Kafe-sviaz.ru

Финансовый журнал
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Анализ жилье рынок

Анализ жилье рынок

Подписка отключает баннерную рекламу на сайтах РБК и обеспечивает его корректную работу

Всего 99₽ в месяц для 3-х устройств

Продлевается автоматически каждый месяц, но вы всегда сможете отписаться

Год начался неактивно

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике.

Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис. 3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.

Ветер перемен, какой ты?

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение. Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек. Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов.

На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.

Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье. Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере. Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.

Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок.

Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис. 4 показаны взаимосвязи за последние пять лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.

Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается. Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость. Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок. В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается.

По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем. Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости.

Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных.

Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%.

И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб. Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.

Читать еще:  Книга бинарные опционы

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен.

Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%. Думаю, летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис. 7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков. Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года. Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям. Не у всех получится. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.

Анализ рынка недвижимости

Статьи

Анализ рынка недвижимости

Выбор рынка для инвестиций – непростая задача, особенно если это касается рынка недвижимости. Обязательным условием вступления на этот рынок является детальный анализ рынка недвижимости. Существует несколько разновидностей анализа, в зависимости от выбранного рынка:

  • Анализ рынка жилой недвижимости – он включает в себя квартиры, коттеджи, таунхаусы и загородные дома, но анализ рынка загородной недвижимости нередко проводится отдельно.
  • Анализ рынка коммерческой недвижимости – торговых, офисных, складских и производственных помещений.
  • Анализ рынка специальной недвижимости – передаточных устройств и сооружений.

Проведение маркетинговых исследований рынка недвижимости

Исследование рынка недвижимости проводится, исходя из целей анализа. Оно охватывает каждый аспект рынка, который будет иметь значение в каждом конкретном случае.

Маркетинговое исследование недвижимости может включать в себя:

  • Изучение емкости рынка и его объема.
  • Отслеживание тенденций в развитии рынка в целом или выбранного сегмента, прогнозы и показатели, позволяющие сделать выводы о будущем отрасли.
  • Исследование уровня спроса, его структура и потенциал.
  • Анализ объема предложения и его структуры.
  • Изучение распределения долей рынка в процентах между основными участниками.
  • Выявление ценовой ситуации, сегментация рынка по уровню цен.
  • Потенциал инноваций на рынке.
  • Определение наличия проблемных зон и, напротив, перспективных направлений.

Только в совокупности все названные показатели и их точный анализ позволяют провести комплексное исследование рынка недвижимости. Полный анализ включает выводы о состоянии и судьбе отрасли, а также рекомендации относительно перспектив рынка недвижимости.

Исследование рынка недвижимости или его отдельного сегмента позволяет определить рентабельность рынка, окупаемость вложений, возможные риски при участии в том или ином

Мониторинги и источники данных

Чтобы подготовить для анализа рынка недвижимости точную информацию, необходимо использовать достоверные статистические данные, накопленные в результате длительных исследований, а также актуальные данные о современном состоянии рынка. Качество анализа во многом зависит от качества данных, поэтому использовать следует только абсолютно надежные и проверенны источники. При изучении рынка недвижимости можно использовать:

  • Базы недвижимости, закрытые и открытые, которые содержат максимально полную информацию о недвижимости, которая получена из агентств недвижимости и рекламы.
  • Собственные базы данных компании.
  • Информация из СМИ, интернета и других открытых источников.
  • Данные Госстата, статистика заключенных на рынке сделок и т.д.

Самое сложное – собрать точную информацию по спросу на недвижимость. Для этого может понадобиться сразу несколько различных способов сбора:

  • Использование собственной статистики и клиентских баз данных.
  • Косвенные источники – базы данных компаний, имеющих такую же аудиторию.
  • Опросы экспертов в области недвижимости.
  • Данные о реализованной недвижимости за определенный период времени.
  • Прямые опросы и холл-тесты.
  • Официальные источники, социологические опросы, статистика сделок и пр.

Методики анализа рынка недвижимости

Существует несколько основных методик, которые используют на различных этапах анализа рынка недвижимости. Среди самых точных распространенных можно делить:

  • Статистическое изучение информации, позволяющий выделить закономерности в огромном количестве числовых данных, полученных в ходе сбора информации. Этот вид анализа обладает наибольшей популярностью и является обязательным элементом любого исследования, касающегося рынка недвижимости. Эта методика включает в себя более мелкие подвиды – сегментацию, анализ динамики, вариационные анализ, ранжирование, корреляционный и интервальный анализы.
  • Сравнение данных в разных группах полученной информации. Основанием для сравнения могут быть как количественные, так и качественные признаки. Сравнительный анализ рынка недвижимости может быть двух видов – косвенный и прямой.
  • Кластерный анализ сегментов рынка по географическому принципу. Он помогает выявить структуру всех существующих на рынке объектов недвижимости, провести их классификацию и определить, какие закономерности действуют в том или ином географическом кластере.
  • SWOT-анализ, или ситуационное исследование. Он представляет собой рассмотрение внутренних и внешних факторов с точки зрения их отрицательного и положительного воздействия. Для этого используется гипотетический проект, проводится оценка других объектов недвижимости, земельных участков, концепций, а также собственных характеристик изучаемого объекта.
  • Изучение самого эффективного способа использования используется при анализе рынка недвижимости, чтобы определить, какая гипотеза наиболее соответствует развитию на конкретной территории. Определение наилучшего использования базируется на максимальной эффективности маркетинга, высокой доходности, а также юридической, физической и финансовой допустимости.
  • Инвестиционный и финансовый анализ используется в исследовании рынка недвижимости при создании концепции на различных этапах работы. В эту категорию входят прогноз прибыли, которую может принести отрасль, расчет возможного объема инвестиций, проектирование моделей динамики денежных средств, а также исследование рисков и финансовой эффективности.

Комплексный анализ рынка недвижимости с использованием нескольких или всех указанных выше методик позволяет составить максимально точное представление о состоянии рынка и судьбе отрасли на краткосрочный или долгосрочный период.

Основы анализа рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости представляет собой са­мостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объектив­ной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке (рис. 1).

Рис.1. Структура целей и этапов анализа рынка недвижимости

Профессионалы рынка недвижимости работают над созданием систе­мы информационного обеспечения деятельности риэлторов — информаци­оных стандартов, алгоритмов, программных и технических средств, обес­печивающих информационное взаимодействие риэлторских фирм и ассо­циаций при решении ими всего разнообразия профессиональных задач. В этом круге задач выделяются три самостоятельных, но тесно связанных направления:

— информационное обеспечение операций с недвижимостью (прием, хранение и переработка в фирме заявок на продажу и покупку объектов, межфирменный, межрегиональный, международный обмен);

— информационное обеспечение технологии риэлторской деятельности (прием, хранение и использование юридической и иной общей информа­ции, необходимой риэлторам);

— информационное и методическое обеспечение исследований рынка недвижимости (мониторинг, анализ состояния и прогнозирование тенден­ций развития рынка).

Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, то есть сбор и обработка информации о рынке.

Читать еще:  Бинарные опционы лохотрон или нет

В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риэлторами — про­фессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Необхо­димо единое информационное пространство рынка, единая методология, система понятий и терминов, технология и организация сбора и обработки данных.

Различные направление анализа рынка – маркетинг, оценка стоимости объекта, эффективность инвестиций тесно связаны между собой.

Конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа является прогнозирование.

Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи (этапы):

— типизация объектов недвижимости по качеству, размерам и местоположению (районирование территории);

— оперативная оценка средних по типу цен;

— исследование влияния параметров качества и размеров на среднюю цену;

— исследование влияния местоположения на среднюю цену;

— анализ состояния рынка;

— изучение социально-экономической ситуации в регионе и макроэко­номической ситуации в стране;

Анализ состояния рынка включает следующие задачи (этапы):

— изучение состава (объема и структуры) и состояния фонда объектов
недвижимости города (по видам, подвидам, типам);

— изучение состава и состояния приватизированного, частного фонда, темпов приватизации;

— изучение состава строящегося фонда и темпов строительства;

— анализ законодательной и нормативной базы;

— анализ состояния корпоративной деятельности (ассоциации, подго­товка кадров, подготовка и лоббирование нормативных актов, взаимодей­ствие с банками, органами управления);

— анализ объема и структуры предложения, спроса, соотношения спрос (предложение);

— анализ объема и структуры сделок, отношения сделки (спрос), сдел­ки (предложение), сделки (фонд);

— анализ ценовой ситуации на первичном и вторичном рынке;

— прогнозирование конъюнктуры и состояния рынка;

Анализ доступности и ликвидности включает следующие задачи (этапы):

— анализ характера развития и состояния экономики региона;

— анализ демографической ситуации, состава и структуры населения, темпов миграции (въезд, выезд, сальдо), в том числе нерезидентов;

— оценка обеспеченности жильем, другими видами объектов недви­жимости;

— анализ ценовой ситуации;

— изучение и оценка уровня доходов и накоплений, наличия потребно­сти на конкретные виды объектов и платежеспособного спроса на них;

— оперативная оценка доступности и ликвидности объектов;

— прогнозирование доступности и ликвидности

Маркетинговый анализ рынка включает следующие задачи:

— описание продвигаемого объекта (услуги);

— описание границ локации (микрорайона);

— изучение предложения объектов-аналогов;

— изучение экономического прогноза для микрорайона;

— изучение субъектов рынка (конкурентов);

— изучение платежеспособного спроса;

— прогнозирование объема продаж при различных затратах на рекламу.

Анализ рынка при оценке объекта включает следующие задачи:

— подбор объектов-аналогов, изучение их характеристик и цены про­дажи (покупки);

— определение поправок на качество и местоположение оцениваемого
объекта и аналогов (при методе сравнение сопоставимых продаж);

— прогнозирование арендных ставок, реверсии (стоимости продажи объекта в будущем), потока доходов, коэффициента капитализации, ставки дисконтирования (при оценке доходным методом);

— определение произведенных и прогнозирование будущих затрат (при затратном и доходном методе);

— определение и прогнозирование потока чистого дохода с учетом на­логов и иных отчислений;

— оценка текущей стоимости объекта недвижимости.

Анализ эффективности инвестиций включает следующие задачи:

— анализ цен на объекты-аналоги;

— прогнозирование цен на объекты инвестиций;

— изучение макроэкономических параметров (ставка рефинансирова­ния ЦБ, доходность ценных бумаг, темпы инфляции и девальвации рубля) и прогнозов их изменения;

— оценка и прогнозирование затрат на проект;

— расчет потока доходов;

— расчет налогов и отчислений;

— прогнозирование эффективности инвестиционного проекта.

Каждая задача может решаться самостоятельно либо во взаимной свя­зи. Суть связи состоит в том, что некоторые из этапов являются общими для нескольких направлений, и одни направления используют результаты, полученные другими.

При анализе и прогнозировании тенденций развития рынка недвижи­мости предметом исследования являются такие свойства рынка, как:

— ценовая ситуация на рынке;

— конъюнктура спроса и предложения;

— активность рынка, объем операций на рынке;

— доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;

— состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;

— состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка.

В рамках заявленной в настоящей работе проблемы эконометрического анализа и прогнозирования рынка недвижимости последние два предме­та исследования играют вспомогательную роль.

Для обеспечения комплексности анализа рынка в ходе мониторинга рассчитывается определенный набор показателей (индикаторов) состояния рынка, характеризующих:

— ценовую ситуацию: средние за период (например, среднемесячные) цены предложения и сделок (продажи, покупки, аренды) объектов различ­ных видов на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сделок (предложений), размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках (гис­тограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешно­сти в определении средних значений;

— конъюнктуру спроса и предложения: объем и структура спроса и предложения, общий объем предлагаемых в аренду площадей, доля сво­бодных площадей, ввод в строй площадей и объектов, соотношение спроса и предложения объектов различных видов на вторичном и первичном рын­ках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности заявок на покупку и продажу (аренду) объектов;

— активность рынка: число зарегистрированных сделок купли-продажи, аренды, залога на вторичном и первичном рынках по фирме и по городу в целом, отношение этих величин к объему предложения, спроса, общему объему частных объектов различных видов в городе (доля объек­тов в рыночном обороте, доля заполненных арендуемых площадей), диф­ференцированные по типам объектов и районам города и другим призна­кам и обобщенные по совокупности сделок;

— ликвидность объектов: среднее за месяц время экспозиции проданных (сданных в аренду) и непроданных объектов (время от момента вы­ставления на продажу или последней корректировки цены до момента продажи и время от момента выставления на продажу до момента коррек­тировки цены или снятия с продажи) объектов различных видов на вто­ричном и первичном рынках, дифференцированные по типам объектов и районам города и другим признакам и обобщенные по совокупности сде­лок, размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, час­тотное распределение времени в выборках (гистограмма), среднеквадратические отклонения выборок (СКО) и погрешности в определении средних значений.

По своей форме показатели могут быть разделены на следующие кате­гории.

1. Абсолютные (имеющие размерность): рубли или доллары (цена),
квадратные метры (площадь объекта, площадь введенных в строй объектов), штуки (объем спроса, предложения, сделок), дни (время экспозиции) и т.д.

2. Относительные (безразмерные):

а) доли от целого – проценты или доли единицы (структура предложения, спроса, сделок, жилого фонда, цен и т.д.;

б) индексы, характеризующие изменение абсолютных показателей во времени:

-темпы (недельные, месячные, годовые) – отношение показателей двух смежных периодов;

— накопленные индексы – отношение показателей текущих периодов к
показателю базового периода;

— индексы с исключенной сезонностью – отношение показателей те­кущих периодов (неделя, месяц) к показателям того же периода прошлого года.

Анализ рынка включает следующую последовательность действий:

— анализ и оценка текущего состояния показателей;

— исследование динамики показателей;

— совместное исследование динамики различных показателей;

— исследование факторов, влияющих на изменение показателей;

— прогнозирование тенденций изменения показателей.

В основу разработки информационно-аналитической системы рынка недвижимости положены следующие принципы.

Комплексность, используемые в системе показатели, математические методы и алгоритмы должны обеспечивать решение разнообразных задач, возникающих при анализе рынка недвижимости, а база данных – хранение и использование разнообразных характеристик и показателей состояния рынка, а также элементов системного окружения.

Стандартизованность, используемые в системе классификации объ­ектов, перечни их характеристик, показатели (индикаторы) состояния и тенденций развития рынка недвижимости должны быть унифицированы и стандартизированы. В то же время методы и алгоритмы решения задач, программные продукты свободны от этого требования.

Читать еще:  Обучение торговли на бинарных опционах

Многоуровневостъ: все задачи, решаемые системой, должны быть распределены по уровням в зависимости от масштаба объекта исследова­ния – сегмента рынка (агентство, город, регион, Россия) и субъекта иссле­дования – пользователя, заказчика (агентство, региональное объединение, общероссийское объединение). Все показатели, вычисляемые в системе, должны быть распределены по уровням в зависимости от степени дифференцированности объектов и сегментов рынка (единичный объект, группа однотипных объектов, группа локализованных по местоположению объек­тов) и степени обобщения (город, регион, группа городов, регионов, Рос­сия).

Гибкость: система должна обеспечивать пользователю гибкий выбор самостоятельных блоков и модулей в зависимости от его задач и потреб­ностей. Каждому пользователю должны быть предоставлены только те программные модули и те данные, в которых он заинтересован.

Многовариантность: система в целом и каждый выделенный модуль должны быть приспособлены к функционированию в сопряженном режи­ме (при получении информации от баз данных об объектах недвижимости (листингов) либо от нижележащего блока) и в автономном режиме (при вводе аналогичной информации с внешних носителей).

Доступность: система должна содержать описания используемых ма­тематических методов и быть доступной пользователю, не имеющему спе­циального образования.

Открытость: система должна быть приспособлена к включению на каждом уровне новых модулей по мере расширения перечня решаемых за­дач анализа рынка, и развития методов анализа.

Статистический анализ рынка жилой недвижимости в России

Рубрика: Экономика и управление

Дата публикации: 02.09.2016 2016-09-02

Статья просмотрена: 6610 раз

Библиографическое описание:

Маградзе, М. В. Статистический анализ рынка жилой недвижимости в России / М. В. Маградзе. — Текст : непосредственный, электронный // Молодой ученый. — 2016. — № 17 (121). — С. 438-442. — URL: https://moluch.ru/archive/121/33442/ (дата обращения: 10.04.2020).

В настоящее время жилая недвижимость играет важную роль в развитии экономики России. При этом состояние отечественного рынка жилья оказывает существенное влияние на уровень жизни населения страны и ее регионов. На протяжении длительного времени одним из самых острых вопросов в социальной политике РФ остается проблема обеспечения граждан доступным жильем, отвечающим современным требованиям и существующим нормативам.

7 мая 2012 г. Президентом РФ подписан указ «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг», который обязывает Правительство РФ обеспечить до 2018 года: снижение показателя превышения среднего уровня процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (в рублях) по отношению к индексу потребительских цен до уровня не более 2,2 процентных пункта; увеличение количества выдаваемых ипотечных жилищных кредитов до 815 тыс. в год; создание для граждан РФ возможности улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет; снижение стоимости одного квадратного метра жилья на 20 % путем увеличения объема ввода в эксплуатацию жилья экономного класса; и до 2020 года: предоставление доступного и комфортного жилья 60 % российских семей, желающих улучшить свои жилищные условия» [1].

На сегодняшний день развитие рынка недвижимости, в том числе жилой зависит от принятия решений, основанных на его анализе.

На диаграмме 1 представлен ввод в действие общей площади жилых домов. В 2015 году по отношению к 2010 году ввод в действие общей площади жилых домов увеличился на 43,5 %, а по отношению к 2000 году на 176,6 %. Несмотря на общий рост объемов ввода жилья в РФ, недвижимость по-прежнему остается все менее доступной для широких слоев населения.

В первую очередь это связано с достаточно высоким уровнем цен на жилую недвижимость в России и низким уровнем доходов значительной части населения страны. На рис. 2 представлена динамика средней стоимости одного кв.м. общей площади на первичном и вторичном рынке жилья и среднедушевые денежные доходы населения по России [2].

На рис. 3 представлены цены за 1 кв.м на первичном рынке жилья за 2011–2015 гг. по федеральным округам. В целом на первичном рынке жилья средние цены по ЦФО, СЗФО, ДФО и УФО (2015г.) были выше средних цен по России.

Уровень обеспеченности россиян жильем на сегодняшний день остается не достаточным по сравнению с развитыми странами — в среднем по России на одного человека приходится 23,7 кв. м. по данным Росстата за 2014 г. (рис. 4), что в 1,5 раза выше позднесоветского и примерно втрое ниже уровня жилищной обеспеченности США.

В то же время российское государство отличается достаточно узким набором используемых инструментов жилищной политики. Приоритетом до настоящего время являлось приобретения жилья в собственность гражданами и повышению доступности такого жилья с помощью ипотечных кредитов и различных форм субсидий, предоставляемых государством. В настоящее время приобретение жилья на рынке с помощью ипотечного кредитования доступно только 27 % семей. Планируемое на 2020 год целевое значение данного показателя для 60 % семей может быть достигнуто только при реализации благоприятного сценария развития (рост реальных доходов населения, снижение стоимости денег и уровня инфляции, улучшение условий ипотечного кредитования, расширения сектора строительства жилья эконом класса).

Как уже отмечалось ранее, одной из ключевых проблем при реализации программ обеспечения населения РФ жильем является его доступность по ценам. На формирование цен на рынке жилья оказывают влияние многие факторы, в первую очередь спрос и предложение, уровень заработной платы, курс доллара и др.

Учитывая современные тенденции развития информационного общества, масштабность развития информационных технологий и сети интернет в качестве wпоказателя спроса на рынке жилой недвижимости, нами использовался показатель: количество запросов в поисковой системе «Яндекс».

Таким образом, проводился анализ пользовательских запросов по ключевым словам «Купить квартиру» [3]. На рис. 5 представлено количество запросов в целом по РФ за последние 2 года. В связи с последними событиями в стране мы отследили динамику запросов. С марта 2014 наблюдается снижение спроса на жилую недвижимость. Самое низкое значение было в июне 2015 года (по сравнению с мартом 2014г. снизился на 43,7 %). Нестабильная ситуация в экономике вызвала резкие колебания на рынке жилой недвижимости.

Также были проанализированы запросы по федеральным округам. На рис. 6 видно, что лидирующее место по запросам на покупку жилой недвижимости занимает ЦФО, на втором месте находится ПФО, на последнем месте по числу запросов находится Крым.

В ходе исследования была проанализирована ситуация в Саратовской области. На рис. 7 представлена динамика запросов по Саратовской области. Аналогично ситуации по России, спрос с марта 2014 года снижался.

Таким образом, ситуация как в целом по России, так в частности по Саратовской области свидетельствует о росте цен и о снижении спроса и покупательной способности. Это связано в первую очередь с нестабильной экономической ситуацией в стране, с ростом цен, с ослаблением национальной валюты. Чтобы выйти на показатель 35 кв.м. на человека, России требуется увеличить объем жилищного фонда в 1,5 раза. А если принять во внимание необходимость замещения аварийного, ветхого, морально устаревшего и недостаточно благоустроенного жилья, то объем необходимого строительства должен составлять 70–80 % имеющегося жилищного фонда.

Решение такой задачи не может быть обеспечено до 2030 года в условиях недостаточного экономического роста в стране и связанных с ним ограничений доходов в экономике. В связи с чем возникает необходимость в выборе приоритетов. Накопленный дефицит восстановительных инвестиций в жилищной сфере определяет необходимость выделить в качестве такого приоритета — улучшение качества жилищного фонда и повышения уровня благоустройства имеющегося жилья, в том числе и замещения аварийного, ветхого и морально устаревшего.

Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector