Kafe-sviaz.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Рынок недвижимости определение

Понятие рынка недвижимости и его характеристики

Глава 2. Рынок недвижимости и особенности его функционирования.

Среди определений рынка недвижимости, имеющихся в литературе, наиболее содержательным и точным является определение, данное в работе Дж.Фридмана и Н.Ордуэя «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»: «Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».

Рынок недвижимости обеспечивает три взаимосвязанных процесса:

· передачу прав на недвижимость,

· установление цен на объекты недвижимости,

·распределение и перераспределение земли (недвижимости) между различными вариантами ее использования.

Рынок недвижимости существует там и тогда, когда дело идет о передаче прав на недвижимость: нет перехода прав на недвижимость – нет и рынка недвижимости.

Отношения между застройщиком и инвестором, например, относятся к рынку недвижимости, поскольку они предполагают получение инвестором прав на создаваемый объект недвижимости, в отличие от отношений между застройщиками и подрядчиками, которые не предполагают такого перехода, а потому не относятся к рынку недвижимости.

Важный момент приведенного определения состоит в том, что рынок перераспределяет «пространство недвижимости» через механизм цен между различными конкурирующими вариантами использования недвижимости, обеспечивая переход прав к тем субъектам, которые способны предложить большую цену, а, следовательно, обеспечивать наиболее эффективное использование недвижимости.

Развивая приведенное определение, следует заметить, что его определенным недостатком можно считать отсутствие указания на то, какие отношения следует отнести к рынку недвижимости.

Дополняя указанное определение можно так сформулировать определение рынка недвижимости: Рынок недвижимости – это совокупность механизмов, посредством которых передаются права на недвижимость и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и недвижимость распределяется между различными конкурирующими вариантами ее использования в процессе создания, обращения и использования объектов недвижимости

В сферу рынка недвижимости включаются отношения, возникающие:

· в ходе создания объектов недвижимости – между инвесторами, застройщиками и пользователями недвижимости;

· в процессе оборота прав на недвижимость – между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами и т.д.;

· в процессе эксплуатации объектов недвижимости – между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями и пр.

Недвижимость, как было показано выше, обладает целой совокупностью физических юридических и экономических характеристик, которые находят свое отражение в функционировании рынка недвижимости и проявляются в его особенностях.

В числе особенностей рынка недвижимости следует назвать следующие:

· различная скорость реакции предложения и спроса на рынке на изменение экономической ситуации;

· глубокая сегментированность рынка недвижимости ввиду значительного разнообразия объектов недвижимости по местоположению, функциональному назначению, качеству и иным индивидуальным характеристикам;

· индивидуальность ценообразования в связи с ограниченностью числа продавцов и покупателей на узких сегментах рынка;

· высокий уровень трансакционных издержек, замедляющих оборот недвижимости и делающий рынок недвижимости существенно зависящим от состояния инфраструктуры рынка;

· низкая ликвидность недвижимости как вследствие их капиталоемкости, так и в связи с трансакционными издержками;

· инертность рынка недвижимости, обусловленная как длительностью инвестиционно-строительного цикла, так и особенностями формирования спроса на рынке;

· разделение рынка на первичный и вторичный рынки, конкурирующие между собой и, одновременно, взаимодополняющих друг друга;

· «промежуточное» положение рынка недвижимости между финансовым рынком и рынком реальных активов;

· более высокая, по сравнению с фондовым рынком, длительность инвестиционного цикла;

· функционирование рынка недвижимости, одновременно, как рынка товаров и капиталов.

Каждая из этих особенностей важна для функционирования рынка и заслуживает отдельного рассмотрения, однако, главной особенностью рынка недвижимости, вытекающей из двойственная природы недвижимости как особого экономического актива является переплетение в его рамках рынков капиталов и товаров.Главной особенностью рынка недвижимости является сочетание и переплетение в нем черт рынка капитала и рынка товаров

В конечном счете, именно эта характеристика оказывает определяющее влияние на природу рынка недвижимости:

— обусловливает особенности формирования и взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости;

-предопределяет субъектную структуру рынка;

-определяет место рынка недвижимости в системе рыночной экономики и его взаимосвязи с финансовым рынком и рынком реальных активов.

Другие особенности, безусловно, также существенны для функционирования рынка недвижимости, но, они частично сами являются производными от указанной главной особенности, а, кроме того, добавляют оттенки в общую картину рынка, но не определяют его природу.

Двойственность рынка недвижимости как рынка капитала товаров проявляется, во-первых, в особенностях его функционирования, а, во-вторых, в том месте, которое рынок недвижимости занимает в структуре рыночной экономики.

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости

Рынок недвижимости — совокупность отношений, которые создаются вокруг операций с объектами недвижимости.

Рынок недвижимости — это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости.

Рынок недвижимости является частью финансового рынка.

Под сегментацией недвижимого имущества понимают разделение недвижимости на определенные однородные группы показателей.

Классификация рынков недвижимости:

  • По географическому признаку:
    • городской;
    • местный;
    • региональный;
    • мировой;
    • национальный;
  • По степени готовности к эксплуатации:
    • рынки существующих объектов;
    • незавершенное строительство;
    • новое строительство;
  • По виду сделок:
    • купля-продажа;
    • аренда;
    • вещные права;
    • ипотека;
  • По форме собственности:
    • государственных и муниципальных объектов;
    • частных объектов;
  • По способу совершения сделок:
    • первичный рынок и вторичный рынок;
    • организованный и неорганизованный;
    • традиционный и компьютеризированный;
    • биржевой и внебиржевой.

Основные сегменты рынка недвижимости:

  • рынок жилья;
  • рынок земли;
  • рынок нежилых помещений.

Рынок жилья подразделяется на:

  • городской жилищный фонд, который, в свою очередь, подразделяется на жилье низкого качества, типовое жилье, дома улучшенной планировки, застройки сталинских времен, элитное жилье;
  • рынок загородного жилья, его формирование связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство.

Рынок нежилых помещений. На данном рынке количество операций намного меньше, но в связи с очень высокой стоимостью объектов недвижимости оно является привлекательным для лиц, работающих на этом рынке.

Земля — это составная часть в любом объекте недвижимого имущества.

Особенности рынка недвижимости:

  • локальность;
  • невысокая взаимозаменяемость объектов;
  • сезонные колебания цен;
  • сделки необходимо подвергать государственной регистрации;
  • вложение капитала в недвижимость.

В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х гг. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.

Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.

Читать еще:  Миграция и рынок труда

Структура рынка недвижимости

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

На первичном рынке недвижимость как товар выступает впервые. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, а также строительные компании — поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Подобное деление рынка имеет место и на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве, в то время как предложение на рынке недвижимости всегда привязано к определенному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону.

Учитывая, что потребности населения в жилье, а предпринимателей в производственной недвижимости далеки от удовлетворения, дальнейшее развитие рынка недвижимости связано с новым строительством, а, следовательно, с более быстрым развитием первичного рынка недвижимости.

Первичный и вторичный рынки тесно взаимосвязаны. Например, если по каким-либо причинам (спад деловой активности, неблагоприятная экологическая обстановка, затяжной межнациональный или религиозный конфликт и т.д.) в регионе увеличивается предложение недвижимости на вторичном рынке, то автоматически падает спрос и цены на первичном рынке.

По структуре рынок недвижимости делится на:

  • рынок жилья;
  • рынок коммерческой недвижимости;
  • рынок земли.

Субъекты рынка недвижимости

Субъектами рынка недвижимости являются:

  • Покупатели (физические и юридические лица);
  • Инвесторы;
  • Продавцы (собственники имущества, фонды имущества, органы, уполномоченные местной властью);
  • Всевозможные посредники, организующие процесс купли-продажи и передачи прав собственности:
    • агентства оценщиков;
    • риэлтерские фирмы;
    • юридические фирмы;
    • рекламные агентства;
    • биржи недвижимости;
    • страховые компании;
    • аукционные фирмы;
    • фондовые биржи;
    • конкурсные комиссии;
    • чековые инвестиционные фонды;
    • комиссии по приватизации предприятий;
    • банки (в т.ч. ипотечные) и др.
  • Государственные органы:
    • бюро технической инвентаризации (ПИБ);
    • комитеты по управлению имуществом (КУГИ);
    • арбитражные суды;
    • нотариальные конторы;
    • налоговые инспекции;
    • комитеты по земельным ресурсам и землеустройству.

Функции рынка недвижимости

Основные функции рынка недвижимости:

  • установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложения недвижимости;
  • регулирующая функция, с помощью которой распределяются ресурсы по сферам экономики, формируется ее эффективная структура и удовлетворяются общественные интересы;
  • коммерческая функция, заключающаяся в организации движения капитала и получения прибыли;
  • функция санирования, выражающаяся в очищении экономики от слабых, неконкурентоспособных и малоэффективных элементов;
  • стимулирующая функция, заключающаяся в развитии конкуренции и использовании научно-технических и управленческих новшеств в погоне за прибылью при создании и использовании недвижимого имущества;
  • социальная функция, проявляющаяся в росте активности населения, стремящегося стать собственниками квартир, а также других капитальных и престижных объектов.

ЛЕКЦИЯ 9-10. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ.

Рынок недвижимости —это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, т.к. недвижимость — важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50 % мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, т.к. рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать для своей деятельности необходимые им помещения.

Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил (рис.9.1).

Рисунок 9.1 — Недвижимость — объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок, удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определённые качественные и количественные характеристики. Сущность недвижимости как товара состоит в следующем:

— физическое содержание объекта недвижимости (физические характеристики, описывающие площадь, объём, материалы конструкций, мощность инженерных систем и т.п.);

— юридические характеристики (в рыночном обороте участвуют права на объект недвижимости, а не сам объект);

-экономические характеристики, дающие представления о стоимости объекта (рыночной, восстановительной, замещения и т.п.);

— затратах на его содержание (текущий и капитальный ремонт, вода, газ, электричество и т.д.); и доходности (аренда и косвенные доходы, повышение стоимости и т.д.).

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется неравномерным развитием своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан и юридических лиц. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы:

1. Наиболее бурный период развития рынок недвижимости пережил в начале 90-х годов. Открытие и развитие предприятий происходило практически в правовом вакууме, спрос намного опережал предложение. Точкой отсчёта здесь можно считать разрешение на приватизацию квартир и, как следствие, появившаяся возможность продавать и покупать квартиры. Именно тогда появилось значительное количество бизнесменов и просто обеспеченных людей, которые захотели улучшить свои жилищные условия новым путём. То есть не ожиданием бесплатного муниципального жилья, не сложными схемами обмена, а просто покупкой квартир. Квартир в то время приватизировалось относительно немного, продающих квартиры было мало, а покупателей было уже достаточно.

2. На втором этапе появляются первые нормативные акты, регулирующие риэлтерскую деятельность в России. Этот период характеризуется предоставлением значительных льгот, что при сохранении хорошей конъюнктуры позволяло получать хорошие доходы, что влекло в данный сегмент рынка новых предпринимателей. Начался рост цен на жильё, но квартиры стали продаваться значительно труднее, а покупатель стал привередливее. Возникли новые формы обслуживания клиентов. Появилась, в частности, и стала широко распространяться продажа квартир с рассрочкой платежа, предоставление кредитов под залог квартир. Некоторые фирмы стали работать по эксклюзивным договорам, беря на себя обязательство, реализовать квартиру клиента за определённый срок.

3. Третий этап характеризуется превышением спроса над предложением, ужесточением законодательной базы, острой конкуренцией на рынке, что привело к падению доходов. Мелкие предприятия разоряются, средние и даже крупные ведут борьбу за выживание. К началу 1996 года начался естественный спад стоимости квартир.

4. Со второго полугодия 1999 года наступил новый этап развития рынка недвижимости России после августовского кризиса 1998 года — этап прекращения снижения цен, начала стабилизации и некоторого подъёма. Это происходило на фоне благоприятного развития макроэкономических показателей в стране и, в частности, невысоких (по сравнению с осенью 1998 года) темпов инфляции, плавной и ограниченной девальвации рубля к доллару.

Читать еще:  Рынок как объект исследования

Следовательно, рынок недвижимости, как это следует из теории рыночной экономики, прошёл стадию спада, вышел на стабилизацию, а впереди (не обязательно сразу) – новый подъём, в том числе и некоторый рост цен.

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

1. создание новых объектов недвижимости;

2. передачу прав на недвижимость;

3. установление равновесных цен на объекты недвижимости;

4. эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

5. распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

6. инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

6.1. со сменой собственника:

— куплю-продажу объектов недвижимости;

— обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

6.2. с частичным или полным изменением состава собственников:

— изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

— внесение в уставный капитал;

— банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счёт реализации имущества собственников);

6.3. без смены собственника:

— инвестирование в недвижимость;

— развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

— изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

— передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

— регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

— ренту (одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме);

— пожизненное содержание с иждивением;

— передачу в доверительное управление;

— введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

— страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости.

Таблица 9.1- Особенности рынка недвижимости

* Спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимозаменяем, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. Величина спроса как и предложения на объекты недвижимости во многом определяется географическим (местонахождение объекта на территории города, области) и историческим (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.). На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов. Наиболее важные из них приведены в табл. 9.2.

Рисунок 9.2 — Цикличность развития рынка недвижимости

1 — спад на рынке недвижимости наблюдается при перенасыщении построенных зданий, когда количество незанятых строений стремительно увеличивается и собственнику объекта недвижимости сложно его продать, цены снижаются. Это рынок покупателя; 2 — поглощение созданных объектов недвижимости наступает после возрастания спроса на построенные объекты и характеризуется практическим отсутствием предложения новых объектов. Этот цикл определяется ростом прединвестиционных исследований по созданию новых объектов недвижимости; 3 — новое строительство достигает апогея в результате повышения спроса на вновь созданные объекты и характеризуется ростом цен на объекты строительства. Это рынок продавца; 4 — насыщение рынка недвижимости наступает, когда создается излишек строительных мощностей и перепроизводство строительной продукции, а строительная деятельность сокращается. Рост продаж объектов недвижимости в этот период сокращается.

Таблица 9.2 — Система факторов, влияющих на спрос и предложение

Рынок недвижимости имеет разветвлённую структуру и его можно дифференцировать по различным признакам, представленным в табл. 9.3.

Таблица 9.3 — Классификация рынков недвижимости

Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платёжеспособный спрос соответствует объёму предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены — избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объём информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция — рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Читать еще:  Точка входа на бинарных опционах

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.

Основные цели управления рынком недвижимости:

— реализация конституционных прав граждан на недвижимое имущество и обязанностей, связанных с владением им;

— установление на рынке определённого порядка и условий для работы всем его участникам;

— защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций и лиц;

— обеспечение свободного ценообразования на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

— создание условий для инвестиций, стимулирующих предпринимательскую деятельность в сфере производства;

— оздоровление экологической среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

— справедливое налогообложение недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

— создание благоприятных условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Раздел 2. Рынок недвижимости в системе рынков

Глава 4. Особенности рынка недвижимости

4.1. Сущность рынка недвижимости

Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии.

«Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость».[56]

Рынок недвижимости – это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней».[57]

Рынок – это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы».[58]

«Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем».[59]

Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, т. е. обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальной, правовой и экономической) необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».[60] Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и не похожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.

«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом».[61]

Каждый конкретный рынок недвижимости: земельных участков, жилой или коммерческой недвижимости – развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Существующие классификации рынка недвижимости представлены на рис. 4.1.

Национальный (отечественный) рынок недвижимости – совокупность региональных и локальных рынков, различающихся асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью. С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости, он имеет свои достоинства и недостатки.

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что среднестатистический покупатель, как правило, не обладает ни опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, ни информацией о реальных ценах сделок.

Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, неодновременность, неоднотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. В силу длительности строительства объектов предложение на рынке недвижимости не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.

Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможны только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Следовательно, неопределенность в цене будет гораздо больше, чем на других рынках. Это доказывает, что возможности адаптации рынка недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения.

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственников объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) относительно друг друга. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости поднимают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен. Если разница между ожиданиями сторон в 10…15 % преодолима, то, когда она достигает 50 %, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится.

Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства – ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1–1,5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.

[56] Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость МКС. – СПб., 2000. – 160 с.

[57] Волков Д. Л. Экономика и финансы недвижимости. – СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 1999. – 32 с.

[58] Волочков Н. Г. Справочник по недвижимости. – М.: Инфра-М, 1996. – 16 с.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector