Kafe-sviaz.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рынок промышленной недвижимости

Рынок промышленной недвижимости

Оглавление
Введение 3
1. Промышленная недвижимость: понятие, виды и основные характеристики 4
2. Рынок промышленной недвижимости 10
Заключение 15
Список литературы 16

Недвижимость, как специфический объект управления, имеющий огромное социально-экономическое значение и специфику рыночного обращения, появилась и развивается в российской экономике с момента становления и развития в стране рыночных отношений, частной собственности на средства производства и появления вместе с этим рынка недвижимости. Ряд объектов, относящихся ранее к основным фондам, приобрел новое свойство — обращаться на товарном рынке в виде специфического товара — недвижимого имущества — и на фондовом рынке в виде актива предпринимательской деятельности. Это обусловило необходимость в принципиально новых для российского государства, его предприятий, организаций и частных лиц функциях.
От эффективности управления недвижимым имуществом собственника зависят конечные результаты его деятельности, так как рациональное использование имеющихся ресурсов, в данном случае, имущества позволяет снизить затраты и тем самым увеличить прибыль.
Актуальность темы исследования продиктована появлением и динамичным развитием (до недавнего времени) рынка промышленной недвижимости.
Цель исследования заключается в изучении рынка промышленной недвижимости.
Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
 охарактеризовать недвижимость как товар;
 рассмотреть рынок промышленной недвижимости.
Предметом исследования выступает промышленная недвижимость как экономическая категория.
В работе использованы труды ведущих специалистов в области управления недвижимости.
1. Промышленная недвижимость: понятие, виды и основные характеристики

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия недвижимости.
Недвижимое имущество — это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней [2, с.346].
Имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют [3, с.111].
Недвижимость, недвижимое имущество — реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество над поверхностью земли или прикрепленное к земле [4, с.198].
Как видно из вышеперечисленных определений, к отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Скачать реферат «Рынок промышленной недвижимости» DOC | TXT

Билет 21 Рынок промышленной недвижимости

Сегодняшнее состояние рынка промышленной недвижимости в России

В настоящее время рынок промышленной недвижимости можно охарактеризовать в основном: низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон. Существует лишь небольшое количество компаний, которые могли бы обеспечить должное качество работы в отдаленных регионах России. К современному сегменту рынка можно отнести немногочисленные западные предприятия и отдельные российские проекты. По прежнему остается нерешенным земельный вопрос. В основном предлагаемые помещения ветхие, недостаточное количество крупных игроков и осторожные инвестиции.

Существует определенная путаница в определении и различении рынка складской и индустриальный недвижимости. Неразвитость обоих рынков по сравнению с рынками офисной и торговой недвижимости, а также языковая и культурологическая составляющие стали причиной смешения представления о них. К объектам промышленной недвижимости относятся:

3. Имущественные комплексы.

5. Земельные участки промышленного назначения.

Под складами понимают те объекты, которые были построены в советский период со складским назначением, но в настоящий момент по тем или иным причинам используются в производственных целях. Те же объекты, которые используются по своему прямому назначению и так же современные логистические парки несомненно относятся к объектам складской недвижимости.

Земли промышленности составляют всего из 1% из всех земель России. Но учитывая размеры РФ это значение составляет 17 млн. Га. Кроме того в промышленных целях могут быть также использованы земли поселений с производственным назначением, которые составляют 1,1% или 19,1 млн. Га.

Ситуация с развитием промышленного строительства такова, что новые объекты появляются либо на абсолютно новом месте, либо на базе капитально реконструированных объектов, когда-то предназначенных под иную производственную функцию. И тот и другой подход имеет право на существование. Выбор делает заказчик-инвестор исходя из собственных представлений об эффективности.

В западной терминологии есть два понятия, связанных с освоением территорий под промышленную застройку: green field (зеленое поле) — когда производство разворачивается с нуля на ровном месте, и brown field — (коричневое поле), когда производство развивается не на пустом месте.

До недавнего времени в силу общеэкономических причин производство могло развиваться только на базе уже существующих промзон. И это был типичный пример подхода brown field. Однако есть и примеры, когда предприятия приняли решение заняться освоением более перспективных со стратегической точки зрения территорий.

Однако и в том и в другом случае при создании промышленного объекта предпочтение все чаще отдается современным технологиям. Производители стройматериалов и инженерного оборудования уже специально ориентируются на возможные предпочтения заказчика промышленного строительства. Для одного более важное значение имеет энергетическое обеспечение будущего производства, для другого важна автономность, для третьего — возможность быстрой и относительно недорогой модернизации.

Классификация промышленных объектов

Можно разделить по типам принадлежности:

объекты тяжелой промышленности и приборостроения

объекты легкой и пищевой промышленности

объекты широкой специализации

В мировой практике промышленные объекты делятся на следующие категории «А, «В, «С». Процесс присвоения объекту того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Следует принять во внимание, что границы между классами в большинстве случаев достаточно размыты.

Учитывая тот факт, что большинство промышленных объектов были построены или реконструированы в времена советского союза в XX-ом веке, когда многие девелоперы не имели опыта строительства современных промышленных объектов, отвечающих международным стандартам, в данный момент появляется много объектов, значительно превосходящих по качеству и техническому оснащению большинство уже имеющихся на рынке. Поэтому один и то же промышленный объект может быть классифицировано по-разному по мере его износа и в силу появления на рынке более современных помещений.

На многих заводах сегодня пустует довольно большое количество помещений. Это цеха не участвующие в производственном цикле в настоящее время либо остановленные заводы после процедуры банкротства. Нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные площади давно не эксплуатируются: в одних случаях они законсервированы и охраняются при этом их состояние находится в более-менее приемлемом уровне и при наличии действующих коммуникации производство может быть восстановлено, в других случаях состояние таких помещений плачевно.

Современные промышленные объекты начали появляться с начала 90-х годов. Современный сегмент предложения мал – это построенные build-to-suit предприятия западных и некоторых российских компаний, такие как производства строительно и пищевой отраслей.

Одной из основных причин отсутствия нового строительство индустриальных объектов являются низкокачественные помещения, переориентированные по производственные нужды. Многие компании-производственники занимают помещения неработающих заводов банкротов, которые не всегда соответствуют их профилю, зато очень дешевы. Цена покупки в собственность таких помещений сопоставима с ценой аренды в современном высококачественном комплексе.

Читать еще:  Рынок и проблемы социальной справедливости

Тенденции и прогнозы

В настоящее время мы видим повышения интереса к промышленной недвижимости со стороны крупных западных игроков. Это обусловлено их стратегией выхода на российский рынок сбыта продукции. Кроме этого огромный запас мощностей, оставшийся от бывших советских предприятий, созданная инфраструктура и дешевая рабочая сила в регионах привлекают внимание так же крупных российских компаний. Наблюдается основная тенденция в потребности объектов высокого уровня, отвечающих требованиям институциональных инвесторов, а именно на объекты класса А и В.

Несмотря на это большинство представленных на рынке объектов представляют собой объекты низкого класса С и D. Строительство техно-парков и логистических комплексов ведут в основном крупные строительные и пищевые компании, но чаще всего это осуществляется для их собственных нужд либо для последующей сдачи в аренду.

По Екатеринбургу средние цены предложения за 12 месяцев упали на 4.82%. Объем предлагаемых на продажу площадей вырос за 12 месяцев на 58.21% по Екатеринбургу. Областной сегмент вырос по ценам на 22.35%, а объем предложения площадей в этом сегменте вырос на 11.88%.

Динамика средних цен предложения по промышленной недвижимости

Обзор рынка производственной недвижимости в Москве

Стабильный рост рынка офисной недвижимости и постепенное падение объемов строительства торговых площадей вынуждают инвесторов и девелоперов осваивать новые сферы рынка. Одним из альтернативных направлений уже стали складские и логистические комплексы. Но более перспективным сегментом для вложения средств может стать рынок производственной недвижимости. Нарастающий дефицит строительных площадок в центральной части города и предпринимаемые московским правительством, а также некоторыми компаниями шаги по реорганизации и выводу промышленных предприятий за пределы центра могут стать характерными чертами развития рынка недвижимости Москвы в ближайшие годы.

Определения
Предметом данного исследования являются промышленные зоны и предприятия в черте города, а также компании, инвестирующие в производство или в его реорганизацию с целью нового строительства. Параллельно будут рассмотрены основные параметры, характеризующие состояние рынка, тенденции и перспективы его развития.
Одной из особенностей производственной недвижимости является уникальность каждого производства. Дело в том, что основными параметрами, определяющими конструктивные особенности зданий, являются габариты промышленного оборудования и специфика технологической линии. «Классификация зданий промышленных предприятий носит отчасти условный характер, — говорит ведущий специалист архитектурной мастерской Anourin & Marie-Jeanne Петр Анурин. — Типоразмеры и архитектурно-планировочные решения зависят от габаритов оборудования и нагрузок на перекрытия зданий. Для обеспечения рационального размещения технологического оборудования (с возможностью последующей его модернизации) действует межотраслевая унификация, то есть установление рационального минимума значений каждого из параметров объемно-планировочных (композиционных) элементов зданий для разных отраслей. К основным параметрам композиционных элементов промышленных зданий относятся: пролеты и шаги колонн, высота этажей, этажность, тип и качество отделки помещений (таблица 1).

Рынок промышленных зданий в Москве
По данным правительства Москвы, на сегодняшний день четверть всей площади города занята промышленными территориями, что составляет 20 500 га, причем 44 % из них размещаются на селитебных территориях города. Генеральный план развития Москвы до 2020 г. предусматривает сокращение территорий производственного назначения до 15 тыс. га (в том числе с полной ликвидацией производственных функций на 5300 га). Также намечается ликвидация 16 и частичное сокращение 20 производственных зон из 66 в пределах МКАД.
Тем не менее такие предприятия, как фабрика «Красный Октябрь», АЗЛК и некоторые другие, являясь одними из наиболее крупных если не по объему выпускаемой продукции, то по крайней мере по занимаемой площади, имеют все шансы остаться нетронутыми — администрация города всячески поддерживает их деятельность. Так, «Красный Октябрь» с недавних пор вновь стал государственным — контрольный пакет акций выкуплен у ГУТА-Банка, а АЗЛК готовится к возобновлению производства с помощью субвенций московских властей.
Рынок промышленных зданий обладает рядом особенностей.

Что касается целевого использования, то, по мнению Дениса Романова из компании Arup, «возможно только профильное использование, то есть производство той же продукции, кроме того, технология, объемы производств и типы используемого оборудования должны совпадать или быть схожими». «Существенное влияние на рынок промышленной недвижимости, — сообщает Дмитрий Новожилов, консультант по исследованиям отдела «Мир складов» PMC, — оказывает то, что до конца 2003 г. заводы Москвы и области обязаны переоформить право на землю, которую они занимают, то есть выкупить права аренды в Москве или право собственности в МО». В настоящее время в большинстве случаев земля находится в постоянном бессрочном пользовании заводов. Недостаток средств вынуждает заводы продавать (собственность или право аренды) свои угодья. Также в PMC «Мир складов» считают маловероятным выход на рынок купли-продажи целых производств по причине того, что в абсолютном большинстве случаев они строятся под конкретного производителя.

Предложение
Среди наиболее значительных инвестиционно-строительных проектов иностранных и отечественных компаний следует отметить заводы компаний Coca-Cola, Efes, Unilever, McDonalds, Detroit Brewing, «Феликс». Каждый из этих проектов по-своему интересен.

Примеры компаний «Феликс» и Unilever показывают, что к открытию производства в желаемом регионе инвесторы приходят разными путями: одни — покупая и модернизируя профильное предприятие, другие — осваивая непроизводственные площади по причине их выгодного для данной компании расположения и определенных льгот при реорганизации неиспользуемых территорий. В то же время многие другие компании, например, Coca-Cola, McDonalds, Efes, Detroit Brewing, выбрали более традиционный метод и строили свои заводы на пустых, неосвоенных площадках.
По данным Мосгоркомстата, за январь-март 2003 г. количество крупных и средних предприятий по отдельным отраслям промышленности составляет 930 единиц, причем наибольшее их количество сосредоточено именно в Центральном округе столицы — здесь их 23 %, наименьшее в Юго-Западном – 3 % предприятий (диаграмма 1). Распределение московских предприятий по отраслям промышленности показано на диаграмме 2.
По данным PMC «Мир складов», общий объем промышленных площадей, уже используемых под складские цели, составляет 364 600 кв. м, при этом еще 114 400 кв. м площадей заводов в настоящее время свободно и предлагается для использования как в промышленных, так и в складских целях (диаграмма 3). Таким образом, из всех производственных площадей, составляющих предложение, 76,1 % используется под складские цели, то есть не по назначению.
Однако общее количество промышленных предприятий значительно превышает количество тех предприятий, которые составляют предложение на рынке. Поэтому можно говорить о том, что все индустриальные объекты делятся на следующие группы:

Два типа предприятий
Желание городской администрации реорганизовывать и перебазировать нерентабельные предприятия за пределы «дорогого» центра, а зачастую и городской черты, не скрывается. В то же время власти не хотят терять «лицо» города как индустриального гиганта страны, а потому выступают категорически против ликвидации или перевода таких «знаковых», но далеко не всегда экономически успешных предприятий, как, например, ЗИЛ, АЗЛК.
Интересен пример ЗИЛа. По словам менеджера по связям с общественностью АМО «ЗИЛ» Татьяны Желевской, «в настоящее время, согласно постановлению правительства Москвы «О создании московского городского технопарка «Нагатино-ЗИЛ», идет процесс передачи городу части территории завода общей площадью 32 га под непроизводственные нужды. Стремление городской администрации эффективнее использовать территории завода также подкрепляется действиями по стимулированию производства. Передача городу площадей, занятых устаревшими промышленными сооружениями, не влияющими на производство, позволит заводу получить серьезные финансовые вливания в действующее производство».
Таким образом, как вторая, так и третья из обозначенных групп могут иметь в своем числе так называемые «невыездные предприятия», то есть те, против вывода и остановки производства которых выступает правительство Москвы.
Судьбу многих предприятий и даже промышленных зон призван решить базовый адресный перечень промышленных зон и территорий, подлежащих обследованию и освоению в 2003 г., сформированный и утвержденный постановлением правительства Москвы № 1065-ПП от 24 декабря 2002 г. Общая площадь промзон и территорий, включенных в данный перечень, составляет около полутора тысяч гектаров (таблица 2). Обследованию подлежат 419 предприятий. Часть из них планируется вывести из города, территории передать под непроизводственные нужды (строительство жилья, торговых, административных, транспортных и прочих объектов), а часть — модернизировать, сделать более экологичной и прибыльной. При этом планируемый выход жилищного строительства только по первоочередным освобождаемым промышленным территориям в Западном, Восточном и Северном округах составляет около 500 тыс. кв. м.
Таким образом, принимая во внимание, что выход на рынок купли-продажи современных производств маловероятен, можно говорить о том, что предложение на рынке промышленной недвижимости Москвы формируется из двух источников:

Читать еще:  Книга про бинарные опционы

Реорганизованные объекты
Примеры реорганизации производств пока не столь часты, но некоторые из них уже стали заметными событиями на рынке недвижимости, а остальные к этому только готовятся.

По мере разработки проекта выясняется, будет ли возможным реорганизовать мощности бывшего производства на старом месте либо потребуется его перебазирование. Масштабность проекта отчасти подтверждается и планируемой датой ввода в эксплуатацию — 2009 г. Как отметили в компании, «стоимость освоения участка, обремененного подобными объектами, обычно увеличивается, по сравнению с пустой площадкой, на стоимость затрат по сносу, кроме того, в случаях, если проект реконструкции затрагивает здания, имеющие историческое либо социальное значение, инвестор обязан обеспечить сохранение архитектурных особенностей зданий». Также в «Системе Галс» подчеркивают, что «о каких-либо льготных ценах на землю, имеющую обременения в виде промышленных предприятий, говорить не приходится, поскольку обязательным условием осуществления проекта является доля города, то есть передача либо выкуп у городской администрации части проекта (после окончания строительства). Размер этой доли может доходить до 50 %».
В настоящее время проекты перебазирования предприятий с целью строительства на их месте новых объектов недвижимости являются в некотором роде экзотикой на рынке. Особенно это заметно, если сравнивать число таких проектов с общим числом проектов, реализованных на пустых участках.
Управление зданиями промышленности не является конкурентным сегментом рынка, поскольку, как заверили в «Мире складов» PMC, в 99,9 процентах случаев этим занимается сама компания — владелец завода. Это и не удивительно, поскольку лишь производитель знает все тонкости процесса производства и работы оборудования.

Спрос
Спрос на объекты производственной недвижимости в настоящее время только формируется, как и рынок в целом.

Интересы двух этих групп практически не пересекаются, поскольку первые в большей степени заинтересованы не в самом производстве, а в участке, на котором оно располагается.

Тенденции
Основным фактором, сдерживающим инвестиции в промышленную недвижимость Москвы, на сегодняшний день является неопределенность политики города в отношении развития промышленности. Необходимыми для развития рынка являются следующие условия:

Их соблюдение может сыграть основную роль в принятии решения инвестором, поскольку многие из земель, занимаемых промышленными предприятиями, обладают рядом неоспоримых преимуществ перед пустыми участками, количество которых только сокращается.

Прогноз
Прогноз развития рынка производственной недвижимости в целом позитивен. Очевидно, что городская администрация будет и далее предпринимать шаги по стимулированию инвестиций в этот сектор. В то же время вполне возможно, что условия продажи предприятий будут значительно ужесточены. Такие действия направлены на предотвращение покупки предприятий с целью их банкротств.
При прочих благоприятных условиях сокращение свободных площадей в городе вынудит инвесторов осваивать территории заводов и промзон даже при высоком уровне затрат на их реорганизацию, что повлечет за собой рост сроков окупаемости проектов подобного рода.

Рынок промышленной недвижимости

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 14 Июля 2013 в 14:34, реферат

Описание работы

В настоящее время рынок промышленной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом, в основном этот сегмент представлен: низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний момент нет четких определений, характеристик и классификации промышленной недвижимости. Неразвитость рынка заключается в том, что клиент полностью предоставлен сам себе. Существует лишь небольшое количество компаний, которые могли бы обеспечить должное качество работы в отдаленных регионах России. К современному сегменту рынка можно отнести немногочисленные западные предприятия и отдельные российские проекты. По-прежнему остается нерешенным земельный вопрос. В основном предлагаемые помещения ветхие, недостаточное количество крупных игроков и осторожные инвестиции.

Содержание работы

Введение…………………………………………………………………………. 3
1.Общие положения, сущность промышленной недвижимости………………5
2.Классификация промышленной недвижимости ……………………………. 7
3. Спрос на объекты промышленной недвижимости…………………………. 8
4. Оценка промышленной недвижимости……………………………………….9
Заключение……………………………………………………………………….12
Список литературы………………………………………………………………13

Файлы: 1 файл

Реферат 1.docx

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«УРАЛЬСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ АРХИТЕКТУРНО-ХУДОЖЕСТВЕННАЯ АКАДЕМИЯ»

(ГОУ ВПО «УралГАХА»)

Реферат по дисциплине: Экономика недвижимости

На тему: Рынок промышленной недвижимости

Факультет: Экономики и управления Исполнитель: Е. В. Копылова___

Специальность: Экономика и _____ ____________________________

управление на предприятии ______ Группа: ЭиУ-259-08/6_________

Кафедра: Экономики и управления_ Руководитель: Е. Л. Борцова___

городским хозяйством___________ преподаватель_________________ _

Дата защиты ___________________

1.Общие положения, сущность промышленной недвижимости………………5

2.Классификация промышленной недвижимости ……………………………. 7

3. Спрос на объекты промышленной недвижимости…………………………. 8

4. Оценка промышленной недвижимости……………………………………….9

В настоящее время рынок промышленной недвижимости можно охарактеризовать следующим образом, в основном этот сегмент представлен: низкокачественными помещениями, выжидающими собственниками, большим количеством мелких арендаторов и непроизводственным использованием промышленных зон. На сегодняшний момент нет четких определений, характеристик и классификации промышленной недвижимости. Неразвитость рынка заключается в том, что клиент полностью предоставлен сам себе. Существует лишь небольшое количество компаний, которые могли бы обеспечить должное качество работы в отдаленных регионах России. К современному сегменту рынка можно отнести немногочисленные западные предприятия и отдельные российские проекты. По-прежнему остается нерешенным земельный вопрос. В основном предлагаемые помещения ветхие, недостаточное количество крупных игроков и осторожные инвестиции.

Также следует отметить, что очень много промышленной недвижимости до сих пор сосредоточено в руках государства. Государственные структуры не обеспечивают эффективное использование производственных комплексов, а также создают определенные трудности при решении подобного рода проблем. Помимо государства, крупнейшими владельцами производственных площадей по-прежнему остаются предприятия оборонного комплекса. Это обстоятельство тоже является причиной дефицита производственных помещений.

Производственная деятельность в большой степени зависит от выбора соответственной для ее проведения недвижимости. Такие помещения должны обладать не только удобным территориальным размещением, но и быть правильно оборудованными для проведения производственных функций. Найти такое помещение порой очень сложно. Для этого придется просмотреть предложения массы риелторов. Причем далеко не все они отличаются высоким уровнем.

  1. Общие положения, сущность промышленной недвижимости
Читать еще:  Базисный рынок это

Под промышленной недвижимостью понимают такую недвижимость, которая используется для производственных предприятий. Современная промышленная недвижимость представлена в основном помещениями, площадь которых довольно редко превышает 2000 кв. метров (за исключением крупных государственных заводов).

Наиболее инвестируемым объектом реальной экономики всегда была промышленная недвижимость. Капиталовложения в данную область приносили высокую финансовую отдачу, что связано с высокой прибыльностью промышленных объектов. В настоящее время данный вид недвижимости имеет невысокую инвестиционную привлекательность. На долю промышленной недвижимости в последнее время приходилось лишь 3% от общего объема инвестиций. Для примера, доля вложений в офисную недвижимость составляет около 27%.

Малая инвестиционная привлекательность связана с тем, что в настоящее время предложение на российском рынке промышленной недвижимости характеризуется низкокачественными и ветхими объектами. В целом, выделяют два вида промышленной недвижимости: высоколиквидную и с низкой ликвидностью.

К первой группе, как правило, относят предприятия промышленного сектора, теряющие свою рыночную стоимость. Производственные мощности данных объектов не нужно ремонтировать или заново строить, их необходимо лишь немного обновить. Следовательно, при минимальных вложениях вкладчики получают готовый промышленный объект.

Промышленная недвижимость с низкой ликвидностью – это цеха, заводы, участки, объекты с высоким уровнем износа, поэтому проще построить новые, чем обновлять существующие.

Только недавно стала наблюдаться активность на рынке промышленной недвижимости. По оценкам экспертов, на сегодняшний день наблюдается рост потребности в промышленных объектах.

Стимулирующим фактором развития российского рынка промышленной недвижимости является использование лизинга производственных объектов. Выгода от использования данного вида инвестиционной деятельности заключается в том, что предприятие получает в пользование производственные мощности, не прибегая к привлечению кредитов, при этом расходуется небольшая часть оборотных средств. После заключения лизинговой сделки, предприятие может взять еще и кредит. К преимуществам лизинга промышленных объектов также относится оптимизация налогообложения за счет использования ускоренной амортизации, за счет отнесения лизинговых платежей на себестоимость, а также гибкий график лизинговых платежей.

Между тем вследствие неразвитой законодательной базы нечетко определен порядок государственной регистрации договоров финансового лизинга объектов недвижимости. Поэтому чаще всего предприниматели прибегают к сделкам по аренде недвижимости с последующим правом выкупа окончании срока аренды. При этом предприниматели лишаются возможности использовать налоговые льготы, используемые при лизинге.

При повсеместном использовании лизинга промышленных объектов увеличится спрос на данный вид недвижимости. Однако существующее предложение (в основном ветхих зданий и сооружений) сдерживает развитие рынка.

Рис.1. Структура долгосрочных финансовых вложений в строительство зданий и сооружений по федеральным округам в 2012* году, %

2.Классификация промышленной недвижимости

В зависимости от типа принадлежности, объекты промышленной недвижимости подразделяются на следующие типы:

  • Объекты тяжелой промышленности
  • Объекты пищевой и легкой промышленности
  • Объекты специализации широкого спектра.

К данным объектам относятся:

— земельные участки промышленного характера;

Промышленные объекты подразделяются на категории типа: «А», «В» и «С». Прежде чем определить принадлежность объекта к тому или иному классу, он должен соответствовать определенным характеристикам. Но необходимо помнить, что параметры, определяющие объект к тому или иному классу, достаточно размытые.

Отдельным классом промышленной недвижимости являются заводы и фабрики. Данные объекты представлены одной группой, но могут отличаться друг от друга: по площади земельного участка, на котором расположен объект, по набору зданий.

Промышленные объекты могут состоять из нескольких зданий, где расположены производственные цеха. В таких предприятиях есть своя система энергоснабжения и отопления. В состав всех зданий промышленного объекта входит и административное здание. Также есть столовая и котельная. Главной характеристикой данных объектов является наличие стоянки для автотранспорта и гаражей.

Из промышленных объектов недвижимости в отдельную категорию относят складские помещения, несмотря на то, что у них есть своя классификация. Отличие складских помещений между собой состоит в различной площади, температурном режиме и ассортименте хранящихся товаров и другом.

К промышленной недвижимости также относятся мосты, путепроводы, дороги и различные другие сооружения инженерного вида.

Следовательно, промышленная недвижимость классифицируется на:

  • Производственные здания – промышленные и сельскохозяйственные здания. К промышленным зданиям относятся: заводы, фабрики, предприятия транспорта и энергетики, депо, мастерские, шахты. К сельскохозяйственным зданиям относятся: свинарники, птичники, коровники, зернохранилища. Инженерные сооружения, состоящие из строений специального назначения: мосты, дамбы, тоннели, плотины, мачты. Земельные участки промышленного назначения, то есть земли, находящиеся за чертой поселения и предназначенные для осуществления деятельности предприятий на этой территории.
  1. Спрос на объекты промышленной недвижимости

Потенциальные покупатели, желающие приобрести в собственность производственное объекты рассматривают площади от 500 до 15000 кв.м. Отмечен существенный спрос на производственные комплексы класса А и В. Наибольший спрос приходится на производственные помещения от 1000 до 5000 кв.м., но при этом количество предложений таких объектов невелико. Площади менее 500 кв. м. наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производственники не могут позволить себе купить помещение.

На многих заводах сегодня пустует довольно большое количество помещений. Это цеха не участвующие в производственном цикле в настоящее время либо остановленные заводы после процедуры банкротства. Но при наличии существенного количества свободных производственных площадей потенциальные покупатели по-прежнему страдают от дефицита помещений, т.к качество предлагаемых объектов оставляет желать лучшего. Нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные площади давно не эксплуатируются: в одних случаях они законсервированы и охраняются, при этом их состояние находится в более-менее приемлемом уровне и при наличии действующих коммуникаций производство может быть восстановлено, в других случаях состояние таких помещений плачевно.

Спрос на промышленные объекты можно разделить на 3 вида:

1. Спрос на помещения и землю под производство с сохранением профиля или его изменением на другой производственный.

2. Спрос на помещения и землю под промышленными предприятиями с целью их использования в непроизводственных целях.

3. Спрос на площадки промышленного назначения с инфраструктурой и назначением земли, позволяющим строить новый производственный объект.

4. Оценка промышленной недвижимости

Оценка объектов производственного назначения представляет собой трудоемкий процесс, порой требующий знаний специфики производственных процессов в различных отраслях промышленности.

Накопленный опыт в области оценки промышленной недвижимости показал, что объекты промышленного назначения зачастую не являются однородными объектами и зачастую состоят из нескольких основных частей, которые являются элементами единого организма, функционирующего в течение достаточно продолжительного времени.

В состав промышленного предприятия с замкнутым циклом (то есть поставляющих на рынок законченную товарную продукцию) входят следующие основные компоненты, которые могут быть объектом оценки стоимости при формировании итоговой стоимости промышленной недвижимости:

— здания и сооружения в целом и отдельные их чести;

— внутриплощадочные коммуникации (дороги, водо-, газо- и теплопроводы, системы канализации, транспортерные галереи, продуктопроводы и др.);

— административно-управленческий блок с системой связи;

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector