Kafe-sviaz.ru

Финансовый журнал
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Преимущественное право на заключение договора

Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Новая редакция Ст. 621 ГК РФ

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Комментарий к Ст. 621 ГК РФ

Уведомление арендатора до истечения срока действия договора аренды о его прекращении и об отказе арендодателя от возобновления арендных отношений само по себе не лишает арендатора возможности воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Другой комментарий к Ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. В п. 1 комментируемой статьи очерчены условия, при которых арендатор, пожелавший заключить договор на новый срок, может воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок.

Во-первых, названное право признается лишь за арендатором, надлежащим образом исполнявшим обязанности по ранее заключенному договору. (О надлежащем исполнении арендатором обязанностей см. комментарии к ст. 615, 616 ГК.)

Во-вторых, важна готовность арендатора к заключению договора при прочих равных условиях, т.е. на условиях, равных (либо не худших) предлагаемым другим претендентам на аренду. Заключение договора на новый срок по существу является заключением нового договора аренды. Поэтому стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора (см. п. 32 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Связывая преимущественное право на заключение договора аренды, с одной стороны, с надлежащим исполнением обязанностей по договору, срок действия которого истек, а с другой стороны, со свободой установления условий будущего договора, закон создает стимул к исправному исполнению арендатором обязанностей. Подобный подход предоставляет сторонам возможность корректировать условия договора на будущее время с учетом опыта предшествующих отношений и изменившихся условий.

В-третьих, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

При соблюдении арендатором указанных условий никто не может стать вместо него арендатором спорного имущества. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок действует в течение одного года со дня истечения срока договора.

2. Если все же арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо потребовать только возмещения убытков (ч. 3 п. 1 комментируемой статьи). (О порядке перевода на арендатора прав и обязанностей по договору см. гл. 24 ГК «Перемена лиц в обязательстве».)

Важно заметить, что право арендатора на преимущественное заключение договора на новый срок считается нарушенным, только если происходит сдача имущества другому лицу именно в аренду, а не иное отчуждение спорного имущества арендодателем, например, в безвозмездное пользование (см. п. 35 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Правило о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок диспозитивное. Арендатор может быть лишен его законом и соглашением сторон. Так, указанное правило не применяется к договору проката, к договору аренды транспортных средств (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

3. Интересы арендатора при заключении договора защищаются его правом на возобновление договора. Согласно п. 2 комментируемой статьи подобное возможно в случае, если после истечения срока договора он продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Отсутствие возражений со стороны арендодателя по поводу продолжения пользования арендованным имуществом арендатором по истечении срока аренды представляет собой молчаливо выраженное согласие арендодателя на указанное продолжение пользования имуществом. При наличии такого согласия (отсутствии возражений) договор считается возобновленным на прежних условиях, но на неопределенный срок.

Продолжение же пользования имуществом при наличии возражений со стороны арендодателя является нарушением арендатором обязанности вернуть арендодателю имущество по прекращении договора аренды (см. ст. 622 ГК РФ).

Читать еще:  В каком банке выгодный вклад

Поскольку продолжение пользования имуществом после истечения срока считается возобновлением договора на неопределенный срок, порядок отказа от такого договора каждой из сторон и сроки предупреждения определяются согласно п. 2 ст. 610 ГК.

Правило о возобновлении договора аренды на неопределенный срок не применяется к договорам проката, аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа (п. 2 ст. 627, ст. 632, 642 ГК РФ).

Когда преимущественное право аренды не работает

Чем плох предыдущий арендатор?

Земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 8618 га разделен на 225 обособленных и принадлежит на праве общей долевой собственности 770 лицам. Они 15 мая 2007 года заключили с ООО «СП Донское» договор аренды сроком на 10 лет, который вступил в силу 14 августа 2007 года – с момента государственной регистрации.

Главный вопрос в деле: может ли арендодатель отказать арендатору в продлении договора по преимущественному праву?

Ответ: Может, если арендатор плохо исполнял свои обязанности.

ООО «СП Донское» 31 мая 2017 года опубликовало в газете объявление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, 13 июля письменно известило об этом 495 собственников, 13 августа заявило об этом на общем собрании. Однако собственники участка решили не принимать предложенные ООО «СП Донское» условия аренды и не заключать с ним новый договор – большинство проголосовало за аренду ООО «Моя мечта». ООО «СП «Донское» заявило, что готово пойти на такие же условия, что и ООО «Моя мечта», но собственников это не убедило – 14 августа они заключили договор аренды с ООО «Моя мечта».

ООО «СП Донское» сочло, что его незаконно лишили преимущественного права аренды на новый срок, и обратилось в суд с иском к ООО «Моя мечта» и 422 собственникам спорного земельного участка, которые голосовали за нового арендатора. Истец просил признать за ним преимущественное право на заключение договора аренды и перевести на него права и обязанности арендатора по договору от 14 августа.

Ответчики представили документы из администрации города, согласно которым ООО «СП Донское» нерационально и неэффективно использовало земли, не вносило удобрения и подкормки надлежащего качества, допустило зарастание части участка высокостебельными сорняками, что повлекло установление фитосанитарной карантинной зоны, и т.п.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК).

Они также заявили о переводе ООО «СП «Донское» 1003 га земель из орошаемых в неорошаемые. Собственники земли показали постановления о привлечении ООО «СП «Донское» и его директора к административной ответственности за невыполнение обязанностей по рекультивации земель, а также обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв (ч. 2 ст. 8.7 КоАП, № А63-13280/2014). Прокурор в 2016 и 2017 годах выносил в адрес ООО «СП «Донское» представления об устранении нарушений законодательства об охране окружающей среды и пожарной безопасности. Ответчики также обратили внимание на незаконную субаренду 1,5 га земли ООО «Фирма «ОРК» под устройство вахтового городка.

Петровский районный суд Ставропольского края иск удовлетворил, Ставропольский краевой суд с ним согласился. Они изучили договор аренды с ООО «СП Донское» от 15 мая 2007 года, согласно которому арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок. Для этого он должен направить уведомление за 30 дней до окончания действия договора. Суды решили, что арендатор надлежащим образом уведомил арендодателей, а те не озвучили каких-либо претензий. Документы из администрации города суды отвергли из-за отсутствия фотоматериалов и исходящего номера. Что касается перевода земель из орошаемых в неорошаемые, суды сочли, что это обстоятельство само по себе не доказывает ухудшения качества земель, поскольку нужно определить щелочную природу почв. Очаги сорняка и карантинные зоны были и в других районах края, отметили суды. Они также установили недействительность договора субаренды ввиду того, что его срок превышает срок аренды, при этом арендодателей о субаренде не уведомили.

Верховный суд раскритиковал решения нижестоящих инстанций и напомнил: арендодателю надлежит доказать лишь факт нарушений, а отсутствие вины доказывается арендатором (ст. 401 ГК). По мнению ВС, документы из администрации города отвергнуты по малозначительным доводам, без изучения содержащихся в них сведений – хотя там указано, что перевод земель в неорошаемые производился не в связи со щелочной природой почв, а из-за полного износа оросительной системы, чему суды не дали надлежащей оценки. ВС считает, что нижестоящие инстанции произвольно переоценили обстоятельства административных правонарушений без исследования их по существу. Заражение земель в принадлежащем ООО «СП «Донское» хозяйстве стало самым масштабным в Ставропольском крае. ВС обратил внимание на нарушение при заключении договора субаренды. Он также разобрал условия прежнего договора аренды с ООО «СП Донское» и нынешнего с ООО «Моя мечта» и пришел к выводу, что это по сути два разных договора, поскольку в них не совпадает площадь арендуемых участков. Поэтому ВС отменил ранее вынесенные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (№ 19-КП9-4). Пока еще оно не рассмотрено.

С кем заключить новый договор?

Юрист практики «Недвижимость и строительство» юркомпании Art de Lex Art de Lex Федеральный рейтинг группа Антимонопольное право группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Природные ресурсы/Энергетика группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Банкротство группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Финансовое/Банковское право × Павел Медянкин уверен, что суды первой и второй инстанции при рассмотрении дела допустили целый ряд ошибок: «Они неправильно соотнесли предметы старого и нового договоров аренды, проигнорировали субаренду, а также не дали надлежащую оценку доводам об ухудшении качества земли».

Читать еще:  Сравнить банковские вклады

Отсутствие претензий со стороны арендодателя само по себе не свидетельствует о том, что арендатор выполнял обязанности надлежащим образом, особенно если предметом договора являлась аренда земель сельскохозяйственного назначения

Анатолий Клейменов, адвокат КА «Меклер и партнеры»

«Интересна позиция ВС относительно надлежащего исполнения арендатором своих обязательств. Речь идет не только о своевременном внесении арендных платежей, но и об обязанности целевого использования предмета аренды. Недопустимо причинять вред землям сельхозназначения», – заявил партнер юркомпании «Генезис» Василий Сосновский. «В этом деле ВС сформулировал условия преимущественного права арендатора на заключение договора аренды, которые вытекают из системного толкования ГК. Это согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок, а также тождественность стороны арендодателя, предмета и условий аренды», – рассказал старший юрист CMS Russia CMS Russia Федеральный рейтинг группа Трудовое и миграционное право группа Фармацевтика и здравоохранение группа Финансовое/Банковское право группа Антимонопольное право группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Интеллектуальная собственность группа Коммерческая недвижимость/Строительство группа Налоговое консультирование группа Природные ресурсы/Энергетика группа Страховое право группа ТМТ группа Корпоративное право/Слияния и поглощения 14 место По количеству юристов × Дмитрий Богданов. По его словам, ВС и ранее формулировал условия реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (№ 308-ЭС17-8946, № 302-ЭС18-25127), однако впервые перечень таких условий был приведен максимально полно.

Эксперты положительно оценили определение ВС. «Оно послужит важным ориентиром для участников гражданского оборота при исполнении ими обязательств по договору аренды, а также для судов всех уровней при разрешении аналогичных споров», – заявил Богданов. «ВС в очередной раз подчеркнул чрезвычайно важное значение полного, всестороннего и объективного исследования доказательств при рассмотрении дела, а также указал на недопустимость произвольной оценки доказательств», – отметила старший юрист юрбюро Падва и Эпштейн Падва и Эпштейн Федеральный рейтинг группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) 30-31 место По количеству юристов × Людмила Шаляпина. «Однако это в определенной степени может создать условия для злоупотреблений со стороны арендодателей. По истечении срока договора арендатору может быть затруднительно доказать, что качество земельного участка ухудшилось в силу каких-то объективных причин, а не по причине невыполнения им своих обязанностей», – считает Клейменов.

06.03.2018 г. Необходимые условия для реализации преимущественного права арендатором

В соответствии с пунктом 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Внимание! Преимущественным правом обладает также и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды (п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия:

  • надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей по договору;
  • наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды;
  • согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором;
  • тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Необходимо обратить внимание на следующее: преимущественное право может быть исключено самим договором аренды или ограничено в договоре аренды необходимостью соблюдения арендатором ряда условий (например, обязанность арендатора направить заявление о намерении воспользоваться своим преимущественным правом за длительный срок до окончания договора (за 4 месяца), может быть предусмотрена обязанность арендатора заплатить вознаграждение за реализацию преимущественного права и др.).

Внимание! Преимущественное право не распространяется на договор проката (ч. 2 ст. 627 ГК РФ), договор аренды транспортного средства с экипажем и без (ст. ст. 631 и 642 ГК РФ).

Для возникновения преимущественного права должен быть действительным и заключенным договор аренды, которым оно предусмотрено. Например, если долгосрочный договор аренды не зарегистрирован (отсутствует государственная регистрация), то преимущественное право у арендатора не возникает.

Читать еще:  Денежные вклады в банке это

Как уже было указано, для реализации преимущественного права, необходимо, чтобы арендатор надлежащим образом в течение всего срока действия предыдущего договора аренды выполнял свои обязательства, если только иное прямо не предусмотрено договором аренды (то есть, являлся добросовестным арендатором). Если арендатор в течение срока договора аренды допускал нарушения своих обязательств, то преимущественное право он утрачивает. В таком случае арендодатель обязан доказать в суде допущенные арендатором нарушения (например, просрочка оплаты арендных платежей, невыполнение текущего ремонта, что можно подтвердить судебными актами, требованиями об уплате задолженности, актами сверки, перепиской и т.д.).

Обратите внимание! Преимущественное право у арендатора появляется только в случае сдачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу, перед которым у арендатора есть приоритет (ведь арендодатель, возможно, не желает после окончания срока действия договора заключать новый договор, и это его право).

Преимущественное право на заключение договора аренды

Безруков Андрей Евгеньевич

Казанцев Иван Евгеньевич

Польских Ксения Сергеевна

Петухова Нина Валериевна

Луньшина Ольга Владиславовна

Определение Верховного Суда РФ № 305-ЭС18-13454 от 20.12.2018, А40-142102/2017

Собственник и общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения площадью 570,5 кв. м сроком на 10 лет. Далее арендатор заключил с обществом «РИАЛТОРГ» договор субаренды части указанного нежилого помещения площадью 341,5 кв. м.

Через некоторое время собственник в одностороннем порядке отказался от договора аренды в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендной платы.

В связи с прекращением договора аренды субарендатор обратился к собственнику с заявлением о заключении с ним прямого договора аренды спорного помещения площадью 341,5 кв. м., но собственник потребовал освободить спорное помещение, так как все договоры субаренды прекратились с расторжением договора аренды. Субарендатор освободил занимаемое помещение.

Далее объект недвижимости площадью 570,5 кв. м. был продан предпринимателю — новому собственнику. «РИАЛТОРГ» предъявил к нему иск, а суд поддержал требования и обязал предпринимателя — нового собственника заключить с с договор аренды части помещения площадью 341,5 кв. м.

Однако в период до принятия этого судебного решения предприниматель уже успел заключить новый договор аренды в отношении всего помещения площадью 570,5 кв. м с третьим лицом, а третье лицо — заключило новые договоры субаренды.

«РИАЛТОРГ» посчитал, что указанный договор аренды нежилого помещения площадью 570,5 кв. м и договоры субаренды нарушают его преимущественное право на заключение в порядке статьи 618 ГК РФ договора аренды части этого помещения площадью 341,5 кв. м. Поэтому он вновь обратился в арбитражный суд с иском о признании сделок ничтожными.

Суды трех инстанций пришли к следующим выводам: вступившим в законную силу судебным актом на предпринимателя возложена обязанность заключить договор аренды части принадлежащего ему помещения. Следовательно, предоставление помещения площадью 570,5 кв. м во владение новому арендатору, а в последующем и субарендатору, фактически лишило истца преимущественного права на заключение договора аренды части помещения в порядке статьи 618 ГК РФ и на получение этой части во владение и пользование; наличие нескольких действующих договоров аренды в отношении одних и тех помещений не соответствует требованиям статьи 606 ГК РФ; спорные договоры заключены с целью воспрепятствовать истцу осуществлять пользование частью названного помещения; признание оспариваемых сделок ничтожными повлечет реальное восстановление нарушенных прав прежнего субарендатора.

Выводы Верховного суда

ВС РФ посчитал иначе, признав, что суды трех инстанций неправильно применили нормы материального и процессуального права.

Спорный договор аренды и договоры субаренды были заключены до вступления в законную силу решения об обязании предпринимателя заключить с «РИАЛТОРГ» договора аренды части указанного помещения площадью 341,5 кв. м и в отсутствие каких-либо обременений или запретов собственнику распоряжаться своим имуществом.

Кроме того, даже нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, не влечет недействительности договора аренды, заключенного с третьим лицом. Данной нормой установлены иные последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора (возможность потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков).

Следовательно, заключенный собственником имущества договор аренды с другим лицом не может быть признан ничтожной сделкой по иску субарендатора, претендующего на получение в аренду того же имущества, а тем более его части.

Судебные акты трех инстанций отменены, в иске «РИАЛТОРГ» отказано.

  1. При заключении договоров субаренды всегда следует иметь ввиду, что Ваши права будут меньше защищены, чем если бы Вы заключили прямой договор аренды с собственником. Старайтесь заключить прямой договор аренды с собственником.
  2. Ответственно подходите к подготовке текста договора субаренды: обязательно включайте в условия неустойку за неисполнение условий договора.
  3. Мы не рекомендуем обращаться в суд с исками к собственнику о преимущественном заключении договора аренды, если ранее Вы были всего лишь субарендатором. Вероятнее всего, суд откажет в удовлетворении этого требования.

Юридическая фирма «Безруков и партнеры» неоднократно включалась в рейтинг лучших региональных юридических фирм страны по версии рейтинга Право.ру-300 в номинациях «Арбитражное судопроизводство» и «Разрешение спорров».

Мы умеем решать самые сложные юридические задачи, и с удовольствием поможем Вам!

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector