передаче объекта дольщику) нельзя, это противоречит НК РФ! А это значит, что отражать ее надо равномерно на протяжении всего срока действия договора.

Но что считать выручкой по ДДУ? Согласно пп.14 п.1 ст.251 НК РФ расходы на возмещение затрат на строительство для целей налогового учета признаются целевыми средствами, т.е. не формируют ни доходов, ни расходов. А значит, правильно в качестве выручки от реализации в период действия договора отражать только сумму вознаграждения застройщика, указанную в нем, что отличается от методологии в бухгалтерском учете.

Итак, акцентируем внимание на том, что наша несовершенная законодательная база вынуждает нас один и тот же договор трактовать в одном случае как договор купли-продажи продукции, а в другом случае – как договор оказания услуг.

Корректное распределение выручки между отчетными периодами тоже вызывает затруднение, поскольку надо обеспечить соответствие доходов и расходов в рамках каждого отчетного периода.

Мы вознаграждение застройщика по ДДУ ежеквартально рассчитываем как величину, пропорциональную отношению количества дней действия договора в данном отчетном периоде к сроку действия договора, что закреплено в учетной политике организаций — застройщиков.

Чтобы соотнести расходы с доходами от оказания услуг застройщика, надо определиться, что подразумевается под такими услугами.

Исходя из определения застройщика, можно сказать, что услуги застройщика – это услуги по организации строительства для дольщиков.

Соответственно, к себестоимости этих услуг можно отнести заработную плату подразделения капитального строительства, страховые взносы с фонда оплаты труда, другие расходы на содержание данного подразделения.

Раздел III: налогообложение застройщика при долевом строительстве

Согласно норме НК «не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).

К объектам производственного назначения в целях настоящего подпункта относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)». Первая проблема, возникающая при прочтении данной формулировки, — что подразумевается под «объектами».

Если «объект» – это объект строительства (а это строящееся здание или сооружение), то ситуации, описанной в оговорке данной нормы не может возникнуть, т.к. в п.1 ст.2 214-ФЗ написано, что «застройщик … привлекает денежные средства дольщиков для строительства многоквартирных домов или иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения». Т.е. предметом ДДУ является строительство объекта недвижимости (здания) непроизводственного назначения. В пп.23.1 п.3 ст.149 НК взяты те же формулировки, в связи с чем можно сделать вывод, что под обложение НДС по ДДУ попадает только строительство производственного здания.

Ясно, что формулировка в НК не четкая и есть риск возникновения споров… Но мы надеемся оказаться правыми, т.к. все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика в силу п.7 ст.3 НК РФ.

Если «объект» — это, все-же, объект долевого строительства (а это помещение в строящемся доме), тогда возникает вторая проблема: что именно подразумевается под использованием данного помещения в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)?

Читать еще:  Персонифицированный учет 2020

А именно:
• Считается ли используемой для производства товаров (выполнении работ, оказании услуг) квартира, которую юридическое лицо приобрело для проживания своих сотрудников?
• Считается ли помещение (квартира, машиноместо, нежилое помещение) объектом производственного назначения в том случае, если оно приобретается у застройщика как товар для целей перепродажи (или финансовое вложение для целей перепродажи)?

И еще есть третья проблема, связанная с применением в реальной ситуации вышеуказанной нормы НК: откуда застройщик на этапе подписания ДДУ узнает, для каких целей участник долевого строительства приобретает объект долевого строительства? Или он должен спросить об этом участника и зафиксировать это в ДДУ? Ни в одном законодательном акте РФ об этом не написано.

Исходя из изложенных выше проблем возникает неоднозначная ситуация с обложеним/необложением НДС услуг застройщика при заключении ДДУ на различные объекты долевого строительства с разными участниками долевого строительства.

Так, например, на наш взгляд, совершенно одинаковыми по экономическому смыслу являются операции по «продаже» по ДДУ юридическому лицу и жилых помещений, и нежилых помещений, и машиномест, которые последний в дальнейшем перепродает как товар или уступает приобретенные имущественные права, поскольку для данного юридического лица все эти объекты являются товаром и используются для получения дохода. Т.е. все они должны облагаться НДС.

Так, например, на наш взгляд, заключение ДДУ с юридическим лицом на жилое помещение должно облагаться НДС, поскольку юридическое лицо для личных целей не может использовать данное помещение, т.к. личных целей у юридического лица просто нет.

Так, например, на наш взгляд, даже заключение ДДУ с физическим лицом на жилое помещение не означает однозначного не обложения НДС услуг застройщика, т.к. физическое лицо может в дальнейшем сдать в аренду данное помещение, т.е. будет использовать его для оказания услуг.

Минфин и налоговое ведомство в своих письмах просто цитируют положения выше рассматриваемой нормы НК, поэтому они не добавляют особой ясности в данном вопросе.

2) Налог на прибыль

Согласно норме НК РФ, при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. В этом же подпункте разъясняется, что относится к целевому финансированию: это имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному организацией или физическим лицом – источником целевого финансирования. Причем не любое имущество, а только то, которое приведено в данной норме НК РФ. В частности, к такому имуществу относятся аккумулированные на счетах организации-застройщика средства дольщиков.

Для того, чтобы полученное имущество не учитывалось в доходах организации, она должна вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения. При этом какие-либо нормативные документы и официальные разъяснения, регламентирующие порядок такого учета у застройщика, отсутствуют.

В организации целевого использования денег дольщиков есть следующая проблема: чтобы понимать, на какие объекты можно тратить полученные денежные средства, нужно, прежде всего, четко знать эти объекты. А в процессе строительства это не всегда возможно.

Например, если застройщик не успеет заключить на все коммерческие площади ДДУ до получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, он будет оформлять их в свою собственность (для дальнейшей продажи по договору купли-продажи).

Или, по окончании строительства будет приято решение оформить в собственность застройщика какие-нибудь сооружения, например, инженерные сети… Понятно, что объекты, оформленные в собственность застройщика, нельзя строить за счет дольщиков.

Конечно, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию возможно определить, куда, сколько и чьих денег ушло, но это будет потом…

А на протяжении всего строительства:

Согласно норме НК РФ сумма нецелевого использования включается в состав внереализационных доходов на дату, когда имущество (в т.ч. денежные средства) фактически были использованы не по целевому назначению. А из этого следует, что если контролирующие органы выявят в какую-то дату нецелевое использование определенной суммы денежных средств, то ее этой же датой, вполне возможно, включат в состав доходов застройщика. И, как говорят некоторые консультанты, в такой ситуации совсем не будет иметь значение тот факт, что может быть застройщик впоследствии и возместил всю эту нецелевым образом потраченную сумму, т.к. механизмов корректировки ранее начисленного внереализационного дохода Налоговым кодексом не предусмотрено.

Однако, хотим заметить, что Минфин РФ в своем письме №03-03-03/1/806 от 11.12.2009 г. говорит, что размещение денежных средств, поступивших от дольщиков, на депозите не считается нецелевым использованием, поскольку деньги в конечном итоге потрачены на строительство. Все-таки, есть какая-то надежда на то, что при полной компенсации за счет собственных средств нецелевым образом в процессе строительства использованных денег дольщиков, их не включат в налогооблагаемые доходы застройщика.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector